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上海市中心的拆迁这些年如火如荼。
黄浦，徐汇，静安，都是其中的佼佼者。
而同是老牌富人区的长宁，却一直没什么动静。
长宁的老房子，也一直被冠以拆迁无望的名号。
不过这一次，长宁的“拆迁”，似乎开窍了。
长宁不少地段，老房子正在原拆原建。
11月15日，江苏路284弄拆除重建项目协议正式生效！
同样的，天山五村部分房屋原拆原还，也是动静很大，都上了热门，我们去实地看了下。
虽然项目最终失败了，但下次重启或者长宁别的地方，还有机会。
天山五村要“原拆原还”
长宁天山五村，始建于上世纪五十年代，不少房子房龄已经超过70年，是上海是最具代表性的超大型工人新村之一。
随着城市发展加速，人口增多，这里的居住环境越来越拥挤，做饭难、洗澡难、晾晒难，各种难……
其中还存在不少小梁薄板，厨卫不成套的房子。
天山五村部分房屋居住环境亟待改善。
这一次，长宁决定全部由政府出资，用拆除重建的方式进行更新，得到绝大部分居民的支持。
截止到11月2日，同意率已经接近70%。
小区里挂起来横幅，竖起了展板，全力推进原拆原还项目。
我们去的时候，甚至看到已经有回收旧家具家电的小贩在打听活动了。
从小区里的展板来看，这一次的方案已经比2019年的老方案更好：
2梯十户变2梯5户，部分是两梯三户和两梯四户，堪比商品房；
有阳台，走廊，采光标准高；
还有装修补贴，过渡费，奖励费也比其他原拆原还的项目更有优势。
但仍有少数居民因为各种原因，没能积极配合。
我了解到，不同意的人的当中，很多人仍然期待着征收，能获得更高的经济补偿。
然而官方的说法是，天山五村，既不是二级旧里，也没有整体规划，不在征收范围内。
无论如何，天山五村，原拆原还，对当地居民来讲，绝对是一件好事情。
不用自己花钱，不成套的高龄老破小，变电梯房，厨卫独用，还加了停车位。
就算你自己不住，拿去出租，也比现在租金要高。
不过，因为要兼顾多个家庭多种户型，户型就没那么方正。
这次的方案是：
在原有712证空间范围内满足“拆⼀还⼀”安置后仍是712套住宅，类比全市同类拆除重建项目，房型类似。
对于不成套公房，卫生间和厨房从原来多户合用，变成套内独用，套内面积增加。
对于成套房屋，也叫产权房，改造后也确保在总面积上有相应比例的增加，包括卫生间和厨房面积相比原来都有增加。
不仅如此，项目全市首创增加了北面的入户走廊，南面增加了阳台，面积增量大大提高。
项目改造后楼梯房变电梯房，也解决了不少老年人下楼难的问题。
所有这些设计上的优化得益的是本次项目拆除重建范围内的居民。
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黄金位置，一举多得
实地走访中，发现16号的同意率不高。
一个老爷叔说，那一栋的户型比较好，不太愿意。
有个同住天山五村的大姐说，这次她的房子虽然不在原拆原建的范围内。
但绝对支持，也表示了羡慕。
“只有前面的顺利了，后面才有可能轮到我们”。
“其实年轻人、中年人都是愿意的，但是一些老人家思想难改变”。
“有些老人想拿钱（货币化安置），不想原拆原还”。
天山五村的地理位置确实很优越，几乎处于整个长宁区的正中心。
2号线，15号线娄山关路站就在小区门口，两条地铁干线一纵一横，直达上海各个地段。
周边也都是富贵之地，高档社区天山，国际社区古北，虹桥经济开发区都在附近。
小区隔了一条天山路，世界级的综合体正在建设中。
晶耀虹桥，长宁新的商业办公产业基地。
从公的角度来讲，以后站在晶耀虹桥，望过去，一片破旧的天山五村，实在有碍观感，改造是应该的；
从私的角度，天山五村的居民，确实也该改善改善居住环境了。
从自身经济角度来讲，天山仙霞板块的电梯次新和新房，单价都要十万往上了，原拆原还，房屋价值也上涨了。
对楼市的影响，对板块的影响，也是积极正面的，城市界面更漂亮，人民居住更舒适。
原拆原还，可谓一举多得。
而且就算是动迁征收，现在的补偿和以前也不能比了。
只能改善生活，暴富发财不要想了。
时代变了，征收变旧改，思路要跟上。
以前征收高额补偿的日子一去不返了，就像如今的房价一样，保值对抗通胀可以，但要想翻倍就很困难了。
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长宁为何不爱拆迁？
聊完天山五村，我们再来聊聊长宁区。
每次说到拆迁的话题，基本都跟长宁无关。
很多人也纳闷，为什么长宁区不爱拆迁，是不想拆？还是没钱拆？
我们来看一张图：
2024年，长宁的征地和拆迁预算是3个亿，市区垫底，连金山都不如。
与浦东徐汇两三百亿的规模相比，是几十上百倍的差距。
长宁的心思确实没放在拆迁上。
长宁的开发较早，但历史包袱又没那么重。
虹桥开发区，古北，天山，甚至北新泾，都已经开发过一遍了。
整个也没什么二级旧里，黄浦老城厢那种老房子。
简而言之，以当下的标准，长宁两旧一村指标已经完成，没什么可拆迁的。
长宁最差的房子，也是新工房，小梁薄板，单说产品比二级旧里还是强很多的。
所以对于老房子，长宁一直不怎么拆迁，钱都用来美丽家园了。
而美丽家园，好比是给小区“化妆”，内在的一些东西很难改掉。
另外一个重要原因就是，长宁的大型商办规划，类似徐汇滨江和前滩这种能级的，哪怕次一点的，短期还是没有的。
要么长宁就是在憋大招，在等一个机会。
所以，最近几年，可以看到，长宁的拆迁几乎停滞了。
每一个长宁的新房项目，也都喊出绝版的口号。
长宁的众多老房子，只能再等等了。
说句难听的，长宁，目前就处在上海市区拆迁鄙视链的底端。
最近上海楼市热度爆棚，其中就少不了动迁户的力量。
因为拆迁规模大，黄浦和徐汇的老公房，价格比较坚挺。
这些拆迁户拿了钱之后，还是会想在原来的老房子附近生活居住，而市中心的商品房总价太高。
老公房往往是这些拆迁户的归宿。
而整个长宁区，这些年的房价都一直不温不火，与区里拆迁规模小，也有一定关系。
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上海的拆迁旧改一直在进行
虽然长宁的拆迁动作不多，但作为超一线城市，国际化大都市，长三角城市群的龙头，上海城市更新一直是进行时。
只是城市走过了大拆大建的年代，以点代面的点状更新，逐渐成为主流。
普陀曹杨原拆原还的房子
原拆原建，既改善了居住条件，又不用搬离原来熟悉的生活环境。
从官方的角度看，比起旧改征收，原拆原建的资金支出能降低约一半。
对于当地的居民来说，不管是原拆原还，还是征收，都是好事情。
不过原拆原还，整体的经济收益，确实不能和前些年的征收拆迁相比。
但还是那句话，时代变了。
这次机会错过，下一次不知道要等到猴年马月了。
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