盈科原创丨从投资人角度看屋顶分布式光伏相关法律风险及防范

习近平总书记在第75届联合国大会上就曾庄严宣告：“2030年前中国要碳达峰，2060年实现碳中和”，提出了中国作为负责任大国应对全球气候变化的“30·60”目标。基于“30·60”目标的确定，对现有能源结构的调整势在必行，由于屋顶分布式光伏电站项目不受规模指标限制、审批手续相较于其他形式电站较为简化等特点，因此成为新能源投资领域的热点，但在实践中容易引发各种法律纠纷。以下笔者仅对分布式光伏中屋顶式光伏的常见问题进行分析，在实践中通常还有其他争议。

分布式光伏通常是指利用分散式资源，装机规模较小的、布置在用户附近的发电系统，它一般接入低于35千伏或更低电压等级的电网。根据《分布式光伏发电项目管理暂行办法》第二条规定，分布式光伏发电是指在用户所在场地或附近建设运行，以用户侧自发自用为主、多余电量上网且在配电网系统平衡调节为特征的光伏发电设施。分布式光伏电站主要实行“自发自用、余电上网、就近消纳、电网调节”的运营模式。

（1）“全额上网”模式

所发电量全部由当地电网公司收购，上网电价执行当地燃煤机组标杆电价。在此模式下投资人与屋顶权利人签订《屋顶租赁协议》，投资人向屋顶业主支付租金。

（2）“自用+上网”模式

通常参照能源合同管理方式，由投资人与屋顶权利人签订《能源管理合同》，约定屋顶权利人参照当地电网公司电价的一定折扣向投资人支付电费，上网部分由当地电网公司收购。在此方式下，通常不需向屋顶权利人支付租金。

（3）自发自用模式

光伏系统所发出的电力首先满足用户自身的负荷使用。

（1）户用分布式光伏项目

是指利用自然人宅基地范围内的建筑物，比如自有住宅，以及附属物建设的分布式光伏系统。户用分布式光伏系统通常具有安装容量小，低电压等级并网，备案及并网流程简化等特点。

（2）工商业分布式光伏

是指就地开发、就近利用且单点并网装机容量小于6兆瓦的户用光伏以外的各类分布式光伏发电项目。主要是运用在工业园厂房、科技园屋顶，学校、医院、酒店等。工商业屋顶面积大，屋顶平坦，用电量大，用电价格高，故而装机容量大，发电量也大。

（1）违约风险

如屋顶式分布光伏项目采取租赁模式的情况下，光伏项目的租赁期限较长，在此租赁期限内会遇到很多突发情况，比如政府拆迁、出租人自身的经营情况、屋顶因意外情况毁损灭失都将会影响租赁合同的继续履行，在此情形下，或将出现出租方单方解除合同情形，对投资人产生违约风险。

建议投资人时刻关注屋顶权利人的企业性质、经营状况、股东情况等，避免因其内部原因导致该租赁合同被迫解除。同时，在项目启动前，与屋顶权利人签订书面租赁协议，明确约定屋顶的使用权期限、租金支付、续租条件、违约责任、解约赔偿等内容，确保租赁关系合法有效，降低屋顶权利人的违约风险。

（2）破产风险

工商业分布式光伏中，屋顶权利人一般为工业园厂房、科技园屋顶，学校、医院、酒店等，若为企业法人，在此情形下，投资者在租赁该房屋屋顶进行光伏项目投资很可能会遇到在租赁期限内屋顶权利人因自身经营等原因进入破产之情形，此时，投资人的合法权益如何得到保障？

根据《企业破产法》第十八条：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。”

根据上述法律规定，我们可以得知，在企业面临破产时，对于受理破产受理前已经成立但尚未履行完毕的合同，破产管理人具有选择权。即破产管理人有权选择继续履行或解除合同。但在适用此条款，我们应当着重关注如下要点：

1. 仅有破产管理人才具有选择权。

2. 合同成立于破产申请受理前，且破产时合同尚未履行或履行完毕。

3. 该合同属于双务合同。

破产管理人对于债务人签订的双方均未履行完毕的合同，享有单方的选择权。但在对待履行合同的认定标准上，双方履行完毕合同义务是否应以主给付义务为限？在租赁合同当中，出租人的主给付义务为交付房屋给承租人使用；承租人的主给付义务为针对该租赁物给付对价。在此情形下，该租赁合同是否可以认定为履行完毕？

从目前我国司法实践的认定来看，租赁合同具有继续性的重要特点，交纳租金只是承租人的主要合同义务而非全部合同义务，承租人尚有保管租赁物、返还租赁物的义务以及通知等附随义务等等，因此在租期届满承租人返还租赁物之前，承租人始终处于履行租赁合同过程中；同样出租人将租赁物的占有、使用权利让与承租人，也是处于履行租赁合同的过程中。因此，租赁合同只要在租赁期内，承租人与出租人的义务即均未履行完毕，属于《企业破产法》规定的在破产受理前成立，且合同尚未履行或履行完毕的情形。因此，在屋顶业主破产情形下，管理人有单方面决定解除或者继续履行租赁合同的权利。

光伏项目具有周期长、变化大的特点，一旦屋顶权利人在租赁期限内进入破产程序，投资方将直接面临租赁合同是否能被破产管理人解除的重大风险。因此，投资人在与屋顶权利人签订合同能源管理（简称EMC）合同前，应当对屋顶权利人进行资信调查，包括但不限于在国家企业信用信息公示系统、信用中国、中国裁判文书网、中国执行信息公开网等官方途径进行合同履约能力的调查；若针对于已经发生屋顶权利人破产之情形的，投资人应当及时与破产管理人进行沟通，根据投资人的需求决定是否继续履行合同或申报债权。

（3）不当阻工

对于投资人来说EMC合同签订后，工期成为了最关键的考虑。由于光伏电站项目的建设周期较短，一旦出现屋顶权利人阻扰施工致使工期延误，可能会对与投资人产生严重的项目损失风险。

在投资人进场前，应当与屋顶权利人进行沟通确认，确保该光伏施工项目能得到屋顶权利人的支持与配合，使得光伏项目施工的进场、施工、运维、检修等能得到有力保障。

（1）先抵后租

在EMC合同当中，多数投资者仅关注屋顶权利人是否拥有房屋所有权或合法转租权，却忽略核查该房屋是否有抵押或查封等瑕疵状况。若屋顶权利人在EMC合同当中先行抵押该房屋或该房屋受到法院的查封等情况，在抵押权人行使抵押权或法院拍卖变卖的过程中，投资人可能会面临被迫清理退场，进而拆除已安装的光伏设备、光伏项目的预期收益等不到保障等重大的财产损失。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题的解释》规定，房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或房屋在出租前已经被法院查封的，不受该原则的限制。(2020)苏0902执异160号案件，法院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

投资人在进行光伏项目投资时，不仅应关注屋顶所有人是否拥有合法的房产证，还应当对该房屋上存在的抵押权或法院的查封进行核查，若该房屋存在权属权利瑕疵的，建议投资人审慎投资，避免后续房屋被抵押或拍卖变卖而被迫清退出场，加重投资人的投资及收益风险。

（2）租赁物拆迁

随着我国城镇化建设进程加快，旧城改造、规划调整导致土地、房屋的征收日益频繁，若光伏项目的屋顶被征收，相关主体将对给付相应的赔偿款到屋顶所有权人。因此，屋顶占有人（即投资人）往往不是征收补偿的直接主体，而屋顶分布式光伏项目通常又设定有长达25年的运营期限，这使该类项目极易面临所在屋顶拆迁等其他第三方原因引发的项目终止情形。司法实践中，若投资方与屋顶权利人明确约定屋顶拆迁情况下合同终止、互不担责的条款，则法院会尊重该种约定，即屋顶方可援引合同条款明确要求解除双方的合同关系，相应地，投资方需自行承担项目终止及损失问题，这显然也不利于投资方前期巨额投资和长期利益保护。

为了更好地维护投资方的合法权益，建议在相关合同中明确土地、房屋面临征收时停产停业损失的计算方式，并对征收补偿的分配比例进行约定，为后续主张提供一定的权利基础。

（3）建设规划许可证的缺失风险

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因此，若项目所涉房屋未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的，则存在租赁关系无效的风险。例如，在（2023）京民申2129号案件中，北京高院即以相关房屋未取得建设工程规划许可证为由认定案涉项目的屋顶租赁协议无效。

投资方需要特别关注租用屋顶本身的合规性，在开发项目前必须充分核查所涉房屋的房产证。若未办理房产证的，则至少应确保其取得建设工程规划许可证并完成规划验收，否则屋顶租赁关系存在无效风险。实践中，由于诸多地区对于集体经营性建设用地的登记流程尚不明晰，可能会导致建设工程规划许可证的取得存在一定不确定性，故投资方尤其需要关注、核查此类用地范围内的房屋权证。此外，设施农用地范围内的房屋同样存在无法办理建设工程规划许可证的情况，投资方也应对此予以关注。

由于光伏项目的运营周期长达25余年，光伏安装工艺存在多种安装方式，且屋顶的材质不尽相同，有琉璃材质、有砖瓦材质，材质不同都将影响光伏设备的运作，通常情况下会发生屋顶漏水漏雨情况，如居民需要维修，可能存在后期维修困难，也会给光伏设备稳定性及发电量带来一定风险。

在实践当中，由于屋顶安装了光伏设备，鉴于每个屋顶各有不同，可能存在一定的漏水、漏雨风险。一旦出现上述情况，一方当事人去法院起诉，法院将会对有关鉴定机构出具的鉴定意见作为判断漏水漏雨因果关系的主要依据。同时投资人也会对上述漏水、漏雨情形造成的维修、房屋的财产损失、停工停产损失承担一定的责任。建议投资人在进场前聘请专门鉴定机构，对屋顶的现状进行勘查，核查屋顶的防水性、承重性、可靠性。可以在EMC合同中约定安装光伏设备对屋顶产生的不利影响期限，超出该期限的，投资人不对该屋顶的维修义务进行承担。

根据《建筑节能与可再生能源利用通用规范》第5.2.9条明确规定“太阳能光伏发电系统中的光伏组件设计使用寿命应高于25年”，因此，实践中，项目运行服务期通常约定为25年。《民法典》第705条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”合同能源管理[EMC（Energy Management Contracting）]，是用减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能投资方式。EMC合同是由租赁合同和合同能源管理构成的混合合同，但是其基础法律关系仍然是租赁合同，在租赁合同当中，我们应当遵守租期的最高限制，即合作期限超过20年的部分可能将被认定为给无效，但是最长合作期满双方当事人未提异议继续租赁该房屋的，视为不定期租赁，此为租赁合同的法定更新；双方当事人也可采用租赁期限届满，双方另行签订租赁合同，然此时的租赁期限仍应受到最长租赁期限为20年的限制，此为租赁合同的约定更新。

为避免租赁合同因超出最长20年租赁期限的规定，进而超出部分被认定为无效或租赁合同被认定为不定期合同的法律风险。在实践当中，双方租赁合同的合作期限约定为20+N最为稳妥，即EMC合同约定的租赁期限为20年，在20年租赁期限届满后另行签订N年（通常根据光伏项目的寿命进行约定，一般为5年）的EMC合同，若屋顶权利人不进行N年的签订，将按照光伏项目（包括但不限于光伏电站及其配套设施的剩余价值）因不进行续签造成的损失及续签后可获得的利益进行赔偿。

*本微信文章仅用于交流，不代表北京盈科（成都）律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议，任何仅仅依照本文的全部或部分内容而做出的决定及因此造成的后果由行为人自行负责，如果您需要法律意见或其他专家意见，应当向具有相关资格的专业人士寻求专业的法律帮助。转载请在文章显著位置标明作者及出处。