序
2024年2月27日，人民法院案例库正式上线并对社会开放。2024年5月7日，最高人民法院发布《人民法院案例库建设运行工作规程》，规定各级法院在审理案件时应当检索案例库，严格依照法律和司法解释、规范性文件，并参考入库类似案例作出裁判；如果认为案件具有特殊情况不宜参考入库案例，应当提交审判委员会讨论决定。
截至本公众号发布之日，目前入库案例为4169件，其中刑事案例1586件，民事案例1818件，行政案例467件，国家赔偿案例31件，执行案例259件。
为了深入学习《中华人民共和国民法典》相关知识，现对人民法院案例库内的相关民事判决进行整理、归纳和分析，开设案例学习专栏。
一、本案裁判要点
禁止“跳单”是民法典的新增规定，是对诚信核心价值观的弘扬，有利于维护房地产交易市场的健康发展。
在中介服务合同中没有明确约定禁止委托人与其他中介服务提供者进行交易且多个中介服务机构对同一房屋提供中介服务的情况下，购房者作为委托人，对比多家机构的服务后选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为不构成跳单。
二、基本案情及裁判结果
原告青岛某房产经纪公司起诉称，自2021年3月15日起，原告为被告提供房源并带看，双方口头约定居间合同。原告协助被告与卖方议价至195万元，并持续推荐房源至2021年6月10日。被告于6月11日以首付问题为由拒绝购房，原告后发现被告私下购买了该房产。原告认为被告违约，请求法院判令被告支付中介费39900元及诉讼相关费用。
被告辩称未违约，因为房源信息是公开发布的，原房主委托了多家中介，刘某秀未能达到预期售价，且最终成交价低于其报价，由某未私下交易，成交双方是陈某和吴某，通过中介以更低价格成交。因此，由某不构成“跳单”违约。
法院审理查明，2021年3月15日，由某通过朋友介绍认识原告法定代表人刘某秀，并通过中介购买房屋。原告推荐房源并带由某查看了青岛市市北区伊春路的房产。5月6日，由某要求刘某秀约房东谈价格，刘某秀回复价格可能在200万左右。5月11日，刘某秀通知由某房产证办好，由某表示满意。5月16日，由某询问后续手续如何办理，刘某秀于5月18日约定与房东谈价格的时间。5月19日，刘某秀向由某说明购房费用，包括中介费和税费等。由某在5月20日回复，家人认为190万价格可接受，但加上其他费用后，决定考虑其他房产。7月4日，刘某秀发现由某已购买该房产，要求支付中介费，由某否认购买。诉讼中，由某承认通过其他中介以195万购买房产，并称是家人意愿。
2021年5月5日，案外人陈某（被告由某之夫）通过居间方某乙房产中介与房产原所有人签订了房屋买卖合同，支付了15,000元的中介费，并办理了房产过户手续。
山东省青岛市市北区人民法院于2021年12月16日作出（2021）鲁0203民初9064号民事判决：被告由某支付原告青岛某房产经纪有限公司中介费39900元。
宣判后，被告由某提出上诉。山东省青岛市中级人民法院于2022年6月22日作出（2022）鲁02民终4730号民事判决：一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2021）鲁0203民初9064号民事判决；二、由某支付青岛某房产经纪有限公司中介费10000元；三、驳回青岛某房产经纪有限公司的其他诉讼请求。
三、裁判理由
（一）青岛某房产经纪有限公司是否具备原告主体资格
刘某秀作为青岛某房产经纪有限公司的法定代表人，刘某秀就涉案房产通过微信等方式与被告由某进行沟通，系履行职务行为，其有权以青岛某房产经纪有限公司产名义起诉，由某主张青岛某房产经纪有限公司主体不适格，依据不足，本院不予支持。
（二）由某是否应向青岛某房产经纪有限公司支付中介费39900元
由某与青岛某房产经纪有限公司之间未签订书面中介合同，未对双方权利义务作出明确约定，未限制由某接受其他中介服务。在青岛某房产经纪有限公司与由某的微信聊天记录中也曾提到，房东让其调价，调价后看了3个客户，都不是青岛某房产经纪有限公司店里的，可见涉案房产不是由青岛某房产经纪有限公司独家提供中介服务。
本案中，青岛某房产经纪有限公司与由某就涉案房屋买卖进行协商，青岛某房产经纪有限公司告知由某中介费数额，由某曾表示房屋价格加上中介费数额过高，未对中介费达成一致。由某家人最终系通过青岛某房产经纪有限公司，以市场价格购买涉案房屋，并向青岛某房产经纪有限公司支付了中介服务费15000元。根据民法典第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
由某及其家人通过其他中介公司完成涉案房屋交易的行为，不构成青岛某房产经纪有限公司主张的所谓“跳单”的违约行为，青岛某房产经纪有限公司以由某违约要求由某支付全部中介费用无依据，不予支持。
二审庭审过程中，由某申请证人郑某出庭作证，证人当庭出示了其与由某的微信聊天记录，可以看到郑某为由某提供了多处房源供其选择，并完成带看房屋、协商成交价格等中介服务，最终促成涉案房屋买卖。由某系在青岛某房产经纪有限公司处得到涉案房屋初步信息后，要求郑某提供涉案房屋具体信息，并完成最终交易，该行为存在一定过错。
并且，本案中，青岛某房产经纪有限公司前期已为由某提供房源信息、带看房屋、协调看房时间等中介服务，付出了一定劳动，综合全案，酌定由某向青岛某房产经纪有限公司支付1万元费用为宜。综上，由某的上诉请求部分成立。
四、法律分析
“跳单”并非法律术语，其通常含义是指购房者利用房屋中介提供的信息或机会，绕过中介直接与卖方达成房屋购买协议的行为。在实际操作中，大多数房屋买卖居间合同中都明确禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却绕过中介公司与卖方签订合同的条款是合法且有效的。
然而，在卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售的情况下，如果买方是通过其他公众可获取的正当途径获得相同的房源信息，并选择报价更低、服务质量更优的中介公司来促成房屋买卖合同的成立，且并未利用之前签约中介公司的房源信息，那么这种行为并不构成违约。
在现实生活中，通常无法限制买卖双方选择哪一家中介公司来签订合同。然而，在中介合同中明确规定独家合作条款，可以有效地预防此类争议的发生。此外，也可以通过其他方式来规范买卖双方与中介公司之间的关系。
注：本案相似案例——上海市第二中级人民法院（2009）沪二中民二（民）终字第1508号即上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案。
特别说明
本文第一至三部分援引自人民法院案例库中的案例，而法律分析部分仅用于交流目的，反映的是作者个人的观点。请不要仅凭本文的部分或全部内容做出任何决定或采取任何行动，否则由此产生的一切后果应由行为人自行负责。若您需要法律咨询或其他专业意见，请咨询具有相应资格和能力的专业人士。如需转载或引用本文中法律分析的部分内容，请务必注明来源。
来源：民法典小贴士
