重磅新闻！新西兰华人购房决策需谨慎：学区边界已发生巨变
降息周期 ：新西兰华人需警惕的购房决策误区
降息通常被认为会刺激房价上涨，但在某些情况下，降息可能反而导致房价下降。新西兰经济环境不佳：降息通常是为了刺激经济。如果经济形势非常不稳定或衰退，降息可能不足以提振市场信心，人们可能仍然不愿意购房，导致房价下降。继第三季度GDP下降0.3%后，去年第四季度GDP下降0.1%去年年底，新西兰经济陷入衰退。新西兰统计局表示，国内生产总值（GDP）在去年第四季度下降了0.1%。去年第三季度经济萎缩0.3%，已符合衰退的技术定义。由于净移民的增加，人均GDP下降了0.7%，实际国民可支配收入下降了1.4%。
找工作巨难
消费数据
4月份，零售业电子卡交易额比4月份下降0.4%，核心零售业下降0.7%。
Mundy说，零售活动是疲软的另一个指标。
“零售活动一直持平或下降……但随着高通胀和高人口增长，如果消费持平或下降，这表明家庭在减少消费。”
（图片来源：Getty Images）
Kerr表示，零售销售数据已连续9次出现收缩。
“人们的消费减少了，因为他们受到了通货膨胀和更高利率的沉重打击。消费的金额略高，但由于通胀太高，实际上人们买到的东西更少了。”
“人们花的钱越来越多，但购买到的东西却越来越少。这凸显了经济的疲软。”
非贸易通货膨胀
可交易通胀（受全球因素影响的类型）的下降速度比国内通胀快得多。
问题是，储备银行希望影响的是国内通胀。
Infometrics首席执行官Brad Olsen表示：“令人担忧的是，经济感觉很不景气。”
“每个人都说经济感觉不好，但价格压力并未充分反映这一点。”
他说，通常情况下，当支出减少时，企业不会大幅提高价格。
“但企业仍在提价。”
他表示，地税、租金和保险等因素尤其棘手。
“如果储备银行必须将通胀率降到2%，这几乎意味着他们可能不得不加大或保持更长的压力，以便压缩经济的其他部分，使平均数字降至2%。”
储备银行周三暗示了这一点，表示如果通胀没有如预期下降，加息的可能性仍然存在。
财务压力
3月份，逾期未付信用账单的消费者人数达到46.3万人，比上月增加了6000人。
这相当于“信贷活跃”人口的12.7%。
不到1.5%的抵押贷款处于拖欠状态。
企业的清算速度也更快——3月份进入清算的公司数量为230家，是2015年3月以来的最高数字。
ANZ银行首席经济学家Sharon Zollner表示，将这些数据点放在历史背景下很重要，因为与全球金融危机等时期相比，这些数据仍然较低。
“这并不是说没有压力，我们可以在经济困难的提款、食品银行中看到这一点。”
她说，失业率仍然较低，但许多正在工作的人仍然面临经济压力。
（图片来源：Unsplash）
这种影响也主要体现在以前没有经历过经济衰退的年轻一代，以及面临更多来自移民工人竞争的低技能工人身上。
“事实上，移民潮是如此巨大和低技能，它对劳动力市场的影响对低技能人群来说将特别残酷。”
新西兰工会联合会经济学家Craig Renney表示，NEET（未就业、未接受教育或培训的年轻人）的数据尤其令人担忧。
在2024年3月季度，经季节性调整的15至24岁的NEET人群比例为12.4%。去年同期为10.9%。
税收收入
在预算案发布前夕，政府收入比预测低16亿纽币。政府表示，在截至3月的九个月内，其征收的核心税收比财政部在半年更新中预测的要少12亿纽币。
Westpac银行首席经济学家Kelly Eckhold表示：“尤其是企业税收相对较低。”
“这反映了一个事实，即随着经济形势的恶化，企业的盈利能力正在下降。我们认为，经济目前处于低谷。我们对今年上半年的增长预期不高，但对下半年的情况可能会好转持乐观态度。”
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利率调整与房价波动：从加拿大经验看未来房产市场趋势 “
马克·吐温曾说："History doesn't repeat itself, but it often rhymes." （历史不会简单重复，但总是惊人的相似）。我们今天以史为鉴，从加拿大 50 年来过去发生过的利率调整周期规律来解读一下当前的地产市场一些人认为央行降低利率可能会刺激房地产市场，但过去降息的历史却讲述了一个更复杂的场景。 今天咱们来看看一张降息历史的统计示意图。同样的理论在新西兰会适用吗？这张图显示的是1975 年到 2024 年7月房屋的贷款月供支出占家庭每月可支付收入的比例的变化曲线 ，也可以说是房屋可负担性曲线变化图。
从图中可以看出住房的不可负担性在历史上只出现过两次：大约在1981年和1990年，这两个时期房屋花费支出均超过家庭收入（超过100%）。此外，1995年和2007年左右的不可负担性也达到了峰值（相比之下不如81年和90年，也不如现在严重）。
那么过去到底发生了什么？大家来看看
1981年8月，加拿大央行利率达到历史最高点20.78%，到1983年7月下降了超过1100个基点至9.26%。
这种显著的利率下降是否帮助了房地产市场？并不尽然。
在这段时间里，加拿大房价指数下降了14%，而通胀却上升了17%。有些地区的价格变化非常迅速。例如，在温哥华，房价从1981年初到1982年中下降了近40%。降息并没有带来房屋价格的回升，反而下降。
在此期间，加拿大央行利率从13.5%下降到3.6%。
这是否有助于房地产市场？仍然没有。
事实上，在此期间，加拿大房价下降了8%，而通胀上升了10%。价格变化的速度在不同地区差异很大。例如，大多伦多地区的房价从1989年4月到1993年8月下降了28%。
1995年的不可负担性达到了高峰。在此期间，加拿大央行利率从1995年3月的8.2%下降到1996年11月的3%，但房价仍然下降了4.5%，而通胀上升了3%。价格在一些最不负担得起的地区下降得更快。例如，从1994年8月到1998年10月，温哥华的房价下降了17%。
2007年的不可负担性再次达到高峰，不过这个高峰还不如当前的地产市场不可负担性严重。从2008年第二季度到2009年第一季度，房价下降了9%，而加拿大央行利率从2008年初的4.25%下降到2009年4月的0.25%；不过这次危机加拿大地产市场恢复较快，房价在2009年迅速反弹。
为什么当可负担性从不可负担性高峰改善时，房价会下降？
这是由于加息的滞后效应以及通常在利率周期高峰后随之而来的经济恶化造成的。
在加拿大，由于大多数抵押贷款是固定利率的，加息的真正影响主要在续约时感受到，这通常发生在利率达到峰值之后。这时，一些卖家感到压力，需要出售他们的房产。
加拿大央行降息意味着通胀正在下降，这通常是由经济放缓、更高的失业率和可能降低的自雇收入所引起的。更高的失业率是房价下降的最强因素之一。
加拿大的房地产市场在各省表现不同。虽然过去几个月安大略省的房价有所下降，但魁北克和阿尔伯塔省的房价则稳步上升。所以很难对整个加拿大做出单一的预测。
不过，咱们可以预测一下安省地产市场接下来几个月的趋势，特别是大多伦多地区，房价会有所调整，往下走的趋势。
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