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新西兰漏水房
新西兰的漏水房问题由来已久，不小心买到漏水房绝对是件烦心的事情。无论是投资还是自住，业主们一定不能掉以轻心。买房是件大事情，在新西兰，老外买房子又是建筑报告又是知名的中介公司、律师的，每个环节都不能少，绝对不是因为老外钱多，而是他们知道专业的人办专业的事。而且，真出了问题，决不至于投诉无门。
在奥克兰房地产市场的繁荣浪潮中，一些历史悠久的建筑开始显露出岁月的痕迹。Connaught公寓楼，这座位于市中心的14层高楼，拥有154个住宅单元，如今正因严重的漏水问题而被迫进行一项高达4600万纽币的昂贵修复。尽管业主们已经设法筹集了所需的资金，并且修复工程正在紧锣密鼓地进行，但这一事件所揭示的更深层次问题却值得我们深入探讨。这不仅是一个关于建筑维护的故事，更是对城市发展和居民生活质量的一次深刻反思。
在上世纪90年代末，这座标志性建筑拔地而起，然而岁月的流逝无情地侵蚀了它的防水系统和外墙。
如今，它正遭受着严重的漏水问题的困扰。
2021年，工程师们估计修复这座历史性建筑的费用高达2500万纽币。
但仅仅两年后，这个数字惊人地飙升至4600万纽币。
这并非孤立事件，在新西兰各地，许多老旧建筑都在重复着同样的故事。
业主们面临着不断攀升的维修费用，而这一切的背后是过去建筑标准未能预见到长期的防水和维护需求的现实。
Richard Angell 是Maynard Marks的注册建筑测量师，该公司是一家受聘调查缺陷和损害的物业及建筑咨询公司。他得出的结论是，水分渗入的原因如下：
玻璃纤维增强混凝土板/外墙系统中的密封接缝老化并出现裂缝；
主屋顶外围的内部排水沟失效；
阳台和露台上使用的纤维水泥填充外墙和防水膜老化。
此次维修项目顾问Harry Dillon表示：
屋顶漏水，已对结构、外墙和墙壁/天花板衬里造成损害；
外墙漏水，已对外墙支撑结构、木框架和墙衬里造成损害；
甲板和平台区域的漏水，已对外墙、结构和墙壁/天花板衬里造成损害；
建筑构件已达到其使用寿命的末期，屋顶外墙板需要更换。
业主无奈承担4600万“天价”修复费用
法院的裁决指出，该建筑物的防水问题早在2018年就已被首次发现。实际上，Connaught的业主们已经承担了多轮费用征收，为了保障工程顺利进行，98%以上的业主及时支付了维修费用。这一团结的举动令人敬佩，但我们也不得不质疑：为何这些普通业主要为过去的建筑缺陷买单？
其中一位业主Linda Keesing-Styles，现任业主委员会主席，自2021年起带领团队积极推进修复项目。她提到，委员会在过去四年里定期与业主沟通，确保大家清楚了解项目的进展。尽管如此，个别业主仍然因为高昂的维修费用而不得不低价抛售房产。一套原本标价超过40万纽币的单元房，业主最终只以40,000纽币的价格出售，原因仅仅是无法承担接近50万纽币的维修账单。
在新西兰不买房听的最多的一句话就是：“买啥房都行，千万别买Plaster外墙的漏水房！”
"疑虑重重：所有采用Plaster外墙的住宅都难逃漏水的命运吗？即便是那些底层为砖砌、上层为Plaster的独栋房屋，也难逃此劫吗？建于1998年的砖房是否同样面临漏水风险？究竟哪些年代的房产需要我们格外警惕？即便经过检查确认无漏水迹象，这是否意味着可以放心购买？如果一栋房屋已经全面翻新外墙并取得了CCC认证，是否可以认为它已经摆脱了漏水的困扰？新西兰的漏水房问题，是近20年来挥之不去的阴影。对于新移民来说，可能并不熟悉这个与Plaster外墙紧密相连的问题。在新西兰人的心中，这一直是一块难以愈合的伤疤。近年来房地产市场异常火爆，即使是Plaster住宅的价格也随之水涨船高。然而，相较于那些价格远超政府估价（CV）数十万的砖瓦、红松木或Weatherboard结构房屋，Plaster住宅的价格仍然相去甚远。"
新西兰的漏水房危机，其根源远比表面所见的更为错综复杂。罪魁祸首并非仅仅是石膏板，而是在1995至2004年间广泛使用的未经防腐处理的木材。这一时期，石膏板因热胀冷缩的特性而加剧了问题，加之缺乏外墙与木框架间的透水空腔（Cavity），以及当时流行的“地中海式”建筑风格——平顶、窄屋檐、内阳台——共同酿成了这场损失高达数十亿的建筑灾难。2009年，普华永道会计师事务所发布了一份震撼人心的报告，揭示了全国漏水住宅的现状和损失。尽管这份报告仅针对住宅建筑，并未包括商业建筑、学校和医院，也未计入漏水问题对居民健康造成的损害，其结果依然令人震惊。报告中提出了两个数字：一个是基于2008年币值的“大众化”估算——漏水住宅约4.2万座，损失高达112.8亿纽币；另一个则是基于更广泛的估算——漏水住宅约8.9万座，损失达到惊人的228.9亿纽币。若以2011年的币值计算，则这一数字飙升至238.4亿纽币，约占当年GDP的12%，几乎相当于国内生产总值的八分之一。
当提到Plaster，许多人会不由自主地联想到漏水的房屋。然而，这种刻板印象需要被打破。事实上，并非所有使用Plaster的建筑都注定遭受水患。许多质量上乘的住宅，其Plaster外墙仅作为装饰元素，并不比砖砌、雪松木或其他材料的房屋更容易漏水。如果维护得当，任何类型的外墙都能抵御水分侵袭。尽管如此，对于普通购房者而言，Plaster外墙往往成为他们心中漏水房的代名词。因此，虽然“谈Plaster色变”可能有些夸张，但如果您心仪的房子恰好采用了Plaster外墙，那么谨慎行事总是明智之举。建议您聘请一位专业的建筑师进行全面检查，以确保您未来的家园既美观又安全。
漏水房的前世今生
1. 所有Plaster外墙都是漏水房吗？
不能简单把所有Plaster外墙都归为漏水房，但Plaster外墙的漏水概率确实比较高。最典型的Plaster漏水房符合以下特征。碰上这样的房子，菜鸟们最好还是“避之大吉”。
2. 独栋房也会漏水吗？下面是砖，上面是Plaster也不行吗？
2000年前后新西兰出现了大量全Plaster，或下面是砖，上面是Plaster的独栋房屋，这种房屋也是如今奥克兰房地产市场上最多，也是争议最大的类型，很多潜在的买家都很纠结。
应当说，相对于排屋和公寓，独栋Plaster房屋的漏水概率要低一些，因为它不具备典型漏水房的其他要素（如平顶、没有屋檐）。但为尽量减低风险，还是建议潜在买家做湿度检测并咨询专家意见，尤其是全Plaster的房屋更要谨慎。
此外，买家还需要考虑的一点是，你今天的顾虑将来的买家也会有，Plaster房屋的价格偏低是一个事实，要做好心理准备。
3. 1998年建的砖房有漏水房风险吗？到底哪些年份的房子有问题呢？
4. 已经做了检查不漏水，是不是可以买呢？Plaster房屋外墙全换还拿了CCC是不是就没问题了呢？
