接连三轮救市新政，让房地产市场迅速从冰封回到暖春。
根据CRIC调研数据显示，十一期间重点22城认购面积同比上升26%，北深广新房认购同比增42%。
数据来源：克而瑞
部分央国企销售业绩普遍同比增幅60%以上，环比增长100%。
重点城市二手住宅成交面积同比倍增161%。
无论是数据还是体感，无论是新房还是二手房，到处弥漫着信心复苏的声音。
尽管各方统计的数据偏差很大，但都呈现一片积极的态势。
北京
成交量创近三年来同期高点。
据中原地产研究院数据显示，长假期间北京新建住宅累计认购2000套左右，同比上涨200%左右。
二手房实际成交达到5500套左右，同比上涨超175%。
上海
据上海中原地产数据，长假期间上海新建商品住宅成交面积为6.4万平方米，同比增长85%。
上海市二手房网签量为2133套，日均304套，同比涨100%。
广州
根据官方统计，全广州新房成交约6687套房子，是去年“十一”的2.3倍左右。
二手房成交量在3371套左右，同比涨幅23%。
深圳
深圳市住房和建设局数据显示，十一期间，
全市新建商品住宅认购销售1841套，合计19万平方米，同比增长664%；
二手房方面，全市头部中介机构成交量1314套，同比增长339%。
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房价基本稳定
但是，冷静下来，我们发现房价基本企稳，却未见明显反弹。
如果以基本常识来判断，如果真的成交量是正常交易是2倍、3倍，那么价格肯定会上涨。
一方面，在救市新政及刺激预期下，网络上的热销和火爆更多是人们情绪的夸张表达，多数成交数据具有很大的水分。全面、冷静而权威的统计，相对较少。
另一方面， 是因为巨量库存压力下，以价换量，价格下跌带来成交量，不足以引发价格反弹。
数据来源：中指院项目调研
网络上的氛围满满，认购面积同比增长近2倍，环比增4成，或许是因为9月份以及近年来市场太过惨淡了。平时很多项目一个月也卖不了几套。
但是根据中指院的调研，十一期间即使销售较火的深圳，平均每个项目每天也卖不到10套。
相对于几百套的房源压力来说，开发商仍然没有涨价的勇气。
数据显示，9月份百城新房成交1900多万平方米，创下阶段性新低。
相当于2023年9月份的79%， 2022年9月份的59%，2021年9月份的46%，2019年9月份的40%，2018年9月份的35%。
在新房方面，价格真实上涨的项目并不多。开发商仍然采取常规营销动作，以价换量。如98折、送物业费、送家电、特价房等等。
能够热销的房源多是价格具有显著性价比，甚至比二手房还便宜。
或者大品牌的开发商项目，定价合理，推出新优惠。那些逆势提价的项目，客户热情较弱。
在二手房方面，大部分成交也无跳价，只是谈价空间缩小。涨价房源增多，降价房源开始减少。议价率从8%降至5%。
主要因为二手房挂牌量还在高位，甚至猛增。例如新政后深圳二手房头部机构成交1314套，同比增长339%。但是，同期二手房新增挂牌6200套。即使名校学区，也较多没有成交。
在负债压力没有减轻，收入和就业的基本面也未改观的情况下，购房需求不会显著增长。有的也只是表面、浅层、少量的喧嚣。
楼市的购买力，来源于信心和实力。而持续上涨的房价，就是信心和实力的来源。房价稳定和反弹，可以打破一切不想买、不能买和不敢买。
只有让人们看到资产保值增值的趋势，才是止跌企稳的关键！
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金融新政
提信心促销费
9月24日，央行的一系列有关楼市的金融新政，有效的提升了阶段的信心，对于促进消费有帮助，但对于拉动整体楼市回暖仍然力不从心。
第一条、政策利率调降20bp，引导LPR下降0.2%-0.25%。
这对购房者的触动较小，目标在于提振市场信心，促进消费。
要实施“有力度的降息”，房贷应该每次降息50个基点。每年降1个百分点，连降两年。
美国在经济态势稳健的情况下，一次降息50个基点。我们更有动力和条件采取更大幅度的降息。
今年2月和7月，我们两次降息累计35个基点，力度也不算大。
第二条、存量房贷利率下调0.5个百分点。
这对购房者触动也较小，目标在于减少房贷的流失。对提振消费也有帮助。
如果要激发改善群体购房需求，一是要房价稳定并反弹，二是利息税费要显著降低。综合税费下调到%附近。
过去一年中，全国住房贷款流失8000亿，这影响了金融稳定和银行利润。
这次降低了存量房贷与经营贷的利差，安抚一下群众的情绪。
本次存量房贷降息将有5000万家庭受益，每年合计节省1500亿元。每个贷款家庭平均每年节省3000元。
这对促销费是一个重要动作，比发几十块钱的消费券实在的多。
同时，根据利率下调0.5个百分点，全年节省3000元，我们也可以算出，全国平均每户贷款金额在60万左右。
全国房价已经下跌了40%，据说法拍房已经超过50万套。对于不良和断供房贷，可以免供一年，减少断供和法拍对银行的冲击，对房价体系的冲击。
第三条、二套房首付下调至15%
这是鼓励改善加杠杆，但是利息和税费没有调整，对改善群体的触动也不大。特别是房价下跌后，改善的置换能力衰减严重。
只是降低购买者门槛，让少量购房者得以入市。但它的本质是加杠杆，而目前购房者的主流心理是却是减少负债。
最好分3年交首付，每年5%，直到三年后交楼，才开始月供。
如果二套房的利率能够与首套一致，降到3.4%，那将是更重磅利好。
3
放松限购
还有很大潜力可挖
9月底，一线核心城市都采取了放松限购的有限政策。
图片来源于网络
北上深继续小步放松限购，而不是彻底解除。
既然我们要坚持扩大开放的基本国策，建议全完放开限购，一线城市商品房市场要向本地居民完全开放，向全国人民、向全世界人民开放。学习香港和广州的经验。
既然制造业、金融、医疗领域都完全向外资开放了，房地产也要开放。最好能够像扩大旅游签证一样，给与发达国家居民购房资格，吸引外资进入国内。
房地产向全世界开放，将为高水平对外开放提供充沛动力。
在目前的态势下，如果增量的救市政策不能够跟上，市场很容易再次熄火，出现新一轮的“价格踩踏”和“销量滑坡”。
去年8月底认房不认贷、今年5.17新政以后，都出现量价齐跌的魔咒。
建议未来调控的方向，
一是，核心城市尽快放开本地居民、外地人士、外籍人士的购买套数和贷款限制。
二是，减免税费，快速调减到综合1%左右。
三是，从促成交量，到抬升成交价。
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期待中的大招
本轮楼市成交量快速反弹，起源于4个因素。
1、美元降息，首次50个基点，人民币出现显著升值，提升了人们对资本流入的预期。
2、国内金融借机降准降息，拯救股市。股市快速反弹，点燃了人们的热情。9月24日，央行释放一系列宽松政策，降准50个点，降息20个点，并为股市提供8000亿流动资金。
3、9月底高层会议进一步明确定调之后，核心线城市再次放松限购。广州完全解除限购，北沪深放松外围限购。向市场回归，也让人们恢复了些信心。
4、预期年底会有新一轮的财政救市政策。据传年底约1-2万亿人民币的额外补充支出。这或许会接近2008年底的救市力度。提升人们对于后市的预期。
这些支出将用于支持消费、增加底层社保福利、帮助解决地方政府债务问题、维持地方政府基本开支等。
特别是1-2万亿的财政刺激，是人们期待中的大招。
房地产是经济的压舱石。关系到40%的银行贷款， 50%的地方财政收入，60%的居民财富。影响到5000万人的就业和饭碗。
只有激活大家对房地产的信心，才能唤醒大家对经济的预期。
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