又一波强心剂，来了！

楼市 2024-11-19 21:38 湖北

这几天楼市传来一系列重磅消息，很多读者跑来问我发生了什么，影响有多大，我先按照时间线由近到远，整理如下：

1、北京、上海取消非普住房标准。广州推出买房落户和大型收储政策，深圳发布历史性成交数据。

2、总理：城市更新是当前城市建设中面临的重要任务，蕴藏着巨大的发展潜力。

3、住建部：城中村货币化改造政策支持范围从35城拓展到300城

4、房地产报：重新认识和肯定房地产业的支柱地位。

这四条重大消息，看似毫无关联，实际上底层逻辑一致，而且都在推向一个“重大结果”，下面我先整体过一遍，最后做总结。

1、北上广深

北京和上海是昨天推出的政策，将从2024年12月1日起施行，彻底取消普宅和非普宅的认定标准。

很多人可能对这个政策不太了解，其实对于一线城市来说，影响很大。

拿北京举例，目前有30%以上的住宅都被认定为非普住宅，新政后，起码可以节省至少一半的交易税费，根据总价，大概10多万到30多万。基本上能省出来一台车。

北上取消非普认定，意味着一线下场对齐全国逻辑，统一享受前几天推出的房地产税收政策利好。

其实就是想极大地释放头部城市的改善购买力，继续在当下已然反弹的行情中，火上浇油，把楼市预期彻底强攻起来。

一线城市是全国楼市风向标，只有它们的行情起来，才能带动全国楼市行情回暖，上面也明白这个逻辑。

所以行情稍弱的广州最近加强推出了“买房+1年社保，即可落户”的政策，以及刚刚又推出新政，“将在全市范围内收购满足90平米以下的存量商品房作为保障房”，这是一个去库存的大杀器。目的也是为了刺激交易和房价上涨。

再看深圳，基本确定为这一轮行情的“领头羊”，最新数据显示，深圳新房11月1日至17日日均网签量创2007年以来新高，二手房创下2020年以来新高。

按照目前深圳的库存消化速度，基本可以确定，春节前就会步入强势上涨周期，现在各大新盘已经开始上调价格，二手房挂牌量在大量下架，而其他一线城市，将在明年小阳春全面进入涨势周期。

2、巨大潜力

“城市更新是当前城市建设中面临的重要任务，蕴藏着巨大的发展潜力。”

这是总理在参观调研中国建筑科技展时的具体讲话。

逻辑上，在科技展上应该更多对住房科技进行点评，现在很多新材料、新能源、新技术，都非常亮眼，开始从房屋建造到装修人居层层赋能。

但紧接着，总理却用更大篇幅讲“城市更新”，而把此定义为“重要任务”，蕴藏着“巨大潜力”，其实在强调了一种趋势，那就是：

中央准备支持新一轮棚改政策。

很多人说，城市更新和棚改不一样啊。

但事实上，城市更新的“规模”可能还要更大一些，不止对棚户区进行“原拆原建”，还要对一些房龄不是很老的房子上进行全方位的更新改造，对破旧道路、公园、广场等等公共配套设施，进行大规模的翻新。

为什么一定要这样做？

其实民生改善只是表面，而本质上，是城市化方向的改变以及对增量经济的刺激。这里我稍微多讲几句。

过去我们都知道，所有城市都喜欢拼命向外扩张，造新区、造新城，这是为了刺激GDP谋求上位，以及城市发展，结果造成了大量的资源浪费，空城空区，地方还欠了一屁股债务。

但现在化债方法出来后，对全国各地继续扩张进行了严厉的批评，但是很多城市又缺乏实际性的产业经济支持，无以为继，那么只能找新的经济增量。

城市更新，无疑是最好的方法，一方面的确能改善民生，让人们能主导更好的房子里；另一方面在更新过程中，会产生大量的资源重新配置，比如给棚户区居民派发拆迁款，给企业派发大量的基建订单，创造就业岗位，同时新房又激发了家电、装修、服务消费等等。

其实城市更新，本质上就是一场大型“发钱”活动。

看懂这些逻辑，就明白了，为什么住建部公布政策，要把城中村货币化改造政策支持范围将从35城拓展到300城。

3、

说实话这个消息刚出来的时候，大家都比较震惊，因为35城变成300城，跨度非常大。

这背后需要庞大的资金支撑，那么钱从哪里来？

现在来看，答案只能是长期特别国债。

目前虽然具体政策没有公布，但接下来肯定会有这方面的安排，因为地方现在连工资都发不出来，是没有能力支撑货币化改造的，还是上面往下灌水。

当然扩张到300城的规模，其实也是对三四线城市房地产的利好，意味着国家最终没有放弃更多的城市。

但利好归利好，一个城市真正的房价逻辑政策只是短期的，长期还是需要看产业和人口，等到这波势能起来后，该离场还是要离场，这个逻辑我之前讲过很多次了。

4、房地产报：重新认识和肯定房地产业的支柱地位。

房地产报是住建部的主管媒体，这篇智库文章的言辞非常激进，但却没有被下架甚至被点评，其实也变相代表了高层的主流意识。

文章总共分为三部分，我贴到下面：

1、房地产在绝大部分国家都是支柱产业，这不仅是因为它对GDP增长、财政收入和就业有着直接且巨大的支撑作用，更因以它为核心形成的绵长、复杂、交互影响的多层次、立体性产业链体系与资本流动在一国经济中占据着战略地位。

2、房地产市场不仅承载着现代经济运行所需的基础条件--土地开发的功能，也提供了房地产这种人类最大宗的、直接占据现代社会财富价值七成以上商品的交易系统，更为科技创新提供了巨大而广泛的应用场景。

3、1997年亚洲金融危机后，中国房地产业获得了较快发展，在多个国民经济发展规划和国家级重要文件中，都承认了房地产业的支柱产业地位。但2016年后，因为房价上涨引起的舆论冲击以及实施紧缩性调控政策的需要，国家基本不再强调房地产业的支柱产业地位，相关文件也大多回避了这种说法，"去房地产化”的倾向非常明显。

2021年以来，房地产市场持续调整，对国民经济造成严重拖累。在此背景下，重新讨论房地产的产业性质，肯定它对国民经济稳定、健康发展的支撑作用，不仅是认识经济规律和当前经济形势的需要，也对推动房地产市场“止跌回稳”，进而稳定中国经济有重大意义。

总结为三句话：

1、房地产是中国支柱产业。

2、家庭财富的主要载体。

3、稳地产才能稳经济。

这三句话如果在前几年房价大涨期间说，可能要被判重刑，口诛笔伐，然而经过几轮持续大跌，现在再拿出来说，可能大多数人是承认的。

其实还是我之前讲过的，房地产带动的就业和上下游产业链太多了，目前阶段，任何产业都无法去取代它，而且还承载着国民家庭财富的80%以上。

这就像美国股市，承载了美国居民财富的80%一样，美国这几年什么都可以跌，唯独股市不能跌，因为只要股市不跌，大家有钱，就不会太大的落差感。

而我们则是主动把楼市砸了个稀巴烂，整体痛感肯定要更强一些。

不过某种意义上，这可能又是正确的主张，因为房价不能一直涨，需要遵循周期和规律，那么回调一些，匹配居民收入，才能良性化，符合长远利益。

只不过我们的主治医生，在做手术的时候，一不小心没打麻药，一不小心又直接切到了大动脉……

5、

最后做个总结：

中国房地产的底色终究是政策市，那么所有人都要充分明白政策的本质逻辑，那就是“不达目的，决不罢休”。

任务-动作-结果。

这次不行，那就继续给政策，进行下一轮攻势。大家想想，“止跌回稳”任务出来后，政策效率落地是怎样的？

基本都是争分夺秒、全力以赴，破釜沉舟……

所以，永远不要低估上面的决心，没有什么是干不成的，例如之前一直强调的房住不炒，控不住房价，那就直接冻结银行交易，出台二手房价格指导……

而这次，如果政策放开不行，最后很可能直接拧开特别国债的水龙头，直接对准楼市进行浇灌。库存大也没事，直接学着广州90平米住宅无差别收储，国资直接下场收库存。

一线城市负责带头，带动全国市场预期，二三四线城市通过大规模货币化改造创造需求，历史周而复始，我们只不过又站在了新一轮周期的起点。

看透了这些底层逻辑，你在楼市层面就有了宏观视角，如何趋利避害，如何在这波浪潮中获得更多的机会。

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