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就在刚刚，泰州市自然资源和规划局发布《泰州市区建设项目建筑面积计算办法（征求意见稿）》！无独有偶，近日湖南省衡阳市，也官宣取消公摊！实行商品房销售套内建筑面积计价！
根据《泰州市区建设项目建筑面积计算办法（征求意见稿）》，明确建设项目在审批全过程中建筑面积计算规则。计容建筑面积计算公式为：计容建筑面积＝建设项目用地面积×容积率。总建筑面积计算公式为：总建筑面积＝计容建筑面积+不计入容积率的其他建筑面积。住宅层高不应低于3.0米，不应超过3.6米。住宅层高超过3.6米，按层高/3.6米×水平投影面积计算建筑面积，并纳入计容建筑面积。住宅建筑的公共入口门厅、大堂设计有局部挑高空间时，不计算虚拟建筑面积。跃层式住宅中的起居室、餐厅（与起居室整体设计）设计有局部挑高空间高度小于或等于两个自然层的，不计算虚拟面积。住宅建筑中楼梯预留孔（洞）、设备孔（洞）计算建筑面积的，计入容积率。住宅小区内坡地建筑的建筑面积全部纳入计容建筑面积。住宅建筑每户阳台水平投影总面积占户型建筑面积比例不超过20%的或占套内建筑面积比例不超过25%的（户型建筑面积和套内建筑面积均不含阳台和露台面积），封闭阳台不计入容积率，未封闭的按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积；超出户型建筑面积20%（或套内建筑面积25%）的部分按其水平投影面积计算计容建筑面积。建筑主体结构外设置不封闭的顶盖距底板不小于两层且在垂直空间范围内无水平横梁、挂墙等结构的开敞阳台，可视为露台，不计入容积率。住宅建筑图上标定的入户花园不计入阳台面积，但需一面朝向完全开敞，并将其水平投影面积的一半纳入容积率计算。除承重墙、柱、垛以外，结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住宅建筑飘窗（窗台高度应高于地面0.45米）不计算计容建筑面积。为进一步明确建设项目在审批全过程中建筑面积计算规则，根据有关法律、法规、技术规范和标准，结合本市实际，制定本办法。本办法适用于泰州市区范围内的建设项目，主要包括：民用建筑（含商业、住宅、公共配套等）、工业建筑等建筑工程类和市政公用设施、地下空间综合利用、环境与景观等市政综合类项目。建筑面积分为计入容积率的建筑面积（以下简称计容建筑面积）和总建筑面积。计容建筑面积计算公式为：计容建筑面积＝建设项目用地面积×容积率。总建筑面积计算公式为：总建筑面积＝计容建筑面积+不计入容积率的其他建筑面积。建设项目在土地出让、规划许可、规划核实、不动产登记阶段所涉及的建筑面积计算，统一按《房产测量规范》GB/T17986-2000、《房屋面积测算技术规程》DB32／T3695-2019等国家、省有关规范和技术标准执行。室内地面标高低于室外地面标高超过该层建筑净高1/2，且建筑顶板结构标高高于室外地面标高不足1.2米的，该层建筑视为地下室。地下室用作储藏室、停车和设备用房等的，计算建筑面积，不计入容积率。建筑顶板结构标高高于室外地面标高大于等于1.2米的，计算建筑面积，计入容积率。计算建筑高度、确定地下室时，采用的室外地面标高应当从建筑各立面对应的室外地坪最低点取值。普通商业建筑的层高一般不超过5米（适度尺寸的门厅、大堂、中庭、内部采光厅等公共部分除外）。其中，若层高超过5米、不大于6.5米时，按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率；并纳入计容建筑面积；若层高超过6.5米，以此为基准，建筑层高每增加1.5米，增加1.0系数计容。会议中心、影剧院、体育馆、展览馆、博物馆、地上建筑面积不小于10000平方米的大型商场（市场）和大型超市等特定功能的建筑以及学校、行政办公等建筑，可根据审定的设计方案确定具体层高，不计算虚拟建筑面积。公共建筑设计坡地建筑（坡地建筑不得沿城市道路布局设计）的，如被地形掩埋长度不足本层建筑主体外墙周长（局部凹凸不计入）1/3的，该层建筑面积全部纳入计容建筑面积；如超过1/3、不足2/3的，按该层建筑面积的一半纳入计容建筑面积；如超过2/3的不纳入计容建筑面积。住宅层高不应低于3.0米，不应超过3.6米。住宅层高超过3.6米，按层高/3.6米×水平投影面积计算建筑面积，并纳入计容建筑面积。住宅建筑的公共入口门厅、大堂设计有局部挑高空间时，不计算虚拟建筑面积。跃层式住宅中的起居室、餐厅（与起居室整体设计）设计有局部挑高空间高度小于或等于两个自然层的，不计算虚拟面积。跃层式住宅中的上一层应设计有卧室、卫生间等基本生活功能空间。卧室、厨房、卫生间、地上储藏室、地上停车库等不得设计挑高空间。住宅建筑中楼梯预留孔（洞）、设备孔（洞）计算建筑面积的，计入容积率。住宅小区内坡地建筑的建筑面积全部纳入计容建筑面积。住宅建筑地下室被地形掩埋长度超过本层建筑主体外墙周长1/3的，一律视为坡地建筑，该层建筑面积全部纳入计容建筑面积。一般工业厂房，层高不大于8.0米，按其水平投影面积计入容积率；层高大于8.0米、不大于11.0米的部分，按其水平投影面积乘以2.0系数计入容积率；大于11.0米的部分，以此为基准，建筑层高每增加3.0米，增加1.0系数计容。住宅建筑每户阳台水平投影总面积占户型建筑面积比例不超过20%的或占套内建筑面积比例不超过25%的（户型建筑面积和套内建筑面积均不含阳台和露台面积），封闭阳台不计入容积率，未封闭的按其水平投影面积的一半计算计容建筑面积；超出户型建筑面积20%（或套内建筑面积25%）的部分按其水平投影面积计算计容建筑面积。非住宅的阳台建筑面积全部纳入计容建筑面积。建筑主体结构外设置不封闭的顶盖距底板不小于两层且在垂直空间范围内无水平横梁、挂墙等结构的开敞阳台，可视为露台，不计入容积率。每户露台水平投影面积不应超过该户型建筑面积的15%或占套内建筑面积比例不超过20%（户型建筑面积和套内建筑面积均不含阳台和露台面积），超出户型建筑面积15%（或套内建筑面积20%）的部分按其水平投影面积计算计容建筑面积。住宅建筑图上标定的入户花园不计入阳台面积，但需一面朝向完全开敞，并将其水平投影面积的一半纳入容积率计算。水平投影面积大于10平方米的入户花园全部计入容积率。除承重墙、柱、垛以外，结构净高不超过2.10米且进深不超过0.80米的全采光住宅建筑飘窗（窗台高度应高于地面0.45米）不计算计容建筑面积；当飘窗窗台高度高出地面小于0.45米、结构净高超过2.10米或进深超过0.80米时，按其水平投影面积计算计容建筑面积。公共建筑及其他建筑的飘窗计算建筑面积的，计入容积率。住宅建筑分散设置的设备平台同时满足以下条件不计算建筑面积：1.与建筑内部空间或阳台之间用实体墙隔断；2.每个单元设备平台的数量不超过居室（指住宅中的卧室、客厅、书房、餐厅等独立的空间）或主要功能空间的个数；3.每个设备平台进深不大于1.0米，面积不大于1.5平方米（宽度小于0.15米的局部凹凸不计）；4.至少有一个长边护栏或百叶外没有任何实体围护（突出的柱、墙每边不得超过0.15米）。不满足以上条件的，按水平投影面积计算计容建筑面积。住宅建筑可集中设置一处大型设备平台（大型设备平台不得对户内开门）其投影总面积每户不应大于6平方米。超出上述要求的设备平台，超出部分按水平投影面积计算计容建筑面积。公共建筑及其他建筑的设备平台计算建筑面积的，计入容积率。社区综合服务设施、物业用房等公共配套用房单独集中布置时，电梯间、楼梯间、走道等计入公共配套用房建筑面积；与其它建筑混合布置时，电梯间、楼梯间、走道等不计入公共配套用房建筑面积。社区综合服务设施、生活垃圾收集屋（房）、生活垃圾分类用房、配电房（开闭所）、水泵房、门房、快递收发室、公厕、通讯能源用房等建成后无偿移交的建筑计算建筑面积，不计入容积率。物业用房配建标准内的建筑面积计入容积率，配建标准以外增设用于居民公共活动且无偿移交的，其建筑面积不计入容积率。鼓励建筑设置视线通透、空间开敞、无围护结构的架空层。住宅架空层宜以整层进行架空设计，用于绿化、健身、休闲等服务于本社区居民功能，层高不低于3.6米、净高不低于3米。若整层设计为架空时，其架空层及其楼梯间、电梯间、管道井等建筑面积不计入容积率；未整层设计为架空时，架空层及其楼梯间、电梯间、管道井等建筑面积计入容积率。非住宅类建筑底层设计的架空层，其建筑面积不计入容积率。高层建筑、超高层建筑集中布置的避难空间，其建筑面积不计入容积率。若是整层设计为避难空间时，其楼梯间、电梯间、管道井等建筑面积不计入容积率；未整层设计为避难空间时，其楼梯间、电梯间、管道井等建筑面积计入容积率。建设项目配套建设的地上立体停车楼，在符合梁底净高不超过2.4米、无实体围护结构的条件下，其建筑面积不计入容积率。停放旅游巴士等大型车辆的立体停车设施，其层高可以适当放宽。不满足以上条件的，其建筑面积计入容积率。住宅小区内供居民使用的单层有顶盖、两侧均无围护结构的风雨连廊不计算建筑面积。不上人闷顶满足以下条件不计入容积率：1. 坡屋顶及外墙上没有门窗；2.结构楼板封闭，且除设于公共部位的检修孔（面积不大于0.5平方米）外没有其他孔洞；3.坡屋顶下部空间净高超过2.1米的部分占坡屋顶下部投影面积之比不大于30%。不满足以上条件的，视为可利用空间，按照水平投影计算建筑面积，计入容积率。住宅、商业（含商务）等建筑（医院、行政办公等公益性项目除外）自然层内设计的封闭空间，无论层高多少，均按其水平投影计算计容建筑面积；地下室如设计封闭空间，按其水平投影计算计容建筑面积。住宅小区内独立设置的电动自行车集中存放和充电场所，以及非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚，无围护结构的计算建筑面积，不计入容积率。高层住宅共享空间应以楼幢为单位集中设置，须在楼层靠外墙，且一面长边完全开敞，空间外侧设置高度大于1.2米且小于1.5米的围护设施（含首层）的，其计算建筑面积，不计入容积率。建筑外墙保温材料和自保温墙体凸出混凝土结构外表面的水平截面积不计入容积率。本《办法》自2025年1月1日起执行，2025年1月1日之前尚未取得《建设工程规划许可证》的项目，应按本《办法》执行。2025年1月1日之前已取得《建设工程规划许可证》的项目，按原《办法》执行。就在近日，湖南省衡阳市官宣实行商品房销售套内建筑面积计价！1）自2025年1月1日起，衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积计价销售。2）房企业在签订合同时，应与购房人约定按套内建筑面积计算商品房价款。3）面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。早在2002年，重庆废止公摊面积的使用，当时《重庆市城镇房地产交易管理条例》要求——商品房现售和预售，都必须以套内建筑面积作为计价依据。但是，开发商将当地的房价分为了“套内面积计价”和“建筑总面积计价”的两种方式。这样的做法区别在于房屋单价不同，但是同样一套房子的总价却并没有改变。这之后，肇庆、长沙、深圳、珠海这些地方，也开始取消了公摊面积，真的是落到实处了。杭州、合肥等城市也有类似的探索。2023年7月全市房地产工作专题会议提出要积极探索商品房销售按套内面积计价，虽实施效果不理想，但有楼盘曾尝试。2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。2024年5月，杭州富阳区的首望澜翠府打出“套内面积计价销售”的宣传，不过房产证、物业费和契税等仍按建筑面积计价。早些年，香港的楼房多以塔楼为主，为了提高土地使用效率，开发商会将楼梯、电梯、走廊等公共区域也计算在内，形成了一种叫做“公摊面积”的购房模式。初衷是想办好事，为了大家有房住，结果，后面就发展成了开发商的“捞钱神器”。主要原因，不外乎两点。其一，公摊面积不透明、收益分配不合理。从来没有哪一个专业机构在业主或第三方专业机构的监督下测量清楚每户的公摊面积，也从来没有哪一个业主测量清楚了自家房子的公摊面积。公摊面积看不见、摸不着，而百姓却为它承担了高额费用，不仅是购房款，物业费、采暖费等也是按照建筑面积收取，这当中覆盖了公摊面积。另外，业主并未享受到公摊面积所带来的合法收益，如广告、车位、会所、超市等。公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积，它包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅等等。根据建筑形态的不同，公摊面积和得房率有很大的区别。而如果按套内面积计价，为了实现销售金额最大化，开发商必须把套内面积做大，公摊面积能省则省。达到这一目的最有效办法就是在同一楼层同一个单元内排布更多的户数。两梯两户和两梯十户，在居住体验上差别还是很大的。随着人们对居住品质的追求，买房不仅仅只是关注套内面积的使用，还关注绿化、会所、精装入户大堂、楼道等公区带来的品质感和体面感。此外，由于不计公摊面积，房屋单价会提高，可能使购房者产生房价上涨的错觉。心理上较难接受，且对价格敏感的购房者会有一定影响。因此，取消公摊面积取消并不是一帆风顺的，它面临着挑战和争议。目前来看，全国多个城市已经开始关注建筑面积的计算问题。而此次，泰州也在计容建面、容积率等方面都做了优化，提升项目得房率，实现"0公摊"。—END—
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