近年来，随着城市化进程度过了加速期和大城市虹吸效应的显现，县城的房地产市场逐渐步入了一个尴尬的境地。越来越多的迹象表明，县城房子、特别是150平以上甚至二百多平的大面积的房子将来很有可能成为“烫手山芋”。
一、人口流失与人口老龄化
县城的房子之所以面临困境，首要原因在于人口的持续流失。随着年轻人纷纷前往大城市寻求更好的发展机会，县城的人口结构逐渐老龄化，购买力也随之下降。这种人口流失的趋势在短期内难以逆转，导致县城的房地产市场需求萎缩。
再者，从政策导向的角度来看，国家正在大力推动新型城镇化建设，鼓励人口向中心城市和城市群集聚。这在一定程度上会削弱县城对人口的吸引力，进而影响其房地产市场的长期发展。特别是在一些人口流失严重的县城，大面积房子的空置率可能会进一步上升，成为“烫手山芋”。
其次，县城人口老龄化对城镇化率的影响很大，2023年末兴化市的城镇化率为59.82%，而七普结果兴化市常住人口中60岁以上老年人数为35.9万人，占比31.83%，城镇化还有多大空间？还有多少购房需求？
二、开发商“弃量保价”对兴化来说百害而无一利
县城开发商房子卖得怎么样？我们到官网查一查。
从官网查询到“玉澜园”首期444套在2023年11月24日获销许，距今过去已超一年， 但平台显示已售22套。平均一个月都卖不到2套。是不是很震惊？我们来看看备案价，以15号楼为例，备案价超1万元每平，总价高的达到了182万/套。
开发商抓住购房人“买涨不买跌”的心理，采用“弃量保价”策略。“弃量保价”什么意思呢？举个例子，假如开发商卖1万元/平可以赚3000元/平，降到8000元/平只能赚1000元/平，但是销量肯定会增加。而开发商放弃了销量增长的机会，保持1万元/平的售价，总的盈利还是差不多。
假如在人口净流入城市这样做没问题，但对于一个人口净流出的县城来说，百害而无一利，兴化有35万的流动人口在外，一套房子一百七八十万这么高的总价，在苏南城市大部分板块也能买到房子了。逼走了刚需的年轻人、以及返乡置业的在外务工人员，大学毕业在外买房成家，在外务工的也不愿子女成为留守儿童而在外购房入学。从而导致大量人才、资金的流出，所以“弃量保价”对兴化来说百害而无一利。不信你看2023年度兴化市的人口数据，年末户籍人口147.01万人，比上年末减少1.73万人。户籍人口中，出生登记0.52万人，死亡注销1.3万人，死亡注销和登记出生只少了0.78万人，而总人口却减少1.73万人，测算出去年户籍净迁出人口达9500人。大吃一惊！一年就有近万人户口迁出兴化，兴化流失多少人力、财力?给外地楼市贡献了多少收入？长期这样下去不敢相信！
更离谱的是“玉澜园”还搞出了195平甚至二百多平的大面积的房子，总价甚至超过了300万，这价格在哪里买不到房？有人说给本地“土豪”改善，我认为这是伪命题，“土豪”就是韭菜？“土豪”只是人傻钱多？不考虑物有所值？就不考虑未来资产的增值？就不考虑医疗、教育的配套？
三、楼市还会回暖吗？
个人认为，短期内比较困难，即使将来回暖也会两极分化，楼市再无“雨露均沾”，人口流入城市和流出城市会有天壤之别。中国楼市发展已经过了高速期，特别是人口出现了负增长，“保孩子”还是“保楼市”？有人笃定要全力保住楼市，因为它与众多行业息息相关，宛如经济大厦的顶梁柱。一旦有所动摇，似乎就会触发经济的剧烈波动，甚至让人担忧孩子的未来可能被掩埋在崩溃的废墟之下。但另一方面，有人坚决主张，孩子才是国家未来的希望之光，是民族持续发展的生命线。其实，答案已然明晰，决策的天平应当明确倾向于“保孩子”。孩子不仅是推动国家迈向繁荣富强的根本动力，也是开启未来无数机遇的关键所在。只要我们拥有健康且合理的人口结构，丰富的劳动力就会像汹涌的河流一样，持续为各个行业带来无限的生机与活力。
面对县城房地产市场的困境，政府和购房者都需要采取积极的应对策略。政府应加大对县城产业结构的调整力度，引进更多能够引进更多企业，创造更多就业机会；同时，还应加强基础设施建设，提升医疗、教育水平，提升县城的居住品质和吸引力。对于购房者而言，应保持理性冷静的态度，审慎评估自身需求和经济实力，避免盲目跟风购房。
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