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【正文】
本文聚焦昨天推出的两项房地产税收政策。
一、如何理解昨天推出的两项房地产税收政策？
（一）降低土地增值税预征率下限0.5个百分点（利好房地产企业）
1、2024年11月13日，国税总局单独发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（2024年第10号公告），明确将土地增值税预征率下限下调0.5个百分点，也即除保障性住房外，东部地区、中部和东北地区以及西部地区的预征率下限分别调整至1.5%、1%和0.5%。
2、土地增值税预征率下限的确定始于2010年的《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发（2010）53号），当时出台的背景是为了贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，下称10号文）精神。
10号文明确提出要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
3、至于为什么要调整预征率下限，原因其实很简单，即现在地产项目的增值率下限幅度较大，部分甚至已经没有增值率，若再按原来的预征率下限来施行，则无疑会加剧纳税人的负担。由于预征主要是针对在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，因此本次下限调整有助于降低预售成本，助力去化。
以广州为例，其之前的预征率会根据不同项目进行分类，住宅类中的普通住宅、别墅和其他的预征率分别为2%、4%和3%，生产经营类中的写字楼和商业营业用房的预征率分别为3%和4%、车位的预征率为4%。
（二）将1%的契税税率门槛提高至140平方米（利好90-140平方米的住房销售）
1、2024年11月13日，财政部、国税总局与住建部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确将享受1%契税税率优惠的住房面积由之前的90平方米提高至140平方米。也即，140平方米以下（含）和以上的首套房分别适用1%和1.5%的契税税率，二套房分别适用1%和2%的契税税率。
2、2016年2月发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税（2016）23号）则明确90平方米以下（含）和以上的首套房分别适用1%和1.5%的契税税率，二套房分别适用1%和2%的契税税率。
也就是说，新政下90-140平方米（含）的首套房和二套房契税税率由之前的1.5%和2%调整至1%，故这项政策对于90-140平方米（含）的住房销售构成利好。
二、政策的目的：降低交易环节的税负（将逐步向持有环节转移）
从政策目的来看，昨天出台的两项房地产税收政策调整均对应着销售交易环节，如增值税预征率下限的下调是为了降低地产开发企业的去化成本，契税税率适用范围的扩大则是为了刺激90-140平方米（含）面积的住房销售，这些均是为了降低交易环节的税负，而持有环节的税负并未发生变化。因此，基本可以认为地产行业的税负将会逐步向持有环节转移。
同时，政策还明确取消普通和非普通住宅的城市，满2年销售一律免征增值税，而四个一线城市满2年销售的非普通住宅征收增值税的规定也相应停止，这同样是为了激活交易。
三、税收政策还不够解渴
总体来看，本次出台的两项政策其实还不算解渴，力度还不算大。
（一）应考虑取消增值税率预征率下限
针对增值税预征率下限下调的问题，笔者认为完全可以考虑取消预征率下限。毕竟预征率下限的确定始于2010年，彼是地产行业正处于上行通道中，现在地产项目的增值率已经非常低、增值空间也已经非常窄，部分项目甚至已经没有增值空间，且未来增值空间可能还会出现倒挂，因此现在这种环境下还保留2010年确定的预征率下限已经没有必要。
同时，取消增值税预征率下限相当于是把增值税预征率的确定权完全交给地方，这有助于各地根据辖区内实际情况来进行设定，相当于提高了地方对房地产行业的调控自主权。
（二）在降低1%契税税率门槛的同时，建议进一步下调契税税率
这次的契税政策调整仅适用于90-140平方米（含）的住房，90平方米以下及140平方米以上的住房契税率并未进行调整，从这个角度来说，力度还是明显偏小的。笔者认为，为进一步激活市场，可以在扩大契税优惠税率适用范围的同时，还应该将全部契税税率相应下调0.5个百分点，否则目前这种结构性的调整在效果上可能会适得其反。
四、结语
相较于之前市场的预期，本次推出的房地产税收政策在力度上明显是偏小的，这说明各政策部门对于当前地产行业所面临的困境可能还没有清醒的认识，其最终产生的效果大概率也不会理想，甚至可能会适得其反。
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