开发商做不好商业地产之源（1）
时尚
2024-09-12 14:20
北京
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消费升级的大背景下，崛起的90后、00后新一代喜欢个性化、定制化的体验，近几年很多购物中心、商场开业时，会用“填补当地市场的空白“等噱头进行宣传，然而实际上，多是概念定位，落地很难。定位是商业地产能够成功的最关键因素。通过市场调查，首先必须保证大方向是正确的，通过人口规模、收入、消费习惯、商圈成熟度、地段位置等因素，判断商业地产是高端、中端、还是低端物业，是市级、区级、还是社区级物业，大方向正确，才能针对具体情况才能有下一步的精准定位。然而笔者了解到，不少商业地产的定位更喜欢虚无缥缈的概念式定位，比如要主打高端奢华，比肩巴黎老佛爷、春天百货等，费时费力进行策划方案，实行时发现根本不具备实操性。比如上海繁华商圈的一处购物中心，项目定位是要做亚洲最大的高端奢侈商场，然而定位过于高端，忽视了市场需求，导致招商惨败，前期的商户纷纷撤离。后经再次改造，开发商重新做市场调查，将定位修改为年轻人潮流商场，扩大消费者群，招商引进年轻潮牌等商户，挽救了败局。某城的一处商场，位于城市副中心，开发商将原本是区级商业定位为市级商业，导致招商不足，开业时近半空置，后期紧急调整，定位调整为区级休闲购物中心，增添餐饮、休闲娱乐等业态比例，最终实现了盈利。由此可见，即使地段优越，做不好定位的商业地产依然会失败。不少房企想用虚无缥缈、看似高大上的的项目定位去忽悠商户、客户，实际上被忽悠的往往是自己。
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