开发商做不好商业地产之源（7）
时尚
2024-09-20 06:00
北京
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养老地产、文旅小镇、特色小镇….近几年转型是房企的关键词，很多房企虽然在名字里去掉了地产二字，但骨子里地产思维却根深蒂固。转型的新业态在去年经历了不少风波，比如长租公寓爆仓，特色小镇经营惨淡，笔者认为，归根究底的一个原因是房企依旧在抱着住宅开发的思路做项目，仍以“卖卖卖”为主线。商业地产投入周期长，回报周期也长，不少房企在做商业地产时，选择的是在商场等建好后，划分商铺出售，及时“回血”，收回资金。短期看这是回正现金流的最佳方法，但长期看，这么做商业地产的必定会失败。万达王健林曾把商业地产分为了三个阶段，第一阶段是开发公司阶段，房企将商铺分割销售，第二阶段是投资公司阶段，改为只租不售，统一招租，第三也就是最高阶段是金融公司阶段，进行资产证券化。开发公司阶段是最初级也是失败率最高的阶段，商铺分割出售失败率高达99%。这里面有两个问题：一是分割出售扰乱了经营整体性，房企无法掌控商铺招商情况，无法形成自身商业品牌；二是多方主体混乱带来的经营风险，房企是开发商，买家买下商铺，出租给商户，当经营不善出现问题，商户往往向开发商维权。万达的购物中心以前出售过商铺，短期收回几十亿现金，但后续出现很多问题，由于经营问题，四五个业主将万达告上法庭，万达之后选择将售出的商铺拿回，统一管理。抱着出售为目的做商业地产的房企必定失败，笔者认为这是一种短视行为，只看到眼前的利益，卖了就走，无法形成商业品牌，往往会导致越卖越便宜。比如某城的一个初期比较高端的商场，开售时火热，然而后期商户层次不一，商场不到半年就变得冷清，开发商不得已进行第二次出售，之后又进行了第三次出售，最后同一条街隔壁的商场人流如织，这间商场却沦为了大卖场，数百户买家又集体把开发商告上了法庭，一地鸡毛。待续![]()
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