2019年的苏州，楼市一度占据话题榜首，当年在限价等因素下，诞生了一大批倒挂盘，甚至屡屡出现千人摇号的盛况，南山维拉就是其中的代表之一，近园区+倒挂，当年这个盘可谓红透半边天！
2019年8月底，南山维拉最后180套房源取证，认筹当天现场超2千人排队，手50万认筹金，从白天静候到黑夜。
摇号当天，中新公证处摇号结果显示共有1120组客户参与摇号，中签率16%。
几年过去了，这个小区二手房表现如何？摇到的幸运鹅真的赚到了吗？
关于更多苏州楼市的楼盘信息，或者您想和其他购房小伙伴一起咨询讨论，欢迎扫描下方二维码，添加小胖君，加入小胖看房团~
自带幼儿园+商业 大体量项目
南山维拉位于甪直板块，是2014年4月南山地产以13.8亿元竞得的苏地2014-G-4号地块，该地块楼面价2831元，溢价率43.78%。
南山维拉整个项目整个项目体量比较大，地块由14.6945.7㎡住宅用地和26694.2㎡批发零售和住宅用地组成，总面积超过17万方。
小区详情
小区地址：吴中区甪直大道95号
开发商：南山
所属区域：吴中 甪直
占地面积：536987平方米
建筑面积：803800平方米
建筑类型：13幢洋房+19幢高层
装修情况：毛坯
规划户数：4516户
车位数：4726个
容积率：2.5
绿化率：37%
物业公司：深圳市赤湾物业管理有限公司
物 业 费：2.13-2.14元/㎡·月
从社区规划上看，整个小区由33幢建筑组成，其中29#为物业用房，住宅共计32幢，其中13幢洋房，19幢高层。另外，小区东边有3万方商业（南山维乐城），西边有一所幼儿园。
从位置上来看，整个小区呈现出南低北高的布局，南面中间部分为洋房，北面和东西侧均为高层住宅。
项目2015年6月19日首次取证，2019年8月24日最后一次取证，4年多的时间里12次取证，共计4516套住宅房源入市。
从价格上来看，2015年项目首次取证开盘价格在7288元/平左右，2016年售价在12500元/平，2017年在16000元/平左右，此后基本稳定在这一价格。
目前南山维拉已经全部交付了！整个小区还是比较新的，内部设施也基本完备了，但是新小区而言，税费上也会相对较高。
小区体量比较大，人口密度大，物业管理难度比较大，在寒山闻钟上，关于南山维拉物业的投诉也比较多。
整体成交以小户型为主
南山维拉整个小区的户型还是比较多的，涵盖了两室、三室、四室等房屋套型，建筑面积段在61-140平左右。
我们来看看成交量相对较多的5种户型，分别是建筑面积约61平、91平、96平、100平和135平。
建筑面积约61平 1室2厅1卫
户型点评：该户型是1房2厅1卫的房屋套型，两开间朝南，采光条件比较好，南向阳台，飘窗，室内空间有延伸。由于是中间户，南北通风条件上略差点。
建筑面积约91平 3房2厅1卫
户型点评：这是南山维拉二手房成交上比较好的户型，比较经典的三房户型，三开间朝南，双卧室朝南。北面为露台，可改造为房间，该户型比较适合新婚或三口之家。
建筑面积约96平 3房2厅1卫
户型点评：这个户型建筑面积在96平左右，同样是3房1卫的设计，不听的是，这一户型的通风条件要更好一点，但采光条件稍微差点。
建筑面积约100平 3房2厅2卫
这一户型算是91平户型的放大版，也是比较经典的小三房设计，北面同样是一个露台，可以改造为房间。
建筑面积约135平 4房2厅2卫
户型点评：这一户型是南山维拉成交的最大户型了，也是唯一一个四房户型。
从户型设计上来看，也是比较不错的。三开间朝南，采光通风条件都不错。主卧设计了内卫，私密性也比较高。
生活便利 但轨交就……
南山维拉位于苏州市吴中区甪直大道95号，从位置上来看，处于甪直板块，来看看项目周边界面。
北侧：吴淞江； 南侧：星泽实验学校、大境公园时代；
东侧：项目自带的商业南山维乐城和丽景湾生活广场；
西侧：规划为商业办公用地；
从周边配套来看，项目周边生活配套还是比较齐全的。商业配套上有已经开业的3万方商业体南山维乐城，共有四层，一层乐享生活、二层乐启智慧、三层乐玩童年、四层乐趣时光，基本可以满足日常生活所需。
南山维乐城入驻商家
东面一路之隔的丽景湾生活广场也有部分商业可以补充。
教育设施上，项目自带一个幼儿园，2023年南山维拉的施教区划分为甪直实验小学和甪直甫里中学。
在项目南面是已经开工建设的星泽实验学校，这是独墅湖开放创新协同发展示范区首个九年一贯制学校。
该校是吴中区与园区通力合作，整合优质教育资源，满足区域教育需求，投入的首个代表性项目，列入星海教育集团序列。
项目规划建设8轨72班 (小学部8轨48班，初中部8轨24班，另预留15个普通教室)，今年已经投入使用。预留二期占地面积约26.2亩，总建筑面积约1.47万平方米。
交通配套上，项目北面就是甪直大道，可直接连接金鸡湖大道，去往园区还是比较快的。公共交通上，目前比较近的轨交站点是2号线的桑田岛站，直线距离在5.2公里左右，后期距离比较近的是6号线新庆路站，直线距离在4.2公里左右。目前来看，自驾较为方便。
降降降！业主们真的挺主动了！
根据苏州贝壳数据显示，自2018年开始，南山维拉就相继有二手房成交，至今，已有236套二手房成交。
其中，2023年南山维拉二手住房成交了70套；2022年南山维拉二手住房成交了51套；2021年南山维拉二手住房共计成交31套；2020年南山维拉二手住房共计成交24套；2019年、2018年，南山维拉则分别成交了12套、1套。
从目前来看，从2018年至2023年，2023年是南山维拉是历史成交最高峰。
今年以来，南山维拉也已成交了47套二手住房。
具体来看一下2023年和2022年，南山维拉成交的二手住房的具体情况。
2023年，南山维拉共计成交了70套，套均成交面积101.00平，平均单套总价177万元。
2022年，南山维拉共计成交了51套，套均成交面积87.54平，平均单套总价172万元。
虽然平均单套总价有所上涨，但是套均面积增加了，可见，买房人能买到更多面积。
根据链家网信息显示，在近90天，南山维拉有17套成交，近30天带看了1192次。
整体来说，在近90天内成交量还是表现不错的，同时，带看热度是真的高。日均带看30次。南山维拉还是受买房人关注的。
目前，南山维拉有285套挂牌在售，挂牌均价为16195元/平。
相较于今年3月，挂牌均价则是有所下降，17884元/平→16195元/平，下降了1689元/平。
相较于去年9月，挂牌均价则是有所下降，18869元/平→16195元/平，下降了2674元/平。
相较于去年5月的时候，挂牌均价则是从20028元/平→16195元/平，下降了3833元/平。
相较于2022年10月，挂牌均价却是有所下降的：20640元/平→16195元/平，下降了4445元/平。
相较于2022年初，挂牌价格还是持续下降：21435元/平→16195元/平，则下降了5240元/平。
来具体看一下其成交均价。
从成交均价上来看，从2018年至2020年，这3年来，南山维拉的成交均价基本是一路上涨的：15208元/平→20913元/平，而从2020年至2023年，则是有所下降的。
2018年，成交均价是15208元/平；
2019年，成交均价是20601元/平；
2020年，成交均价是20913元/平；
2021年，成交均价是20533元/平；
2022年，成交均价是19615元/平；
2023年，成交均价是17504元/平；
2020年的20913元/平的成交均价，是4年来的历史成交最高价位，其次是2019年。
去年，其成交均价又回到了1字头。
今年以来，南山维拉的二手住房成交均价为14192元/平！
在其成交的二手房成交上，可以看到整体以27-33F的高层成交为主，同时以3房小户型为主。
今年以来，其总价200万以内的38套，占比为81%。
总的来说，其实对于刚性需求的上车族来说，其实还是挺合适的
更多楼盘信息
▼
欢迎扫码加入小胖看房团
与50000名购房者一起交流~
