冲上热搜，广州收购存量商品房有何影响？

财富 2024-11-20 19:01 北京

收购针对的是开发商，而非个人房主

文 | 《财经》记者辛晓彤

编辑 | 余乐

11月18日下午，广州安居集团正式发布公告，将在全市收购90平方米以下存量商品房作为保障房。该消息在19日登上微博热搜榜第一。

存量商品房指的是开发商已建成但未售出的房产，因此本次收购针对的卖家是开发商，而非个人房主。根据公告，有意出售存量房的开发商可于11月18日至12月18日期间报名。

公告给出了征集条件，包括资产负债和法律关系清晰、面积在90平方米以下、已取得竣工联合验收意见书，以及房源权属清晰可交易、不存在查封登记、异议登记等限制等。对于整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，将优先选取。

实施收购的主体安居集团为广州市属一级功能类国有企业。根据广州市政府官网，该集团成立于2023年9月1日，主要负责广州市保障性住房的投资、融资、建设、运营及配套性商业物业运营管理等。公司临时党委委员、书记、董事长为陈智勇，此前担任广州开发区党工委委员、管委会总规划师。

广州房地产市场目前库存压力较大。据中指研究院数据，截至2024年10月底，广州全市商品住宅显性库存量为1329.7万平方米，出清周期高达21.4个月。其中，90平方米以下户型的库存量为319.9万㎡，占比约24%，出清周期为20.4个月。

中指研究院华南分院分析师杨永俊认为，开展存量住房收购，对广州房地产市场的止跌回稳有着重要作用。有望加快全市商品房库存的去化速度，促进供需平衡。

过去几年，商品房库存日益攀升。2024年4月30日，中央政治局会议明确提出要统筹研究消化存量房产与优化增量住房，正式定调新一轮房地产市场政策。随后，“5·17楼市新政”中，央行提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房，业界普遍称之为商品房“收储”。

上述3000亿元保障性住房再贷款的利率为1.75%，期限1年，可展期（将还款期限延长至新的日期）四次。据央行公布，截至6月底，保障性住房再贷款余额为121亿元。

除了上述贷款，地方政府及国企的收储资金还来源于自筹、财政资金和专项债等。2024年10月12日，国新办新闻发布会上首次提出用好专项债券来收储，还指出继续用好保障性安居工程补助资金、适当减少新建规模、支持地方通过消化存量房来筹集保障房。

根据克而瑞数据，截至2024年10月初，已有超过50个城市表态支持国有企业收储，涵盖核心一二线城市以及三四线城市。

一线城市中，广州率先于6月在远郊的增城区进行收储试点。全市范围内的收储则是深圳走在最前面。深圳安居集团8月发布公告称，在全市区域（不包含深汕合作区）开展收购商品房用作保障性住房工作，收储房源面积为65平方米以下，但截至目前尚未公布相关收购信息。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州安居集团的收储目标定为90平方米以下且已建成的新房，估计符合条件的比较少。

价格是收储的核心，关系到参与收储各方的资金与收益是否能达到需求平衡。此次广州安居集团的公告没有透露收购价格。据国联证券，参考价格多以保障房重置价格（土地划拨成本+建安成本+不超过5%的利润）为上限。有业内人士向《财经》表示，其他城市的收购价格多在五折以下，通常对周边配套设施和地段也有要求。

李宇嘉认为，结合其他城市运作实践，收储存在最大障碍仍是价格上达不成一致。“政府收回来还要出让出去，自然就要按照白菜价来收购，否则就砸在手上了。”李宇嘉提到。

不过一位房企总裁告诉《财经》，不管打几折，他们都想把存量房卖出去，把钱收回来。

此外，更多保障房也有利于解决广州新市民、青年人等群体的住房问题。根据各地《国民经济与社会发展统计公报》，2023年广州城市常驻人口增加9.29万，增量全国排名第七，人口流入趋势不减。

保障房与人才落户相关政策相呼应。就在安居集团发布公告当天（11月18日），广州发布了新的户籍迁入管理规定，进一步放宽落户政策。19日，政府出台《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）》（下称《办法》），更好地满足青年人才的住房刚性需求。

配售型保障房，是指政府提供优惠政策，限定套型、面积和销售价格，实施封闭管理，面向工薪收入群体和城市需要引进人才等群体配售的政策性住房。《办法》对申购资质做出明确规定：申购人须在广州无自有产权住房，且申购前三年内无房产转移记录、未享受购房优惠政策；户籍家庭须累计缴纳社保满三年，高层次人才和博士无社保年限要求，硕士须满一年、其他人才须满两年。

安居集团收购存量房的公告发布后，广州今年前10个月成交量排名前三的房企越秀地产、保利发展和万科的股价在19日开盘经历小幅上涨，此后动荡下跌。截至20日收盘，越秀、保利、万科对比18日收盘股价分别下跌2.2%、0.3%和1%，均弱于大盘表现。

（实习生康兰欣对本文亦有贡献）

责编 | 张雨菲

题图｜视觉中国

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