文 | 《财经》特约撰稿人 辛晓彤 实习生 康兰欣
编辑 | 余乐
11月18日，上海和北京两市多部门相继印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》。新规均于12月1日起实施。此举是对房产交易税收新政的贯彻落实，确保京沪两市的购房者也能享受到最新的优惠政策。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合印发《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，其中提到，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，可享受一系列税费减免（相关报道见《财经》杂志11月14日《住房交易税新政解读：谁是最大受益者？买房能立省多少钱？》）。现行普通住房标准曾经是住房市场供应短缺、产品结构不匹配时期的一项重要政策。此前，非普通住宅的购买者需要在交易时支付一些额外的税款。该标准的取消，明显利好更加关注住房的品质、环境和舒适度的改善型需求群体。例如购买144平方米以上的房子，可能免缴几万元甚至十几万元不等的增值税。上海的购房者还可能免缴相当于房价1%的个人所得税。（北京上海房地产税收新政与现行规定对比。制表/辛晓彤）此外，在11月13日的新政中，北上广深140平方米以上二手房的交易契税已经从3%下调到2%。普通住宅标准于2005年建立，目的是对房地产市场进行分类管理和调控。该标准主要对普通住宅进行定义，不符合标准的住宅均被划作非普通住宅，主要包括别墅、花园洋房、低密度社区等面积较大或用作商业用途的房子。按照北京的标准，普通住宅需同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在144平方米（含）以下；实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于每平方米8.5万元，五至六环之间单价低于每平方米6.5万元，六环以外单价低于每平方米4.5万元。按照上海的标准，普通住宅需同时满足以下条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。在此之前，上海普通住宅认定标准还包括价格，即内环以内低于每套450万元，内外环之间低于每套310万元，外环以外低于每套230万元。7月18日，党的二十届三中全会宣布了关于房地产改革的消息，其中明确提出“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。此后各省市陆续取消普宅标准。而北京也经历了“适时取消”“及时取消”等话术调整，靴子终于落地。此前，非普通住宅需要在交易时支付额外的税，取消普通住宅标准后，购房者的税负将进一步减轻。对想要购买144平方米以上二手房的购房者而言，降幅最明显的是增值税。现行政策中，房屋持有满两年后售出，可以免缴增值税，但北上广深这四个一线城市例外。在普通住宅标准未取消时，北上广深的非普通住宅需要根据售价与买入价的差额缴纳一定税费。公式为：应纳税额=（出售价-购置原价）÷（1＋5%）×5%。以北京为例，若现价500万元，购买时原值300万元，则应缴增值税为（500-300）÷1.05×5%，即9.5万元。取消普宅标准后，这部分税额将被免除。因此11月13日的房产新政出台后，关于北上广深取消普宅标准的预期就日渐高涨。上海是一线城市中第一个做出反应的，北京紧随其后，深圳和广州截至发稿时还没有动作。除了房屋增值税减免，和北京相比，上海还能省下一笔个人所得税。根据上海现行政策，住宅转让时，如果持有房屋不满五年，或者满五年但并非家庭唯一住房，普宅征收个税1%，非普住则征收2%。新政后统一征收1%。北京的个税则是按二手房售价减去购房原价差额的20%征税。一位贝壳经纪人对《财经》解释，如果房屋查询不到原价（例如年岁久远），便按售价的1%缴纳个税。这项规定没有普宅与非普宅之分。实际操作中，如果存在“亏本销售”的情况，即售价等于或低于购买价，也有不必缴税的可能，但需要税务部门进行具体核实。理论上卖方被视为纳税义务人，缴纳房产个税。但具体由谁承担还要看买卖双方的议价能力，也有买方承担的情况。与普宅标准关联的税收还包括土地增值税。这部分税收的减免，有助于降低房企负担。对于房地产企业而言，土地增值税的征收是基于销售价格与土地及开发成本之间的增值部分，这部分需要房企自己承担。·增值额未超过扣除项目金额50%的部分：税率为30%。·增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分：税率为40%。·增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分：税率为50%。·增值额超过扣除项目金额200%的部分：税率为60%。扣除项目金额是在计算纳税时，法律允许减除的特定项目金额。针对普通住宅有一项例外，如果增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普宅标准取消后，所有住宅均可享受这一政策。举个例子。假设某房地产开发公司转让一块非普通住宅的土地及其建筑物，销售收入为1000万元，扣除项目金额为800万元，其增值额就是200万元。200万增值额占扣除项目金额的25%（200/800），按照现行规定，小于50%，适用30%的汇率，即200万x30%=60万元。而按照新政计算，非普住宅与普宅相同，未超过20%的部分免征，相当于有160万（800x20%）可以免于交税，剩下的40万，适用30%的汇率，最终只要缴纳12万元即可。58安居客研究院院长张波表示，土地增值税的下调，对于减少房企现金流压力层面将起到一定作用。增值额未超扣除项目金额20%的免征，则可降低房企的开发成本，对于各类房企皆有利，尤其是大量在一二线城市布局的房企，由于原来非普宅占比高，将更能得到体现。对比北京大户型一手房，二手房交易相对低迷。根据中指数据，140平方米以上户型，占二手房成交规模的比例常年低于10%，2024年前10月占比仅为8.6%。户型在新房交易中占比常年在两成以上，2024年前10月，140平方米以上户型成交占比为23.7%，较2023年提升3.8个百分点。并非购房者不想改善生活，只是非普宅需缴纳动辄几万乃至十几万的增值税，对购房者而言是一笔较高的成本。近年来，大户型的改善型住房逐渐更受消费者青睐，58安居客研究院的最新报告显示，上海新房市场已逐渐转变为以改善型群体占主导的市场，三房产品在新房市场上的供求端都占绝对主力，140平方米以上的产品去化周期相对较短。《财经》在走访楼盘时发现，大户型房源每平方米售价大多高于小户型，绿城一位楼盘项目负责人告诉我们，房价稳定后，买房的意愿从“投资”向“自己住”转变，改善型需求的家庭越来越多，导致大户型比小户型更容易卖出。中指研究院政策研究总监陈文静表示，此番标准取消，结合契税政策的优化，能有效降低改善类、购买二套的购房成本，加速改善置换客户的入场。![]()
责编 | 张雨菲
题图｜视觉中国
![]()
![]()
![]()
![]()
