11月开发商步入年底业绩冲刺期，许多项目优惠幅度加大。当月新开盘项目不多，中海长林郡凭借较低的首开价格实现较好销量，泰达格调锦雲作为市区罕见的低容积率地块，首开便售罄。11月13日发布的契税利好政策将于12月1日开始执行，利好年底前计划购房的业主。首先让我们看一下1-11月天津市房地产企业和项目的销售业绩表现：https://www.cih-index.com/■ 全口径销售业绩TOP10排行榜
2024年1-11月，天津房地产TOP10企业销售额共成交583.84亿元。本期TOP10榜单门槛为39.87亿元。其中中海地产以82.11亿元的销售业绩继续领跑销售榜，泰达建设以75.4亿元跃居榜单第二，绿城中国以71.93亿元位居榜单第三位。特别说明：房地产企业销售数据以2024年1月1日-11月30日期间商品房合同销售额为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在天津的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
■ 项目销售金额TOP10排行榜
2024年1-11月，天津商品住宅TOP10项目的销售金额共成交176.23亿元，入榜门槛为10.97亿元。其中体北金茂府揽金30.46亿元，蝉联榜单冠军；绿城水西雲庐以27.8亿元的销售额稳居榜单第二名；上东金茂智慧科学城以21.25亿元的销售业绩连续位于榜单第三位。2024年1-11月，天津商品住宅TOP10项目的销售面积共成交77.76万㎡，入榜门槛为5.35万㎡。其中上东金茂智慧科学城以9.49万㎡成交面积跃居榜首；万科滨江都会名列第二名，成交面积为9.36万㎡；未来城以成交面积8.97万㎡的成绩位列榜单第三名。![]()
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
■ 政策环境
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，税务总局发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》，自2024年12月1日起执行。主要内容如下：（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。二、关于有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策（一）取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。（二）北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。表：相关税收调整前后变化
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资料来源：中指研究院综合整理
【中指观点】
1、降低契税税率，进一步降低购房者置业成本，更加利好改善性住房需求释放本次将执行1%契税税率的面积段由90平方米提升至140平方米，政策优化后，个人购买的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税；而购买140平方米以上住房，唯一住房减按1.5%、二套按2%税率执行，也有明显下降，且一线城市不再区别对待，这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚需和改善性住房需求均有较大利好，特别是改善性住房需求，对于一线城市税收优惠力度则更大。2、降低一线城市增值税税费，完善与取消普宅标准的配套政策。普宅标准涉及的税费主要是增值税和土地增值税，本次明确一线城市取消普宅标准后，与全国其他地区适用统一的增值税政策，购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税，这项政策可以明显降低一线城市增值税税费，进一步降低购房者置业成本，也将助力一线城市市场继续修复。此前北京、上海已经明确将及时取消普宅标准，广州和深圳尚未出台政策，预计一线城市将加快落地取消普宅标准。表：增值税调整前后变化
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对于土地增值税免征条件，本次政策明确取消普宅后，房企建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税，即这部分政策未做调整。3、降低土地增值税预征率下限，降低企业预缴税额，缓解企业资金压力。近些年，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，各地将在下限的基础上执行具体预征率，降低预征率有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，对于当前稳定企业预期也将带来积极影响。本次三部委发布多项税收优化政策，继续释放政策利好，财税方面支持房地产市场的政策正在加速兑现。本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，降低购房者置业成本、缓解房企资金压力，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心，10月房地产市场出现了“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场的修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。
■ 土地市场分析
2024年11月天津市推出土地54宗，涉宅用地推出26宗，其中滨海新区、津南区各6宗，南开区3宗，河东区、东丽区、西青区、宝坻区各2宗，河北区、武清区、蓟州区各1宗；商业/办公用地6宗，武清区、滨海新区各2宗，河东区、北辰区各1宗；工业用地18宗；其他用地4宗。![]()
土地市场监测：https://www.cih-index.com/2024年11月天津市成交土地12宗，规划建面65.89万㎡，成交金额22.08亿元。其中住宅用地1宗、综合用地（含住宅）2宗、商业/办公用地2宗、工业用地7宗、其他用地2宗。![]()
土地市场监测：https://www.cih-index.com/
2024年11月天津成交3宗涉宅用地，规划建面共21.22万㎡，成交价共19.37亿元，平均溢价率0.41%。成交地块为津东卫(挂)2024-31号地块、津武(挂)2024-013号地块、津北辰朝(挂)2024-29号。
表：2024年11月天津涉宅用地成交情况
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土地市场监测：https://www.cih-index.com/
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