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宏观背景
近年来，随着我国房地产市场供求关系发生重大变化，房地产行业逐渐从高速发展进入到高质量发展阶段。当前，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，从“有房住”变为“住好房”。建设人民满意的好房子，正成为政府和企业所共同谋求的发展之路。 2023年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出要牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以好房子为基础，勾画出了“好房子—好小区—好社区—好城区”的城乡发展美好蓝图。2024年4月中央政治局会议在谈及房地产时指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。2024年8月举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，强调“以让人民群众住上绿色、低碳、智能、安全的好房子为基点，统筹推进住房城乡建设领域各项改革”。2024年12月3日，中指研究院受邀参加杭州市政协召开的品质住宅房产研讨会，与杭州市城乡建设委员会相关领导及房地产企业领导围绕如何建设品质住宅进行了深入交流。
图：研讨会现场
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杭州市政府积极响应
在此背景下，杭州市政府积极响应中央号召，致力于建设好房子，以满足人民群众的居住需求，提升居民的生活品质。今年3月杭州全面取消二手房限购，5月杭州发布“杭七条”限购全面放开，6月优化积分落户细则，下半年开始各区陆续发布购房支持政策，再到最近发布的建设项目计容新规意见征求稿，都可以看出杭州政府响应中央政策的速度与积极性。11月初，杭州规划与自然资源局发布了《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知（试行）（征求意见稿）》，目前仍在公示中。文件中关于商品住宅公共配套设施、车库、阳台等的计容方式有重大改变。- 停车空间计容新规，“空中花园”或将普及：用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算。
- 小区入户大堂有望做到更高端实用：位于居住用地沿街不超过2处的主要出入口、面积不大于200平方米、至少两面开敞且仅作为小区车辆、人行通行的小区门厅，不纳入容积率计算。
- 外立面更好看，得房率进一步提升：邻近高速、高架、铁路、航空航道沿线的居住用地，以及要求立面公建化的居住用地,在规划条件中明确需采用封闭式阳台的，阳台按水平投影面积的1/2计算容积率。
- 工程周期变短、降低开发成本、提升小区公区品质：居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间，结构层高应小于4.5米，以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算平台以上的建筑基底面积、绿地面积。除受西湖西溪景观限高、良渚遗址限高、机场限高、大运河管控等特殊高度管控影响的以外，可以平台（含覆土）面层作为室外地坪计算建筑层数、建筑高度。
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参会嘉宾分享
研讨会上，杭州市城乡建设委员会房地产开发管理处处长李勇关于建设品质住宅进行了政策方面的分享。李勇从建设品质住宅的总体要求和背景、整体思路、九大重点工作方向、保障措施等多个方面分享了杭州市政府关于建设高品质住宅的思路和政策支持意见。同时针对九大重点工作方向，李勇还从优化规划选址、完善配套、环境协调、居住功能、住宅质量、高安全性、绿色节能、智慧住宅、精细化运作方向进行详细解读。在选址方面，避免高铁、高架等交通影响较大地块；在配套方面，提供优质社会公共服务，之前杭州市建委牵头做的未来社区核心要点就是打造一体三化九场景，从而提供优质的公共服务，把一些优质的公共服务资源下沉到社区；在环境协调方面，提高住宅层高，提高架空层空间等公共环境配套标准；在居住功能方面，从使用面积、公共活动空间、小区交统动线、智能家具等方面提升好房子居住功能；在房屋质量方面，从业主开放日活动、房屋“体检”、房屋“养老金”等方面出发，提升住宅质量；提高安全性方面，住宅消防安全由二类安全等级提升到一类安全等级；在绿色节能方面，降低房屋能耗、建材标准提升，甲醛含量不得高于国家安全标准的80%；在智慧住宅方面，提升安防、物业、高空坠物监控、电瓶车入梯警报、停车区域温度监控等；在精细化运作方面，鼓励开发商销售过程中在原来的实体样板间展示加入公共区域交付实景展示，减少后期公区投诉，鼓励专业维修团队驻场服务等，提升物业服务品质，使高品质物业服务与好房子配对。李勇还强调，关于建设高品质住宅，好房子的关键是让老百姓有感。中指研究院华东大区总经理丁晓从房企端、购房业主端出发开展分享。丁晓指出，通过近期走访各政府部门、开发企业与金融机构调研了解，政府方面研究出台相应政策时需要从“人、房、地、钱”要素联动研究，企业方面需要通过实际调研，深入挖掘购房者真实需求，从原来单一的竞品研究延申到真实购房群体需求研究。 绿城、滨江、建发、兴耀等各优秀房企代表先后发言分享，各自从房地产政策、房地产一二手市场、开发企业实际情况、业主实际需求、产品创新等方面发表意见与建议，为杭州市如何更好建设品质住宅建言献策。
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小结
中指研究院数据显示，从近两年市场表现来看，在房地产持续调整的行情中，改善型楼盘表现出较强韧性，客观上反映出购房者对建设标准高、品质好的楼盘的选择偏好。在新形势下，房地产企业更应顺势而为，以回归居住本质为导向，以居住者的生活方式、行为模式、心理感受、幸福体验等作为切入点，用心建设真正的“好房子”，以满足人民群众对优质住房的新期待。 参与此次会议的有杭州市城乡建设委员会房地产开发管理处处长李勇、杭州市城乡建设委员会设计处冯嘉琦、民建杭州市委会苏廷良、杭州市政协委员英冠控股董事长俞则忠及绿城、滨江、建发、越秀、招商、中铁建、华发、兴耀、中天等房企代表。
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