12年产业故事深圳龙岗天安岗头旧改前世今生

财富 2024-11-18 07:59 广东

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坂田天安云谷是深圳市华为科技城片区内的城市更新示范项目，园区内租户也主要聚焦于云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业及智能设备、机器人等产业。

深圳龙岗又一宗大型产业旧改项目迎来新进展。

近日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局公示《龙岗区坂田街道天安岗头城市更新单元规划修改》。资料显示，该项目位于深圳坂田街道北部，西临五和大道，北临坂李大道。

值得注意的是，龙岗区坂田街道天安岗头城市更新单元是目前坂田北最大体量的旧改-天安云谷项目，总体量达到289万平方米，项目总体分为六期，其中，一二期的产业研发用房已于2018年对外开售。

穿越12年的产业旧改

作为目前坂田北最大体量的旧改，天安云谷项目自2012年开始规划，距今已有12年建设时长，总体分为六期，已经开售的一期总建筑面积约53万平方米，主要以产业研发办公为主，配有部分商业配套设施，目前已经投入使用；二期总建面约46万平方米，包括产业研发大厦、人才寓所、多功能展览馆以及极创公园。

三期总建面约21万平方米，为项目的大型居住配套、文化教育配套区域。四期、五期在项目东边，以超高层办公大厦为主，配有五星级酒店和一座10万平米的商业项目。六期是项目最西边的地标建筑，主要是产业研发大厦、住宅和商业。

体量庞大的天安云谷项目背后，是一家名为深圳天安骏业投资发展集团的企业，成立于2010年，注册资本5.5亿元，业务线包括产城社区开发、智慧园区运营、轻资产服务输出等领域。

观点新媒体穿透企业股权后发现，深圳天安骏业投资发展集团实际上由天安数码城控股有限公司与香港柏盛控股共同持股，前者已于深圳布局四座天安数码城项目。

同样地，龙岗坂田天安云谷则由天安骏业负责规划建设，该企业旗下还在松山湖、光明、德清、大岭山等区域布局五座天安云谷项目，但从体量来看，坂田天安云谷项目体量较大，项目用地更加多元化。

据观点新媒体从深圳龙岗政府官方网站上搜集的资料，天安岗头城市更新单元被划分为24块土地，新型产业用地占比最大，达到9块，总面积约达到28.6万平方米。最大面积达到4.22万平方米；此外，规划还包括4块二类居住与商业用地，目前处于建设状态。

2024年6月，天安岗头城市更新单元规划进行最新公示，据观点新媒体了解，该项目曾于2012年8月取得规划批复，于2012年12月、2015年4月和2015年5月、2022年11月、2023年11月进行了五次规划修改，其中2018年11月对更新单元局部地块进行了一次法图调整。

而由于项目所在片区城市设计及周边地块建设发生变化、提高地下空间使用效率等原因，在衔接相关城市设计意图及保障项目可实施性的前提下，开始对更新单元的地上空间控制、地下空间控制内容进行修改。修改内容主要包括结合最新城市设计与片区规划建设情况优化已批视线通廊；01-01地块与01-03地块由地下车行通道连接修改为整体开发。

下一个宝能科技园？

事实上，按照规划，坂田天安云谷是深圳市华为科技城片区内的城市更新示范项目，园区内租户也主要聚焦于云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业及智能设备、机器人等产业，早在2015年，华为就已租用了天安云谷一期的两栋共计13万平方米的产业研发空间，并将部分业务转移至园区内。

从园区租户来看，除华为之外，天安云谷目前进驻了新鸿基、艾比森光电、香港环轩实业、安奈尔、智冠、国家超级计算深圳中心、中软国际、中国科学院上海生命科学研究院、深港产学研基地等企业，已容纳约30000名员工进行办公。

近日，龙岗区城市更新和土地整备局公布了坂田街道云谷里1栋—13栋的《深圳市建设工程规划许可证》和屋顶总平面图。

“天安云谷项目是目前坂田北最大体量的旧改，比180万平方米的佳兆业城市广场项目还要打，相当于华润大冲旧改的规模。”有业内人士表示，坂田天安云谷项目与其西北侧的宝能科技园相似两者均为大体量项目，不过，天安云谷距离在建地铁10号线距离较短，且周边还包括佳兆业城市广场商业项目。“与周边的几个项目结合，未来这里或许会成为（坂田内）较显眼的组团区域。”

观点新媒体获悉，龙华宝能科技园位于深圳龙华区产业新城与龙岗区坂雪岗科技城交汇处，园区占地约30万平方米，建筑面积约168万平方米。不过，这宗项目正处于抵押风暴之中。

2023年4月，宝能汽车、宝能地产委托深圳市银通前海金融资产交易中心处置旗下多处资产，包括信托贷款债权、抵押物，观点新媒体查阅公告得知，宝能科技园（南区）一期A区A1栋至A7栋、B区B1栋至B5栋、二期C区C1至C3、宝能科技园6栋（余额抵押）、宝能科技园9栋（余额抵押）均在处置资产列中，相关建筑面积达到79.27万平方米，几乎涵盖了二分之一宝能科技园的总建面。

据悉，该园区已经形成了较为完善的产业链，包含人工智能、5G、智慧物联、工业互联、新能源新材料相关企业，数字经济生态链相关企业240家，人工智能产业链相关企业150家，租户包括宝德计算机、荣耀、安软科技、平方科技等企业，从租户画像来看，天安云谷与宝能科技园在新一代信息技术产业中的租户业态重合度较高。

根据深圳市房地产和城市建设发展研究中心发布的数据来看，龙华区产业园区平均租金约合39元/平方米，天安云谷的租金则从50元-78元/平方米不等，在一定程度上与该区域内租户形成互相筛选的态势；另据宝能科技园最新放出的招租信息，其租金约合在45-65元/平方米之间，稍低于天安云谷。

观点

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