国泰君安临港产业园REIT扩募资产拆解

财富 2024-11-22 07:30 广东

点击蓝字关注公众号，置顶或设为星标，获取最新动态

图片来源：招募说明书‍‍‍‍
‍‍‍‍‍‍‍‍‍

扩募新购入基础设施项目后，临港创新产园REIT于2025 年度及2026 年度合并可供分配现金预测值分别为1.11亿元和1.14亿元，合并现金流分派率预测值分别为4.34%和4.45%。

从披露的募集说明书中，可以得知国泰君安临港创新产业园REIT扩募资产的情况。

11月19日，上交所显示，已受理国泰君安临港创新产业园REIT扩募资产申报，该项目涉及拟购入上海临港所持有的漕河泾科技绿洲康桥园区。

据了解，新购入的基础设施资产的总投资金额约为10.76亿元，确定新购入基础设施资产于价值时点2024年9月30日的市场价值为16.93亿元。

在本次以扩募募集资金购入新基础设施资产后，国泰君安临港创新产业园REIT持有的基础设施资产由3处产业园资产构成，即临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期、康桥项目。

其中，康桥项目拟由基金以扩募募集资金购入并持有，临港奉贤智造园一期和临港奉贤智造园三期由本基金以初始募集资金购入并持有。

项目运营情况‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

具体来看新扩募的康桥项目，截至2024年9月30日，新购入基础设施资产包括漕河泾科技绿洲康桥园区（一期）1、2、8、11-14幢，漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-1）15、18-25幢，漕河泾科技绿洲康桥园区（二期-2）28-33幢。

康桥项目建筑面积18.235万平方米，可出租面积10.464万平方米，由22幢建筑物组成，包括10幢研发平台（部分首层为配套商业）、2幢配套商业楼，以及其余10幢地下车库及配套设备用房。

康桥项目中，康桥一期于2014年7月开始运营、康桥二期-1于2016年4月开始运营、康桥二期-2于2018年10月开始运营。

从位置上看，康桥项目位于上海市浦东新区秀浦路2555号，地处张江科学城板块，北距离原张江高科技园区核心区域6公里左右，属于长三角一体化发展的国家重大战略区域，能够承接张江核心区域的外溢租赁需求。

康桥项目的定位综合确定园区产业导向，以集成电路、人工智能、生物医药、电子信息四大产业作为主导产业，四大产业租户合计租赁面积占比约60%，租户包括境内外上市企业子公司、民营企业500强、新锐独角兽等。

招募说明书显示，截至2024年9月30日，基础设施项目的在执行租约共涉及租户60家（单一租户在新购入基础设施资产存在复数租赁单元的按一家统计），不含政府类机构租户，不存在根据租户定制化需求建设的租户。其中单一租户租赁面积占比超10%的租户共2家，租赁面积占比超5%的共4家。

康桥项目近三年及一期末出租率较为稳定，2021年、2022年、2023年和2024年1-9月的出租率分别为99.32%、99.05%、97.22%和97.04%。此外，截至2024年9月末，康桥项目签约率达到98.41%。

租金水平也较为稳定，康桥项目近三年一期平均租金单价分别为76.02元/平方米/月、78.64元/平方米/月、81.09元/平方米/月和82.75元/平方米/月，平均租金单价近三年一期复合租金增长率约为3.05%。

另外，康桥项目历史收缴情况良好，近三年一期的收缴率均达到100%。

16.93亿估值

不过，康桥项目也面临一定的租户集中度风险。截至2024年9月30日，康桥项目前十大租户租赁面积占比约60.04%。

这意味着，如未来发生大额租金收入租户集中退租情形的，或将对新购入基础设施项目运营收入造成较大不利影响，进而影响基金层面可供分配收益金额。

截至2024年9月30日，康桥项目签约年限以长期限租赁合同为主，按租赁面积统计合同租赁年限在3年以内（含）的租约占比42.06%；按租赁面积统计合同租赁年限在3年及以上（不含）的租约占比约57.94%。截至2024年9月30日，康桥项目按租赁面积加权平均租约签约期限约5.84年。

截至上述期末的有效租赁合同中，康桥项目租约到期年限在2024年、2025年、2026年、2027年、2028年、2029年及以后的租户按租赁面积统计占比分别为6.47%、19.51%、15.45%、16.68%、6.37%及35.52%。截至2024年9月30日，康桥项目按租赁面积加权平均租约剩余年限约3.31年。

招募说明书中指出，新购入基础设施资产的总投资金额约为10.76亿元。截至2024年9月30日，新购入基础设施资产的账面价值约为9.19亿元，评估机构采用了100%收益法评估新购入基础设施资产的市场价值，确定新购入基础设施资产于价值时点2024年9月30日的市场价值为16.93亿元，较账面价值增加约7.74亿元，增值率84.3%。

本次估价测算采用6.25%的报酬率；资本化率方面，2024年10-12月（预测值年化）为4.62%，2025年（预测值）为4.97%。

与其他项目一致，新购入基础设施资产取得的运营收入主要是依据项目租赁合同产生的租金收入等收入。

产城园区评论从招募说明书中获悉，康桥项目2021-2023年、2024年1-9月营业收入分别为8206.21万元、9224.75万元、9939.39万元和7419.08万元；营业成本分别为2477.69万元、2781.66万元、2828.82万元和1988.75万元；EBITDA和经营性净现金流分别为6975.31万元、7287.53万元、7877.80万元和5561.34万元。

说明书中也表示，存续期内，临港创新产园REIT将寻求并购优质产业园类型的基础设施资产，并根据实际情况选择通过基金扩募资金投资于新的资产支持证券或继续认购原有资产支持证券扩募后份额的方式实现资产收购，以扩大基金的基础资产规模、分散化基础资产的经营风险、提高基金的资产投资和运营收益。

这直接体现在可供分配现金预测值上，临港创新产园REIT披露，如不实施本次扩募交易，基金自2025年度及2026年度的可供分配现金预测值分别为3524.86万元和3564万元，现金流分派率预测值分别为4.07%和4.12%。

观点

观点（www.guandian.cn）向来以提供迅速、准确的行业资讯与深度内容而享誉业内。

最新文章

一则人事变动背后停摆的恒大汽车三年还没把NEVS卖出去

资金流转凯德出售上海浦发大厦传闻背后

欧宗洪家族资本局融信服务计划“低价”退市

业绩未达预期 | 2024年11月商业地产零售业态发展报告

政经谭 | 全国配售型保障房项目用地落实270宗；广州出台住房公积金新政

资本圈 | 万科、华润置地融资与发债；世茂境外债重组聆讯定档；两单租赁租房REIT申报

小事记 | 华为发布Mate系列新手机；招商蛇口退出华发合作项目；许家印再被限消

土地热线 | 北京、南京、武汉、扬州、徐州挂牌多宗土地

最好的位置永业近200亿再接上海黄浦旧改

深铁搅局大运新城阅云境首开“日光”

特写丨王恺：Beauty Choice如何以数字化突围？

卓越商企服务收购上海写字楼的内里乾坤

“最不像产业园的产业园” 福海意库中资产交易一元挂牌

供应加量 | 2024年1-11月房地产企业新增土地储备报告

楼市调查 | 《小巷人家》楼市番外：在虹口买一间房

造富雪道 | 李书福第九个IPO All in定制车的曹操出行

政经谭 | 四部门整治“信息茧房”；十部门发布农民工保障政策；免签国家范围扩大九个

楼观察 | 陆家嘴太古源等9盘将入市；深铁阅云境首开日光；开云湖璟华庭2认购率251%

资本圈 | 顺丰周三香港上市；新世界发展被剔出恒指；时代境外债重组协议签署

土地热线 | 南京百亿挂牌14宗地；北京北七家镇地块预申请；中铁建联合体20亿南沙拿地

商业街 | 远洋商业签约绍兴越王城文化广场；南昌绿地缤纷城开业；广州南沙万达广场永辉超市出清

获取物流有效需求仓储资产投资运营重点在哪里？

物业服务一周回顾 | 卓越商企服务剥离金融服务业务聚焦主业发展

解局 | 金科重整投资人的底牌和打法

福州“史诗级”土拍续章 6幅地卖出43.67亿元兜底价

增收难增利或加剧 | 2024年11月物业服务发展报告

GDIRI观察丨绿城中国西安加码

拼多多Q3业绩低于预期利润环比“被砍了一刀”

百度三季报背后：李彦宏的AI“应用来了”

消失了的曾氏家族弘阳服务太子女辞任

政经谭 | 广州12月1日起取消普通住宅和非普通住宅划分标准；海南推动住房政策向多子女家庭倾斜

贝壳三季报：“一体三翼”战略指引下，寻找未来的可能性

穿过风暴 | 观点与钟革惠对话：如何打造深业上城独有DNA

GDIRI观察丨全市收储，广州安居集团的保障房版图

沃尔玛Q3超预期：强势山姆贡献双位数增长

150亿港元香港双子汇开业　利福国际目标是“长做长有”

国泰君安临港产业园REIT扩募资产拆解

德商产投服务“减重”失败无奈2322.5万收购清偿物业

土地热线 | 常州5幅地块30.38亿成功拍出；华侨城A：政府部门拟对武汉TOD项目土地进行收储

碧桂园年末再卖资产 15亿挂牌佛山希尔顿酒店

特写 | 莫一帆：C-REITs有望成长为参天大树

底价成交与滨江补仓华东三城土拍众生相

GDIRI观察 | 携程三季报：运营下的持续挑战

唯品会疲弱的Q3：保住了SVIP，等待“双11”业绩揭奖

龙湖龙智造承包蚂蚁总部二期零碳园区的代建生意

碧桂园服务回购中的股价螺旋曲线

资本圈 | 央行：11月LPR保持不变；国泰君安：与海通证券合并案通过反垄断审查

穿过风暴 | 观点与王国龙面对面：领展晴雨表，亚洲最大房托基金的2024

香港传真 | 国际金融峰会上高层共议香港金融定位与开放大门

三亚大悦城“扩容” 大悦城地产7.25亿收临近“商改住”地块

分类

时事

民生

政务

教育

文化

科技

财富

体娱

健康

情感

旅行

百科

职场

楼市

企业

乐活

学术

汽车

时尚

创业

美食

幽默

美体

文摘

原创标签

时事社会财经军事教育体育科技汽车科学房产搞笑综艺明星音乐动漫游戏时尚健康旅游美食生活摄影宠物职场育儿情感小说曲艺文化历史三农文学娱乐电影视频图片新闻宗教电视剧纪录片广告创意壁纸头像心灵鸡汤星座命理教育培训艺术文化金融财经健康医疗美妆时尚餐饮美食母婴育儿社会新闻工业农业时事政治星座占卜幽默笑话独立短篇连载作品文化历史科技互联网

发布位置

广东北京山东江苏河南浙江山西福建河北上海四川陕西湖南安徽湖北内蒙古江西云南广西甘肃辽宁黑龙江贵州新疆重庆吉林天津海南青海宁夏西藏香港澳门台湾美国加拿大澳大利亚日本新加坡英国西班牙新西兰韩国泰国法国德国意大利缅甸菲律宾马来西亚越南荷兰柬埔寨俄罗斯巴西智利卢森堡芬兰瑞典比利时瑞士土耳其斐济挪威朝鲜尼日利亚阿根廷匈牙利爱尔兰印度老挝葡萄牙乌克兰印度尼西亚哈萨克斯坦塔吉克斯坦希腊南非蒙古奥地利肯尼亚加纳丹麦津巴布韦埃及坦桑尼亚捷克阿联酋安哥拉