案例发布丨重庆渝中法院与成都锦江法院联合发布建工房地产纠纷典型案例

2017年9月，某消防公司（甲方）与某通风设备公司（乙方）签订《防排烟系统产品加工承揽合同书》，合同项目为某片区通风防排烟工程，主要工程包括生产加工、工程物资及材料购制、安装、调试等。2018年3月，双方又签订补充协议，增加一区域的通风防排烟工程，并约定质保期满两年后，某消防公司应当将质保金无息退还某通风设备公司。2018年10月，某通风设备公司出具《结算单》。因某消防公司欠付工程款，某通风设备公司遂诉至成都市金牛区人民法院，该院以本案属于建设工程施工合同纠纷涉及专属管辖为由，裁定移送成都市锦江区人民法院审理。

成都市锦江区人民法院经审理认为，根据《中华人民共和国建筑法》第二条、《建设工程质量管理条例》第二条第二款规定，案涉合同名为加工承揽合同，但约定的工程内容为制作安装消防防排烟系统，该系统属于消防设施工程不可分割的组成部分。消防工程属于建设工程的一部分，当事人基于消防工程中所涉防排烟工程所签的分包合同，应属于建设工程专业分包合同，而非承揽合同。某消防公司作为消防工程承包方，其又将该消防工程的防排烟系统工程分包给某通风设备公司，属于消防专业分包后再分包，因后者也无相关消防施工资质，故案涉合同因存在违法分包情形而无效，双方关于付款及质保金退还节点的约定亦属无效。但某通风设备公司作为该项目的施工人，有权要求某消防公司参照合同约定补偿工程价款。遂判决某消防公司向某通风设备公司补偿工程款及退还质保金。某消防公司不服一审判决提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。现判决已生效。

本案系区分建设工程施工合同与承揽合同的典型案例。本案中，消防工程属于建设工程的必备部分，包括火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明、安全疏散设施等，防排烟工程属于消防设施工程不可分割的组成部分，因此，法院认定消防工程中的防排烟工程所签订的分包合同，应属建设工程施工合同，而非承揽合同。建设工程合同作为一种特殊的承揽合同，二者的区分是建工领域普遍又难解的问题之一，合同性质的认定会导致案件的法律适用大相径庭，直接影响管辖法院、审理方向、权利义务承担等。建工领域是优化营商环境的重要一环，准确界定建设工程合同与承揽合同，对于维护司法稳定和公正具有重要意义。

2017年，某置业有限公司（发包人）与某集团有限公司、某勘察公司、某建筑设计研究院（承包人）签订《总承包合同》，约定其中施工工程由某集团有限公司总包。2018年，某集团有限公司（承包人、甲方）与某建设集团有限公司（分包人、乙方）签订《专业分包合同（建筑工程）》约定，某集团有限公司将其承包的工程中的地基处理工程、土石方、基坑支护工程分包给某建设集团有限公司。同年，某建设集团有限公司（甲方）与某工程有限公司（乙方）签订《分包合同》约定，某建设集团有限公司将其承包的工程中的护壁桩、桩间支护、冠梁工程、锚索、腰梁、基础桩、褥垫层工程分包给某工程有限公司。2019年，某建设集团有限公司与某工程有限公司签署两份《分包结算书》结算总价，因某建设集团有限公司未按时按约支付工程价款，故某工程有限公司诉至法院，要求某建设集团有限公司支付工程款及利息，某置业有限公司、某集团有限公司在其签订的总包合同、专业分包合同范围内承担连带支付责任。案件审理过程中，某建设集团有限公司被申请破产清算，已进入破产程序。

成都市锦江区人民法院经审理认为，依照《中华人民共和国民法典》第七百九十一条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条第二款，承包人禁止将工程分包给没有资质的单位、禁止多重分包、转包。本案中，某工程有限公司并无建设工程相关资质，分包合同无效。依照《中华人民共和国民法典》第七百九十三条规定，某建设集团有限公司应参照合同关于工程价款的约定折价补偿某工程有限公司，利息按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二十六条、第二十七条自竣工验收之日起算，至自破产申请受理时起止。其次，某工程有限公司主张某置业有限公司、某集团有限公司承担连带责任，但某工程有限公司与某集团有限公司之间并无合同关系，且某工程有限公司实际为多层分包的实际施工人，故不得依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条规定向发包人主张付款责任。

建设工程行业涉及众多主体和复杂的交易关系。本案是依据相关法律规定和结合具体案情的适用。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条旨在保护农民工权益，故突破合同相对性允许实际施工人向发包人主张欠付工程款责任，对该解释理解应当从严把握。该解释只规定转包和违法分包两种关系，未规定多层转包和多次分包关系中的实际施工人，故规定多层转包和多次分包关系中的实际施工人依据该规定向发包人主张欠付工程款责任不予支持。同时，虽然认定合同无效，但违法分包方应当参照合同价款折价补偿给实际施工人。本案作为典型案例，警醒建设工程领域的各方主体，承包方应当严格遵守法律法规和合同约定，不得擅自违法分包，规范自身的经营管理行为，促使其加强自身建设和工程管理能力，保证工程质量和进度，合规合法履行义务。

某房产开发公司（发包方）与某消防公司（承包方）签订施工合同，约定将“星雅俊园”项目消防、通风排烟工程发包给某消防公司。某消防公司承接该项目后，将其转包给尚某某。尚某某组织人员进场施工，并垫付相应工程款。前述工程于2014年5月开工，2017年5月竣工验收合格。2017年8月，合同双方就前述工程进行了结算。某消防公司收到某房产开发公司支付的工程款后向尚某某支付了大部分工程款，尚欠部分未支付。为此，尚某某诉至法院，主张某消防公司支付欠付工程款及相应利息，某房产开发公司在欠付工程款范围内承担责任。某房产开发公司辩称，第一，其与尚某某无合同关系，亦未同意某消防公司将工程转包给尚某某，尚某某并非实际施工人，不应向其承担支付责任；第二，质保期内某消防公司未履行质保义务，某房产开发公司已委托第三方整改，所发生费用应在欠付工程款范围内予以扣除。

成都市锦江区人民法院经审理认为，截至法庭辩论终结之日，某房产开发公司尚欠某消防公司21万余元（已扣除某房产开发公司委托第三方整改所支出费用），某消防公司尚欠尚某某88万余元。综合全案事实来看，应认定尚某某与某消防公司之间构成转包合同关系，尚某某系实际施工人。结合已查明的欠付情况，判决某消防公司向尚某某支付工程款88万余元及相应利息；某房产开发公司在欠付的21万余元范围内就某消防公司的前述债务向尚某某承担支付责任。

本案系建设工程施工合同纠纷案件中突破合同相对性、判决发包人向实际施工人承担付款责任的一则典型案例。法律依据为《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条第二款。该款规定：“实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。”该款是为了保护农民工的合法权益而做出的规定。司法实践中，由于农民工权益保护已经多元化，因此，适用本条规定时把握较为严格。一般来说，需要注意以下几方面：第一，实际施工人身份的界定，应结合最终实际投入资金、材料，组织工程施工等因素综合认定；仅从事建筑劳务作业的农民工或劳务班组不属于实际施工人范畴，不适用该条；借用资质及多层转包和违法分包关系中的实际施工人亦不适用该条。第二，实际施工人与转包人或违法发包人之间的合同无效，因为实际施工人这一概念的背后隐藏着合同无效的认定，若是合法分包、合同有效，则直接称施工人、承包人，无需强调“实际”；亦即，有效合同的施工人不能适用该条突破合同相对性要求发包人承担责任。第三，发包人的责任范围仅限于欠付工程款。若法院根据当事人举证无法查清发包人是否欠付工程款，由实际施工人承担举证不能的后果。

经招投标，2018年9月13日，某投资公司（发包人）与某建工集团（承包人）签订《施工合同》，约定由某建工集团承包案涉工程，施工签约合同价为1.32亿余元。合同约定最终施工结算价以区审计局的审计结果为准。2019年8月29日，案涉工程完成竣工验收。2021年1月8日，某工程咨询公司出具结算审核报告，核定金额为1.28亿余元。某公司主张按照依据审核报告金额支付工程款，某公司主张结算审核报告是报送给政府部门进行审计的基础材料，并非最终审计结果，最终结算价款应当以审计结果为准，故付款条件尚未成就。据当事人陈述，自2021年5月起，某投资公司开始将案涉工程造价提交区审计局进行审计。区审计局先后出具多份审核结果征求意见书，但最终审计结论一直未出具。诉讼过程中，人民法院先后两次向区审计局去函询问案涉工程价款审计进度以及最终审计结论尚未形成的原因及与预期完成时限，区审计局均回复尚在征求意见，完成时限无法预估。双方当事人就工程款的支付金额及条件发生争议。

成都市锦江区人民法院经审理认为，虽然双方在《施工合同》中约定“最终施工结算价以区审计局的审计结果为准”，但案涉工程于2019年8月竣工验收后，某建工集团向某投资公司移交了工程结算资料，某投资公司于2021年5月将相关结算资料移交区审计局审计，但至本案诉讼发生时，审计机构历时两年多仍未出具最终审计结论，在本案审理期间，区审计局向法院复函仍表示最终审计结果出具时间无法预估，这也导致某建工集团应得工程款数额迟迟不能得到确认。在并无证据证明系因双方当事人原因导致审计不能进行的情况下，某建工集团于诉讼中提出鉴定申请符合实际情况及有利于及时解决当事人纠纷，亦不违反法律规定，应予以准许。故法院依据司法鉴定机构作出的鉴定意见以及某公司已支付金额对尚欠工程款数额进行了认定。

司法实践中对于工程价款结算条款中政府审计约定的效力、具体适用等问题仍存在争议，导致建设单位以审计未完成为由拖延支付工程款的现象频发，这不仅使得承包人的合法权益无法得到保障，更可能引发深层次的民工讨薪问题，严重影响建筑市场甚至社会稳定。本案明确在发包人因审计程序长期拖欠支付工程款的情况下，如何保障施工人利益的裁判规则，保障了民营企业为主体的施工人权益，有力促进建筑市场的健康发展、助推营商环境优化发展。

2020年10月，某投资公司、某消防公司签订了《消防施工合同》，约定：工程价款总额暂定506万元。消防公司出具发票后，投资公司再支付工程款。如果消防公司不出具发票，投资公司则有权拒付或延付，且不承担违约责任。2021年，工程竣工验收合格并交付后，双方办理结算，确定工程价款为495万元。后投资公司仅支付400万元。消防公司遂诉至法院，要求投资公司支付95万元及逾期付款违约金。庭审中，投资公司抗辩，消防公司未开具未付款金额发票，故投资公司有权拒绝支付剩余工程款，且不构成违约，无须承担违约责任。

成都市锦江区人民法院经审理认为，本案的争议焦点为剩余工程款的支付条件是否成就。《消防施工合同》中进行工程建设、支付工程款系合同的主给付义务，开具发票属于从给付义务，两者并不对等，故投资公司不能以消防公司未开发票为由拒付工程款项。同时，《消防施工合同》约定了如果消防公司不提供发票，投资公司有权延付并不承担违约责任，即双方当事人将开具发票作为付款的前提条件。在此情况下，应尊重当事人的真实意思表示。消防公司未按约履行开票义务，致使投资公司迟延付款，故本院对消防公司主张的部分逾期付款违约金不予支持。鉴于消防公司在庭审中明确表述可以开具发票，为减少当事人诉累，本院认定在消防公司开具符合约定的发票后，投资公司支付相应款项。

就建设工程施工合同而言，发包人的主合同义务是支付工程款，承包人的主合同义务是进行工程建设，开具发票仅为承包人的附随义务。案涉合同虽然约定承包人有先履行开具发票的义务，但在承包人完成施工内容并且案涉工程经竣工验收合格的情况下，发包人不得以承包人未开具发票为由拒绝履行其主合同义务支付工程价款。但根据意思自治原则，案涉合同确系双方自愿达成，对双方具有法律约束力，当事人均应恪守履行。故承包人在要求支付工程款的同时，根据公平原则和一次性解决纠纷的原则，亦应按照合同约定开具足额发票，因此发包人不应当承担逾期付款的违约责任。在建设工程施工领域，具有优势地位的发包方常在合同中设置“先票后款”内容，以延长付款时间、缓解资金压力。发包方以开具发票的附随义务对抗支付工程款的主要义务，有失公平。本案厘清了建设工程施工合同的主合同义务与附随义务，否定了市场主体依据“先票后款”条款对抗支付工程价款， 有利于保护承包方的合法权利，符合公平正义的基本准则，有助于建筑行业在法治轨道上良性发展。

任某某与杜某某签订《某餐厅装饰装修工程施工合同》，约定任某某将某餐厅装饰装修工程发包给杜某某。嗣后，杜某某完成了上述装饰装修工程施工并交付任某某使用，任某某支付了部分装修款，剩余款项由任某某以出具《欠条》形式承诺支付。后因任某某未按时、足额支付剩余款项，杜某某提起诉讼，请求任某某支付其剩余装修款并承担相应的资金占用损失。

重庆市渝中区人民法院经审理认为，案涉装饰装修工程为商业区域装饰装修工程，《某餐厅装饰装修工程施工合同》系杜某某与任某某个人之间签订，且杜某某并无装饰装修施工资质，杜某某与任某某签订的《某餐厅装饰装修工程施工合同》应当依法认定为无效合同。但杜某某已将施工完毕的案涉工程交付任某某使用，任某某应按《欠条》内容向杜某某支付折价补偿的工程款，并承担相应资金占用损失。

装饰装修工程分为工业装饰装修工程和家庭居室装饰装修工程。通常情况下，商服用房、办公用房等非住宅用房的装修不属于家庭居室装修工程。工业装饰装修工程的承包人应当具备相应的施工资质，不具备相应施工资质或者超越资质登记所签订的装饰装修合同应当认定为无效。合同无效后，发包人会面临工程质量安全的担忧，承包人会面临工程价款如何进行结算的难题。本案中鉴于双方以欠条形式对装修工程款进行了结算，故发包人应参照该结算金额支付折价补偿的工程款。

某建筑公司与王某签订《建设工程施工项目内部承包合同》，约定：以某建筑公司与某区城市管理局（建设单位）签订的《工程施工合同》（主合同）为基础，就某建筑公司承建的工程项目，由王某进行内部承包。合同约定工程项目采用全项目包工、包料、包管理的大承包方式，王某为承包人，实行承包人自筹资金、自主管理、自负盈亏的承包原则，某建筑公司依据本合同扣除约定收益和相关费用后，其余项目盈亏全部由王某自担。后该工程经竣工验收合格，并经决算审计。因工程款支付存在争议，王某提起诉讼，请求某建筑公司支付工程折价补偿款及相应资金占用损失。

重庆市渝中区人民法院经审理认为，虽然王某与某建筑公司签订了《建设工程施工项目内部承包合同》，但王某与某建筑公司之间不存在劳动关系，王某实际并不具有内部承包资格，双方签订的上述合同名为内部承包实为转包，应为无效合同。合同无效后，因实际施工人已经通过施工行为将人工、材料和机械等费用物化到建设工程上，事实上已不可能返还，且案涉工程已竣工验收合格，并经决算审计，故某建筑公司应当参照合同约定向王某支付折价补偿的工程款及相应资金占用损失。

建筑企业内部承包合同，是指建设工程承包人将其承包的全部或部分工程交由其下属的分支机构或在册的项目经理等企业职工个人承包施工，承包人对工程施工过程及质量进行管理，对外承担施工合同权利义务，系企业的一种经营模式，依法受法律保护。转包是指承包单位承包工程后，不履行合同约定的责任和义务，将其承包的全部工程或者将其承包的全部工程肢解后以分包的名义转给其他单位或个人施工，我国民法典明确禁止上述转包行为。实践中，部分建设工程承包人为规避法律责任，通常以签订内部承包协议、约定管理费等方式，为其非法转包披上“合法外衣”，人民法院以实际法律关系进行审理、裁判，有助于厘清此类纠纷审理思路，为类案审理提供参考。

某建设公司与某投资公司签订《某销售中心、1#、2#、3#楼及车库消防工程施工合同》，合同就工程范围、工程期限、工程质量、工程价款、工程进度款支付期限及条件、停工复工等问题作出约定。其中，工程价款约定为包干固定总价结算。后，某投资公司未按时支付进度款导致工程停工，双方未就案涉消防工程进行验收，某建设公司作为承包人停工后退出了案涉工程。双方未进行结算。某建设公司提起诉讼，请求某投资公司支付工程款。

重庆市渝中区人民法院经审理认为，案涉工程因某投资公司原因停工，双方未就案涉消防工程进行验收，案涉工程实际处于某投资公司的控制之下，某投资公司未对已完工工程的质量提出异议。故已施工部分质量合格的的工程价款，可采用“价款比例法”的方法进行确定，由鉴定机构根据工程所在地的建设工程定额及相关配套文件确定已完工程占整个工程的比例，再用合同约定的固定总价乘以该比例确定发包人应付的工程价款（即：已完工部分工程价款=固定总价×已完工部分定额价÷定额总价）。

建设工程施工合同约定工程价款实行固定总价结算，在未全部完成施工即终止履行，且已施工部分工程质量合格的情况下，承包人要求发包人支付工程价款的，发包人应当支付。但对于工程价款金额的确定却系司法审判实务中的难点、痛点问题。工程价款计算准确与否，直接影响承包人和发包人双方的切身利益，亦是案件处理结果是否公正的重要表现。“价款比例法”提供了新的裁判思路，构建了核定工程价款的可靠路径。

2021年12月15日，某置业公司被人民法院裁定受理破产清算。后，某控股集团公司（承包人）向某置业公司（发包人）管理人申报债权，债权性质为建设工程价款优先债权，某置业公司管理人将该债权审核为普通债权。某控股集团公司多次向某置业公司管理人发出债权审核异议函件。2022年4月10日，某控股集团公司与某建设公司签订了《债权转让协议》，约定由某建设公司受让某控股集团公司向某置业公司管理人申报的债权。某建设公司提起诉讼，请求确认其受让的的建设工程价款债权为优先债权。

重庆市渝中区人民法院经审理认为，建设工程价款优先受偿权是指承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利。建设工程价款优先受偿权是为实现工程款债权而设定的法定优先权，属法定权利。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条规定，建设工程价款优先受偿权的受偿主体为工程承包人，某建设公司不是案涉工程承包人，不具有工程价款优先受偿权的主体资格，且工程价款优先权作为法定优先权，不得任意转让。故某建设公司要求确认其受让的建设工程价款债权为优先债权，不能成立。

建设工程价款优先受偿权是承包人对于建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿的权利，是《中华人民共和国民法典》第八百零七条赋予建设工程承包人优先于其他债权人的一种优先权。此外，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十二条也明确规定了建筑工人利益保护在优先受偿权制度中的重要地位：“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”赋予受让人享有建设工程价款优先受偿权，不利于直接实现保护建筑工人合法利益的目的。

朱某某与某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定朱某某购买某房地产公司开发建设的商品房一套，该商品房为预售商品房。房屋交付后，朱某某发现该套房屋处于腰线层，且其阳台护栏、卧室窗户与其他非腰线层房屋的阳台护栏、卧室窗户存在明显不同，其阳台、卧室采光面积明显小于其他非腰线层房屋的阳台、卧室采光面积。朱某某提起诉讼，请求某房地产公司赔偿损失。

重庆市渝中区人民法院经审理认为，某房地产公司作为专业房地产开发公司,在缔约时应当按照诚实信用原则将案涉房屋处于腰线层,且与其他非腰线层房屋在阳台、卧室采光面积等方面存在差异的情况明确告知买受人。某房地产公司制作的沙盘仅可显示案涉房屋处于腰线层,但无法显示该套房屋与其他非腰线层房屋在阳台护栏、卧室窗户方面的差别。某房地产公司在向朱某某销售案涉房屋时,未就该差异情况进行明确提示、说明，从而部分影响朱某某订立合同时的判断，故法院确认某房地产公司对朱某某的损失酌情予以赔偿。

预售商品房区别于现售商品房的最大特征,是交易发生时商品房尚未建成,购房者只能借助开发商提供的资料、信息，来获取购房房屋的具体情况。在商品房预售过程中，开发商需尽到明确的告知义务，充分介绍房屋的各项重要信息，并将所提示说明的情况在书面合同中予以明示。若开发商在合同缔结过程中未就所售房屋存在的特殊情况进行明确提示、说明，给购房者造成损失的，需承担相应的赔偿责任。

来源：渝中法院、锦江法院

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