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话题 | 长租公寓市场正在发生哪些变化
插图 | ©空间秘探Me-Time Space
近期，有媒体报道称，深圳多家魔方公寓拖欠一手房东租金数月，多位租客遭受房东不定时断电困扰。魔方公寓是国内最早布局集中式长租公寓赛道的运营商，也是最有可能和自如成为“长租公寓第三股”的头部公寓运营商，如今突然出现这样的困境，让人再次对长租公寓前景心生担忧……
魔方公寓
多门店拖欠租金
近日，据深圳多家魔方公寓的租客称，魔方公寓因拖欠一手房东租金数月，导致租客遭受房东不定时断电的“袭击”，租客日常生活受到严重影响，有些魔方公寓已被房东接管。深圳龙华区的魔方公寓万众城店的业主方表示，魔方公寓今年2月份之后就再也没有交过电费。
有租客反映，一个月停电十几次，停电问题迟迟得不到解决，七八月份期间停水停电让人苦不堪言。目前，一部分租客仍承受着高温下没有空调的生活，一部分已经提前解除合约搬离公寓，还有一部分租客则因为得不到魔方公寓的说法，在坚持维权的路上。
半个月前，在媒体走访深圳龙华区的魔方公寓万众城店时，自称公寓业主方的公寓前台人员表示魔方公寓未按时交租，拖欠房东（深圳市只会股产业园发展有限公司，以下简称“智慧谷公司”）两百多万房租，就此事公司已经报警，并召集社区工作人员与魔方公寓相关负责人进行沟通，要求魔方公寓在8月底将租客剩余租金和押金进行退还。
事后给出的解决方案是9月1日起，老租客将与智慧谷公司重新签约。后续业主方会与其他专业的运营公司合作管理，而门外关于“魔方生活公寓”的招牌也会换掉。据空间秘探在魔方生活公寓app找房地图中查询，深圳龙华区的魔方公寓万众城店已经下架不见踪影。
魔方公寓拖欠一手房东租金导致断电的情况不止一次，在2017年被魔方公寓并购的微客青年公寓近期也出现这种情况。居住在深圳市宝安区微客青年公寓银田店的一名租客透露，今年8月，他多次经历晚上断电的情况，8月9日上午10点停电到8月10日下午五点才恢复，8月20日下午五点停电到8月21日晚上十点才恢复。
上述两次停电房东给出的原因都是电路检修，然而由于第二次断电时间过久，尤其在30度高温下，断电严重影响了租客的生活，租客后续报警并多方协调后才了解到，房东断电的根本原因是微客青年公寓拖欠房东（深圳市盐田股份合作公司，以下简称“盐田股份”）5个月房租。
8月22日，盐田股份租客 《通知书》中表示，因深圳微客公寓管理公司（以下简称“微客公司”）拖欠盐田股份租金数月之久，将解除与微客公司的合同关系，并要求微客公司于2024年9月1日前搬离，届时微客青年公寓深圳银田店物业将由盐田股份物业管理分公司接管。同时，盐田股份表示，若租户有意继续租用上述租赁物业，可以在2024年8月31日与深圳市盐田股份合作公司物业管理分公司工作人员联系签订租赁合同，自行理清与深圳微客公寓管理公司的经济关系。
虽然物业方发布通知表示了态度，但是微客公寓的负责人和管理人员并未对租客带来的损失进行补偿和明确说法，还表示微客公司已经缴纳拖欠的租金并正常运营。但当公寓管理人员催租客交租，租客要求查看微客公司的缴费凭证时，公寓管理人员却拿不出。
空间秘探调查发现，魔方生活公寓多次停电并不只有深圳，上海广州等地的魔方生活公寓均发生多次停电，有的门店在极其炎热的7月停电超过十次，甚至广东某门店出现让租客签转协议，将所有管理问题全部交给物业处理的现象。
对于魔方深圳公司上述拖欠租金或者停电的问题，魔方公寓有关工作人员表示，有些公寓是跟房东有合同履行的争议，所以没有按照约定支付，才造成了一些连锁矛盾的发生。
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公寓欠租事件
已有前车之鉴
其实公寓欠租问题一直存在，其中影响最大的当数“长租公寓第二股”蛋壳公寓。从上市到倒塌，“蛋破”仅短短用时10个月。2015年1月，深圳市蛋壳公寓管理有限公司（以下简称“蛋壳”）成立；2020年1月登陆纽交所成为当年第一只中概股，市值二十多亿美金；2020年11月资金链断裂，深陷流动性危机，预收租客房租却拖欠房东租金，房东讨债无果，转而收回房屋，房东与租客之间的矛盾多地激发，导致40万租客面临无家可归的境地；2021年4月在纽交所摘牌。
蛋壳公寓背后的运营实体是紫梧桐（北京）资产管理有限公司，主营分散式公寓。其商业模式是从房东手里收房，收取管理费和服务费，装修后再出租给租客，租客向蛋壳交租，蛋壳再向业主支付租金。此套商业模式的核心是“长收短付”，即一次性向租客收取一年租金，但只按季或月付给房东。
2017年，住建部会同证监会等九部门联合印发了《关于人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励银行业金融机构在风险可控、商业可持续的前提下，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，同时支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，并将广州、深圳、佛山、肇庆等12个城市列为首批发展住房租赁试点。在此背景下，租金贷应运而生。
配合长租短付的运营模式，租客签下租约时，可选择与蛋壳合作的金融机构签订贷款合同，租客支付第一个月的租金，金融机构贷款给租客支付后11个月租金，租客再向金融机构按月偿付租金即可。不断叠加的金融杠杆与时间差，构筑出一个流动的资金池。用池子里的资金再不断收房，不断融资，蛋壳这颗雪球才能越滚越大。
这种运营模式的底层逻辑是租客有支付能力按时交付房租，将出租率维持在高点，从而获得一定市场后靠垄断获取利润，相关金融机构也能获得利息收益。然而疫情的到来使得封锁人员无法到岗、房屋空置率上升、需求下降、高收低租的恶性市场竞争等等不确定因素的出现，最终导致供需两端失衡，雪球滚不动了，“爆雷”也在情理之中了。
2024年4月，蛋壳未按照规定的期限公示年度报告，被深圳市市场监督管理局福田监管局列入经营异常名录。此外，该公司还存在多个限制消费令、失信人被执行人及终本案件信息。8月23日最新消息，深圳市蛋壳公寓管理有限公司经营状态由“存续”变更为“责令关闭”。曾经市值百亿的蛋壳公寓，已经“泡沫”。
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魔方公寓
须警醒“蛋壳”教训
在近2年长租公寓行业整体进入深度调整期，频现爆雷情况下，选择冲击IPO的魔方公寓受到高度关注。魔方公寓和已退市的蛋壳公寓，有何不同？又在哪些方面需要警惕风险？
在运营模式上，蛋壳是典型的分散式长租运营商，即从房东的手里收房，收取管理费和服务费，装修后再出租给租客；租客向蛋壳交租，蛋壳再向业主支付租金。这一商业模式合理的盈利来源是租金差。而魔方公寓则属于集中式长租公寓运营商，即中资产模式，通过小规模租赁形式，整租一栋楼宇或者几层商办物业，在经过标准化的分割和改造后，进入市场出租，并设置公共区域和提供相应的基础和增值服务。相较于蛋壳的房租地点分散，管理难度高，集中式公寓前期投资成本较高，但租户集中，运营成本相对较低，容易形成规模效益。
这种模式虽在租赁形式上发生改变，从分散式过渡到集中式，但企业在前期投入较少，整体的回报周期较短。在市场需求端旺盛之际，可以实现迅速的大规模扩张，但在市场下行的背景下，小规模体量的中资产模式弊端就逐渐显露。
因为小规模体量的长租公寓出租率稳定性较差，对销售能力要求较高。比如，相同的十几间房退租，对于大社区而言出租率变化可能仅1%，而在基数仅有一百间左右的小规模公寓，其出租率变化就高达10%左右。这种情况在市场下行影响尤其明显。
因此，魔方公寓生活采取“轻中资产双管齐下”策略来尽可能规避风险。2021年，魔方生活通过加盟管理和第三方托管模式受聘经营约2万套公寓，成为当时国内长租公寓行业内规模最大的合作协议。此后魔方生活进入高速拓展阶段，直营公寓数从2020年的31881间，猛增到了2022年的50833间，加盟和第三方托管公寓数，直接从7149间增加到了25412间，短时间飙升了三倍。
不过进入到2022年，魔方生活的增长势头开始明显放缓。招股书显示，2020—2022年，魔方生活公寓业务营收发展较为平稳，营收分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元。
如果只从业务模式来看的话，魔方生活的直营模式依旧是其收入的主要来源，但魔方生活自身并不拥有物业，这就使得魔方生活必须经历三个阶段，即拿房、改造和招租。魔方公寓在租赁和改造阶段需要巨大的投入，包括租赁费、改造费等，才能将房屋出租。而后续出租情况却是一个“未知数”，想要覆盖前期投入回收所有本金，需要一定时间。用短期资金去投资长期项目，或者用长期资金来满足短期需求。若短期资金不能持续供应或长期项目无法按时变现，可能引发资金链断裂。不少长租公寓因资金链断裂而“爆雷”，根据相关公开信息统计，在2019年因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台达到53家。
在前期融资途径上，魔方生活并未使用风险较高的租金贷，而是借助风投获取资金，后在2017年发行公寓首单ABS进行融资，走更稳健的道路。在华平投资带领下，魔方生活的业绩逐渐明朗。魔方生活由葛岚在2009年创立。同年，公司在南京推出首个长租公寓社区，成为中国最早一批进入长租公寓赛道的企业。2012年，魔方生活获得华平投资的A轮融资；2015年、2016年，华平投资又追加投资，三轮投资总额超5亿美元；2016年，魔方生活完成C轮融资之后，估值超过10亿美元，成为长租公寓行业的独角兽企业。2017年，创始人离开后相继抛售和转让自己的股权，华平投资最终持有魔方生活51.62%股权，成为第一大股东。
之后，华平投资带领魔方生活完成行业首单资产证券化。这是中国ABS发行历史上首单公寓行业资产证券化产品，不仅有金融创新意义，也给以轻资产运营为主的公寓提供更多新的融资赛道。华平投资的频繁资金加持，给了魔方生活许多扩张的底气，魔方公寓于2021年并购整合了V领地及世联红璞两个集中式租赁品牌旗下数万间房源。大规模的收购项目为魔方生活带来了不错的利润，2019至2021年，魔方生活服务的营业收入分别为9.47亿、9.49亿、14.71亿元，相应的净利润分别为6,355.1万、-23,075.0万、29,529.3万元，复合年增长率为115.6%，在同行业中十分突出。
但魔方公寓业务的不断扩张，也可能会对公司的管理、运营及财务资源形成一定的压力。数据显示，2022年上半年，公司销售及分销开支、行政开支、其他开支及财务成本，分别为0.28亿元、1.05亿元、0.23亿元和3.03亿元，较上年同期分别增长37.52%、20.69%、32.38%和29.49%。关于这一点，魔方生活在招股书中预示了相关风险，表示若过度扩张，无法让新公寓得到充分入住或在若干地点实现预期租金，公司的入住率、租金收入及利润率将受到负面影响。
除了净利润表现不佳外，魔方生活在现金流上也开始吃紧。据招股书披露，2019至2021年，魔方生活的流动负债净额分别为-7.03亿元、-13.41亿元、-15.06亿元。截至2022年6月末，其流动负债净额为-15.43亿元，现金及银行结余只有6.92亿元，明显存在资金缺口。同一时间对应的未偿还计息银行及其他借款分别为15.27亿元、14.06亿元、22.5亿元、23.15亿元。
在整体经济下行、租赁房源供应量大增的背景下，公寓运营商的经营压力会越来越大。如何平衡扩张与负债的速度，是蛋壳留下来的老问题，也是当前所有长租企业都需要解决的问题。对于魔方公寓来说，上市融资尚能解决近渴，却不是长久之计，还需打造持续自我造血能力，方能实现长足发展。
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长租公寓市场
正在发生哪些变化
从整个市场来看，越来越多的玩家投入长租公寓市场，其运营模式也有所不同。按照“出身”不同，衍生出三大派系。房地产开发商：以万科、龙湖、世联行为代表，分别成立了万科泊寓、龙湖冠寓、红璞公寓，通过自持房产的和包租的形式经营长租公寓。运营商平台：以自如、相寓、魔方等为代表，通过链接房东和房客，做二房东赚差价。酒店企业：以如家、华住集团为代表，通过酒店式场景切入长租公寓。
长租公寓从碎片化交易变成了集中式生意，逐渐被纳入了商业重心，进入加速发展期。从市场规模来看，2018年中国机构化长租公寓市场规模已过千亿元，至2022年依然保持着较快增长，复合年增长约为10%，市场增长显著，且未来预计增速将达到约15%，2027年市场规模有望增至约2,500亿元。
在多方参与者和投资者的加码下，项目和规模“越来越大”，长租公寓市场也出现了几个变化。
首先，在大量保租房入市，租赁住房供给存量持续走高现状下，长租公寓积极参与“纳保”。 根据亚洲旅宿大数据研究院监测，市场上活跃新入市的项目，至少有70%均为保障性租赁住房社区的建设动态。诸如此类的企业包括万科泊寓、瓴寓国际、魔方公寓、城家公寓、乐乎集团、龙湖冠寓、华润有巢等超过10个企业都比较活跃。由此，产生了保租房筹建方大多是国企，运营方大多是长租品牌为主的特征。
其次，开始尝试做“长短租结合”生意。近年来，租赁市场的边界被不断打破，各大酒店集团抢滩长租业务，泊寓，自如、城家、恒泰星寓等越来越多的长租公寓运营商嗅到了租赁市场的变化，涉及长短租结合的业务。
再者，大型租赁社区接连入市，成为市场供给的主力军。这是“国家队”入局后，长租公寓市场发生的新变化。大型租赁社区是指1000套及以上规模并能独立运营管理的社区。与传统的租赁社区不同，新时代的大型租赁社区赋予了新的时代意义在关注人的生理需求上更关注租客在社交、归属感的精神需求。目前我国已入市的大型租赁社区不到20个，以房企系运营商为主，其中大部分房源出租率在95%左右，但是“十四五”结束之年，有可能达到50个。
随着越来越多的优质保障性租赁社区的入市，其在日后的优秀运营下，将增厚资产的价值，也为保租REITS发行提供资产保障，更为保障性租赁住房项目更大推进获得金融化资金的保障。
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综上，魔方公寓遇到的困难或许只是暂时的，但是船大难转身，魔方还是需要警醒，除了确保现金流的健康和负债的降低，更重要的是要协调好魔方租客的权益，毕竟越大的品牌越要重视市场口碑，只有这样，“生活才能有MO有样”！
END
