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据《日本经济新闻》近日报道，日本长期利率持续上涨。5月29日的国内债券市场上，作为长期利率指标的10年期新发国债收益率上升至1.075%，创下12年半以来的最高水平。除了日本银行（央行）可能很快上调利率的预期外，市场对购买国债的信心也在下降。市场参与者越来越难以预判利率上限。
随着国内通胀高企，有观点认为日本央行加息已成定局。根据LSEG的数据，目前市场认为6月加息的概率为30%，而7月之前加息的概率为70%，9月之前加息的概率超过90%。
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日本宣布解除负利率政策等大规模宽松政策，对日本来说是一个具有里程碑意义的时刻。过去两年，日本一直逆全球货币潮流而动，维持超低利率政策。现在，在其他主要央行即将降息之际，日本央行再次成为异类。外界普遍认为，随着长期利率的不断攀升，与长期利率挂钩的房贷固定利率也会随之上升，企业贷款利率也将上升。事实证明，自去年7月日本银行调整金融政策以来，日本各大银行已连续两个月上调了住房贷款中具有代表性的“固定期限10年”的基准利率。因此，如果作为住宅贷款利率参考指标的长期利率持续上升，上调固定型利率的可能性很高。房贷利率的上涨直接增加了购房成本，购房者需要支付更高的利息，这可能会打击购房的积极性。
但从长远角度看，这些因素可能促使房价趋于稳定，市场的不确定性降低，稳定的市场有利于投资者考虑长期投资而非短期获利。目前为止，海外投资者正在积极投资日本房地产，在大幅上调利率的情况下，日本作为房地产投资避险地的观点越来越普遍。日本的远程办公率相对较低，员工去公司上班的比例较高，这支撑了办公场所的需求和价格。根据东京都的统计，2024年6月的远程办公率为44.0%，比2021年5月的峰值64.8%有所下降，上班率为56%左右。这种高出勤率保证了办公需求的稳定，进而支持了办公房地产市场的稳定。此外，日本房地产市场吸引了大量外资投资。据《华尔街日报》报道，美国房地产投资公司拉萨尔投资管理公司、英国资产经营公司M&G、新加坡综合企业等外资对日本房地产进行投资。日元贬值使日本房地产相对便宜，增强了其吸引力。外资的涌入不仅带来了资金，还提升了市场信心，进一步推动了对日本房地产的投资。这些投资行为在一定程度上缓解了市场调整的风险，稳定了市场预期。总的来说，日本房地产市场风险相对较低，主要归因于房远程办公率低带来的办公需求稳定以及外资投资的增加。这些因素共同作用，增强了日本房地产市场的抗风险能力，使其成为相对安全的投资选择。
前不久，日媒再三报道了这样一条炸裂的新闻——“中国富二代女性一次性支付3亿日元买下东京都心豪宅公寓”。（图源网络）
其实，近10年来，中国人对日本房产的投资热情是有增无减。从东京、大阪为首的都市圈，到北海道、名古屋等旅游胜地；从普通的公寓民宿、一户建，到高级塔楼、一整栋楼等等；不夸张地说，国人的投资踪迹几乎遍布了全日本的所有房产类型。日本房产之所以如此受国内高净值人群的欢迎，主要源于以下几点：日本的不动产登记制度类似于中国，由政府主导。登记完成后，政府出具的权利证明相当于中国的房地产权证。产权为永久产权，没有限制，信息可在日本法务局查到。日本房产实际购买面积即为得房面积，无公摊面积。相比全球其他城市，日本房地产价位并不算高。在房产持有期间，每年客户需缴纳的固都税，包括固定资产税和都市计划税，总金额仅占房价的约千分之3-4（最高不超过1%，具体以房产类型及市场评估价为准）。日本的租房市场庞大，住房自有率低于中国和美国。日本法律重视租客利益，除非租约内有“租期内解约”的相关约定，租期内房东不可单方面解除租约。个人在日本购房不能直接入籍，但在日本投资达到一定数额并设立公司，以公司的名义投资并持有不动产，进行合法稳定经营（如民宿、酒店等），即可获得日本经营管理签证，合法居留日本。截至2023年6月，日本发放的经营管理签证总数达到了35061份，其中约半数分发给了中国人，数量自2022年开始呈现上升趋势，已占到总数的七成。
这也进一步说明经营管理签证在日本注册成立公司并进行经营活动的外国人中非常受欢迎。相较于其他发达国家的移民项目有明显的优势。
经营管理者签证的优势
投资门槛低：与其他发达国家相比，日本经营管理者签证的投资门槛相对较低，其门槛仅需投资500万日元（约合24万人民币），使更多人能够轻松进入日本市场。
公司经营权：持有该签证的人可以在日本合法拥有并经营一家公司，享有公司的经营权。
快速办理：无学历无语言要求，签证办理流程相对简便，申请人可以较快获得签证，开展业务。
然而，对于可能甚至没有盈利的初创公司来说，这一投资要求可能显得过于庞大。新的计划将允许外国企业家在两年的宽限期内，不需满足这些条件，有更多时间专注于业务的发展。在其他国家提高移民门槛，比如澳大利亚的投资移民门槛从约92万人民币涨到231万人民币的同时，日本的政策相对宽松，使其成为大量中国人移民的目的地。❷审阅中介服务协议、不动产买卖合同、重要事项说明书、贷款协议等交易文件。❸协助办理交割过户手续，确保所有法律程序合法合规。司法书士是日本专门从事工商登记和不动产登记的专业人员，主要职责包括：❶制作过户登记申请文件，确保文书的合法性和完整性。❷办理登记手续，确保所有权顺利过户到买方名下。
房产买卖交易中主要涉及的文件包括购买申请书、买卖合同、重要事项说明书。购买申请书（日语：買付証明書）是买方向卖方表达购买意向的文件。主要内容包括：买卖合同是交易双方正式签署的法律文件，通常有固定模板，内容包括：重要事项说明书是中介公司在买卖合同签署前提供的文件，内容包括：- 不动产的开发限制，是否受城市规划法、建筑基准法等法律法规限制。
- 不动产的属性，如是否配备给排水、供电、供气设备，是否位于可能受土崩、洪水等灾害影响的区域内。交易条件和宅地建筑物交易经营者在交易时采取的措施（如定金保全措施）。
- 区分建筑物相关事项，包括建筑物用地的权属情况、共有部分和专有部分的使用规则、维修基金和管理费等。
🌟新企程的日本团队为大量中国客户及家属成功办理了相应的签证及不动产置换，帮助多个家庭在日本生活和工作：日本房产投资吸引了众多高净值人士的关注。无论是作为资产保值增值的一部分，还是作为定居养老的理想居所，日本房产都展现出其独特的魅力。对于准备前往日本定居生活的中国内地客户来说，抓住这一投资机会，将为您带来丰厚的回报和全新的生活体验。
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