（图源日本经济新闻）
为什么选择投资日本房产
1. 永久产权且无公摊
日本不动产产权为永久产权，没有限制，产权的信息可以在日本法务局查到。且实际购买面积即为得房面积，无公摊面积。
2. 投资灵活性高
在日本，是支持土地私有制的，你可以只购买土地或房屋，也可以同时购买。房屋随着使用年限的增长会出现折旧，相应的房价可能会有所下降，但是土地的价值不会因此变化，即使房子的年数再老，但土地依然是保值的，甚至还会因为其它因素加入继续升值。
3. 低抵押贷款利率
当涉及到抵押贷款时，日本的利率相当低。在许多情况下，支付抵押贷款的费用将比正常的月租金要低。因此，投资一个更大的公寓最终可能会使你的花费与租一个更小的公寓相同。同时，大城市的空置风险非常低。
4. 投资同时还有机会获得永居权利
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投资日本房产，需关注这些指标
资本化率
是房地产投资领域中的一个行业术语，用于表示预期物业在房地产投资上产生的回报率。
资本化率公式 = 净营业收入 （租金收入-运营费用）/ 资产的当前市场价值
通过计算资本化率，投资者可以评估房地产投资盈利能力，预计房地产市场的潜在投资回报，同时快速比较市场上类似房地产投资的相对价值。
租金回报率
住房空置率
商品房待售面积
能够直接反映商品房库存的买房指标，指的是已竣工（已达到销售、出租条件），但未完成销售或出租的商品房屋建筑面积。
销售去化率
指某一特定时期内楼盘的销售量占供应房屋数量的百分比，用于评价楼盘的销售业绩。去化率越高说明购房者的需求越旺盛。
销售去化率=销售套数/总套数
投资日本房产的相关税金问题
想要投资日本房产，除了重点关注上述几个指标外，还有一个重中之中的问题——相关税费！通过深入了解税费，不仅可以妥善管理自己的资金，还可以掌握税费的节税方法。
投资日本房地产需要缴纳税费的时机可以大致分为“购买时”、“管理运营时”、“出售时”三个时期，共8种税项。
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01
相关税费详解-购买时
不动产取得税
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非住宅的房屋4% 土地及房屋3%（截至2024年3月31日）
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印花税
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登记税（登录免许税）
和房地产取得税一样，在计算登记许可税时，会使用固定资产税税务账本中的价格，而不是实际的交易价格。
但是，如果是新建建筑物，因为尚未有固定资产税估价额，所以会由法务局认定的价格作为税务基准额。登记时的登记许可税税率如下：
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购买土地时（所有权转移登记）2.0%
购买新建建筑物时（住宅用房屋所有权保存登记）0.4%
购买二手房屋时（房屋所有权转移登记）2.0%
接受融资时（抵押权设定登记）4%
要了解固定资产税估价额，必须准备“固定资产估价证明书”或“税务明细表”。每年4月左右，在收到固定资产税的纳税通知书时，会一起收到税务明细表。也可以前往市政办或市税务所申请发行固定资产评估证明书。
另外要注意的是，在注册抵押权设定时，税务标准额不是按固定资产税估价额，而是借款的金额。
02
相关税费详解-管理运营时
固定资产税•都市计划税
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每户住户200平方米以下的部分（小规模住宅用地）– 税务标准额减轻至1/6
每户住户超过200平方米的部分（一般住宅用地）– 税务标准额减轻至1/3
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每户住户200平方米以下的部分（小规模住宅用地）– 税务标准额减轻至1/3 每户住户超过200平方米的部分（一般住宅用地）- 税务标准额减轻至2/3
所得税•居民税
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个人事业税
如果房租收入有一定规模以上，则可能被日本政府认定为营利事业，而被额外课征个人事业税。
营利事业的标准，基本上以所持有的物件数量来判断。一般来说持有物件在十间以上才会被认定为营利事业。
个人事业税的税额＝（收入 − 必要经费− 事业主控除290万日元）×5%
因为有扣除额290万日元，因此如果课税所得在290万日元以下的话，便不需要支付个人事业税。当然如果没有被认定为营利事业，即使课税所得在290万日元以上，也不必缴纳个人事业税。
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消费税
即使进行经营公寓出租，其实并非一定有义务缴纳消费税。大致来说，若前年的课税销售额超过1,000万日元，便会成为课税经营者，有义务向日本政府缴纳消费税。而且，房租收入等并不包含在课税销售额中！
事实上，以下的交易都不会计入课税销售额。
家租（居住用）
礼金
土地买卖
包含在房租中的公共费用
而以下的交易会计入课税销售额。
房租（店铺等居住用以外的东西）
停车场（住宅附带的停车场会不征税）
建筑物的买卖
不包含房租的公共费用
03
相关税费详解-出售时
让渡所得税
有些客户投资日本房地产时除了稳定收租之外，也希望能通过卖出再赚到价差。
而在出售房地产的过程中所获得的转让所得，会被征收所得税及居民税，两者通常合称为“让渡所得税”。
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转让收入金额: 即房地产的卖出价格 取得费: 即房地产购入时的价格。要留意的是，取得费必须将建筑物的折旧计算在内。 转让费用: 即卖出过程中所产生的仲介费、印花税等费用
结语
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