截至2024年11月，东京核心六区（千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区和涩谷区）的二手公寓平均期望售价达到了每70平方米1.4亿日元，约合人民币656万元，同比涨幅高达29.7%。其中，港区和千代田区的房价尤为突出，分别达到了1亿9028万日元（约合883万元）和1亿8895万日元（约合876万元），这些区域的房价已经接近或达到了历史最高点。东京都中央区银座6-7-2地块的地价已恢复至泡沫经济时期的峰值，达到4010万日元/平方米，已超过泡沫经济时期3800万日元/平方米的峰值。
东京房价的快速上涨引发了市场对泡沫化的担忧，如2024年12月12日的报道中提到的，东京新建住宅楼的平均价格已经达到了普通家庭年收入的18倍，这是一个相当高的比例。在历史上，当房价脱离居民收入水平过度上涨时，往往是泡沫的重要特征。例如20世纪90年代初的日本房地产泡沫时期，房价也曾大幅超越人们的承受能力，当时人们过度乐观，对房地产市场充满信心，不断推高房价，如今东京的房价收入比情况与之有相似之处。
过去几年越来越多的海外企业涌入东京房产市场。这些企业不仅带来了大量的资金，也带来了新的投资理念和策略。海外个体投资者追随这样的潮流也纷纷购买东京房产。安倍经济学时期实施的负利率货币政策，极大地降低了借贷成本，使得购房变得更加容易，推动了一部分刚需客进入东京核心区市场。同时，东京核心区有限的土地供应和稀缺的优质房源也进一步推高了房价。
从当前的市场表现来看，东京核心区房产市场已经呈现出过热的迹象。房价不断上涨、交易量大幅增加、投机性需求增加等现象都表明市场已经处于高度亢奋状态。市场过热不仅会加剧泡沫化风险，还可能对实体经济和金融稳定造成负面影响。房地产市场过热也可能引发金融风险和系统性风险，对整个金融体系的稳定构成威胁。
不过好消息是，目前过热的只存在东京23区，东京都的房价和其他城市的房价还是相对稳定的，比如价格涨幅在全球十五大热门城市中排第一的大阪，还有福冈、横滨等城市。
作为日本关西经济重镇，大阪产业多元且发达，商业、贸易、制造业蓬勃发展，持续吸纳大量就业人口，为房产需求注入源源不断动力。与东京单核辐射不同，大阪周边城市协同紧密，形成都市圈合力，人口集聚效应显著，住房刚需稳固。
大阪的新建公寓价格在2024年的平均涨幅达到了12.3%，这使得大阪在全球新建公寓价格涨幅中并列第一。具体到不同区域，大阪各行政区的房价及其涨幅如下：
中央区：作为大阪市中心地带，这里集中了大量的商业设施和办公大楼，因此房价较高。截至2024年底，70平方米的二手公寓平均期望售价约为8000万日元（约合人民币376万元），同比上涨了约15%。
北区：以梅田为中心，是大阪重要的交通枢纽和购物娱乐区。这里的房价同样位于较高水平，70平方米的二手公寓均价大约为7500万日元（约合人民币352万元），涨幅接近13%。
天王寺区：拥有丰富的文化和自然景观资源，包括阿倍野Harukas、通天阁等著名景点。该区70平方米的二手公寓均价约为6500万日元（约合人民币304万元），同比上升了11%。
住之江区：位于大阪湾沿岸，近年来随着港区的发展和新住宅项目的推出，房价有所提升。70平方米的二手公寓均价大约为5000万日元（约合人民币234万元），涨幅约为10%。
此花区：靠近大阪港，是梦州赌场综合体的所在地。由于受到大型开发项目的带动，该区的房价增长速度较快，70平方米的二手公寓均价约为4500万日元（约合人民币211万元），涨幅达到了14%。
堺市：虽然不属于大阪市辖区，但作为大阪府的一部分，其房价也受到了一定影响。70平方米的二手公寓均价约为4000万日元（约合人民币189万元），涨幅约为9%。
展望未来，两大重磅利好加持，投资潜力爆棚。2025 年大阪世博会盛大启幕在即，这不仅是一场国际交流盛会，更是城市发展的超强引擎。世博园区及周边基础设施建设如火如荼，交通网络优化升级、公共服务配套完善，城市界面焕然一新，区域房产价值水涨船高。据估算，世博会期间将吸引海量游客与商务客流，短租房、酒店式公寓需求将呈井喷式增长，前期布局的投资者有望坐收丰厚租金回报。
与此同时，梦州赌场建设快马加鞭，立志打造未来亚洲最大博彩娱乐中心。赌场运营后，预计将催生旅游、餐饮、零售等多元产业繁荣，带动海量就业，吸引全球高端游客与商务精英纷至沓来。周边房产市场将搭乘东风，无论是高端公寓还是度假别墅，需求前景广阔，价格攀升空间巨大。
福冈
福冈作为日本九州地区的中心城市，近年来经济发展迅速，人口持续增长。福冈的房地产市场也呈现出稳健的上涨趋势。福冈的房价相对较低，生活成本较低，吸引了大量年轻人和家庭前来定居。
福冈的地理位置优越，拥有得天独厚的自然环境和丰富的旅游资源。城市的基础设施完善，交通便利，商业环境成熟，为居民提供了良好的生活环境。此外，福冈还积极推动产业升级和创新发展，吸引了众多企业和人才前来。
投资者可以关注福冈的住宅市场和商业地产市场。福冈的住宅市场需求旺盛，特别是靠近市中心和交通枢纽的区域。商业地产市场也具有一定的投资潜力，特别是零售、办公和酒店等领域。
横滨
横滨作为日本重要的港口城市，其房地产市场也具有一定的投资价值。横滨的经济发展迅速，产业结构多元，拥有众多知名企业和研究机构。城市的基础设施完善，交通便利，商业环境成熟，为居民提供了良好的生活环境。
横滨的房价相对稳定，但近年来也呈现出一定的上涨趋势。投资者可以关注横滨的住宅市场和商业地产市场。住宅市场需求旺盛，特别是靠近市中心和交通枢纽的区域。商业地产市场也具有一定的投资潜力，特别是办公、零售和物流等领域。
当下东京核心区房价的飙升态势令人瞩目，结合日本上一轮楼市泡沫的前车之鉴，东京 23 区房价虚高，泡沫风险隐现，投资者需保持高度警惕，谨慎入场。不过，从宏观视角着眼，日本在海外资产配置版图中依然占据关键地位。大阪凭借世博会与梦州赌场两大重磅项目的强力驱动，房产增值潜力爆棚。福冈、横滨依托经济的快速上扬、人口的持续流入以及宜人的生活环境，无论是住宅还是商业地产，都展现出蓬勃的投资机遇。
加之日本整体租售比优势显著，购置房产用于出租，能够为家庭资产组合带来稳定的现金流回报，不失为一种稳健且明智的资产配置策略。因而，对于有意涉足日本房产领域的投资者而言，避开过热区域的泡沫风险，精准锚定潜力城市，方能在日本房地产市场的浪潮中稳健前行，收获理想回报。
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