1、10 月 8 日国新办新闻发布会（国家发改委）

促进房地产市场止跌回稳，运用专项债券等支持盘活存量闲置土

地，加快消化存量商品房，加快构建房地产发展的新模式。

2、10 月 12 日国新办新闻发布会（财政部）

叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持

推动房地产市场止跌回稳。支持优化保障性住房供给、兜牢民生底线，中央财政安排了保障性安居工程补助资金、中央预算内投资，并统筹地方政府专项债券，化解存量风险方面，财政部门配合出台了“保交楼”专项借款政策。

坚持严控增量、优化存量、提高质量。允许专项债券用于土地储备。主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。这项政策，既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。支持收购存量房，优化保障性住房供给。

考虑到当前已建待售的住房相对较多，我们主要采取两项支持措施：一项是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。另一项是，继续用好保障性安居工程补助资金，原来这个资金主要是用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源，现在我们对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

通过这两项措施，既可以消化存量商品房，促进房地产市场的供需平衡，又可以优化保障房的供给，满足广大中低收入人群的住房需求。

3、10 月 17 日国新办新闻发布会（住建部、财政部、自然资源部、央行、国家金融监管总局）

住建部：一是通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村

改造和危旧房改造，二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到 4 万亿。保障有两种方式，一种是租赁的方式，另一种是购买的方式。大力发展保障性租赁住房和公租房，公租房保障也有两种方式，一种是实物租赁，还有一种是货币化补贴。

财政部：关于专项债用于土地储备，主要是支持各地结合实际情

况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。关于支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。这一政策将与其他相关支持政策协同发力，进一步拓宽地方的资金来源渠道，既可以有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹集保障性住房。

自然资源部：在住宅用地供应上，我们一手抓控新增，一手抓盘

存量。在控新增方面，我们指导各地合理控制新增商品住宅用地供应，对于去化周期过长的城市我们暂停供应商品住宅用地，对于去化周期较长的城市，实行“盘活多少、供应多少”；

地方政府以收回收购的方式盘活存量土地提供专项债资金支持，

重点围绕“怎么收”来推动落实，优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的，我们将严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。

通过收回收购土地盘活存量，能够起到三方面的作用：一是减少市场存量土地规模，更好发挥土地储备“蓄水池”和投放调节的功能，稳定市场预期。二是增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。三是收储后形成“净地”“优地”，既有利于补齐公共服务设施短板改善环境，满足居住需要，也可以腾出空间支持实体经济发展，促进有效投资。

4、11 月 11 日自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知（自然资发[2024]242 号）

一、运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。

二、使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。专项债券对应的土地储备项目中的储备地块，必须在全民所有土地资产管理信息系统中有储备地块标识码。

三、优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的

住宅用地和商服用地。

四、市、县自然资源主管部门要依托土地市场动态监测监管系统中的处置存量闲置土地清单摸清底数，根据需要向社会发布收回收购土地征集公告，综合考虑企业意愿、市场需求、地块条件等因素，确定拟收回收购意向地块和时序安排，分批纳入土地储备计划，优先申报使用专项债券。处置存量闲置土地清单是安排专项债券的基础,应当根据收回收购土地的情况动态更新。

五、土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地

块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。在约定期限内未完成收回收购的，应当按照上述程序重新确定价格。

六、收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的 50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。

运用政府专项债券资金收回收购存量闲置土地涉及部门多、利益协调难度大，各级自然资源主管部门要加强与发展改革、财政、司法、税务等相关部门沟通协调，形成工作合力。要严守土地政策红线底线，妥善处理好土地债权债务关系，保障土地使用权人和抵押权人合法权益，防范廉政风险和道德风险。专项债券额度、使用、管理等有关要求，按照有关规定执行。

1、地方政府债务化解、盘活存量土地、推动房地产市场止跌回稳。

2、加快消化存量商品房，加快构建房地产发展的新模式。

3、减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地

方政府和房地产企业的流动性和债务压力。

4、有效消化存量，促进供需平衡，也有利于优化增量，多渠道筹

集保障性住房资金。

（一）土地收购的方式

1、土地收购存量土地回购的主要手段是收购。根据《土地储备管理办法》（财综〔2016〕4 号），土地储备机构有权对符合收购条件的存量土地进行购买，特别是闲置土地、低效利用地块及规划调整区域内的土地。收购时需以公平市场价格为基础，并由第三方评估机构提供专业价格评估，以保障收购的公开透明和土地权利人的合法权益。

2、优先购买权在存量土地的交易市场中，土地储备机构享有优 先购买权。当存量土地权利人决定转让土地使用权时，政府可根据《城市房地产管理法》，优先进行回购。这一权利保障了政府对特定地块 的优先控制权，有利于土地储备机构获取符合发展规划需求的土地资源，推动城市土地资源的合理配置。

3、依法收回未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门 按照《中华人民共和国土地管理法》第三十七条和《中华人民共和国 城市房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。同时《国家发展改革委关于实 施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》规定对于企业自身原 因超期未开工满两年的土地，必须依法坚决无偿收回。

（二）开展工作建议

整体三步走：

定计划：集合有土地储备地块标识码的存量用地进行摸底，制定处置存量闲置土地清单，向社会发布土地征集公告，分批纳入土地储备计划；

定价格：委托土地评估机构对土地价格进行评估，结合企业土地成本就低确定基础价格，集体决策并与土地使用权人协商并公示后进行收购；

定方向：收储后的土地明确使用方向，是否涉及用地性质变更，优先用于民生领域和实体经济项目。

具体工作如下：

1、组建工作专班，成立由区/县书记、区长/县长牵头的工作专班，专班包括但不限于住建部门、财政部门、发改部门、自然资源部门、土储中心、城市更新办、房管部门、平台公司/国有企业等，具体 实施可由住建/房管等部门牵头实施。

2、提前摸底区县现有存量闲置用地、存量待收购商品房等相关资料。

3、提前评估预计收购价格，可与相关企业提前谈判沟通收购意向。

4、保障性住房及时申请纳入住建台账，应入尽入，区分保障性 租赁及出售，区分新建及购存量。

5、对土地储备项目，提前计划好使用用途，再出售还是盘活利 用公服项目，与自规局沟通好收购后的用途及是否调规等详细细则。

6、对保障性住房项目，提前与现有台账项目相结合，新入台账 项目与已在台账内的项目实施优先级情况、轻重缓急情况。

7、明确要收储的土地、商品房，提前开展资产评估工作，以及债权债务的尽职调查工作。

8、明确收购的价格，明确下一步使用的方向，初步财务测算评估发债额，而后再次明确最终要确定做的项目。

9、编制可行性研究报告、专项债一案三书入发改委重大项目考虑及财政债务管理系统，等待发行。

（一）土地储备方面

1、盘活闲置土地性质，住宅用地/商服用地/工业用地等？

2、闲置土地的所有人情况；

3、闲置原因及闲置年限；

4、闲置土地所有权人的取得土地的方式、金额；

4、拟盘活的存量土地的四至，规模、范围；

5、盘活的闲置土地是否已经开工建设，如开工请说明开工时间及投

资建设的面积、投资额及开工建设的相关资料等；

6、闲置土地是否存在债权债务等，如存在需进一步说明债务是多少及债权人的情况；是否存在抵押等；

7、闲置土地的前期的立项、土地、规划等相关手续；

8、闲置土地周边的情况，如环境情况、住户居民情况、商业情况等；

9、闲置土地当前所有人的原土地开发计划；

10、闲置土地盘活后的土地用途是否调整，如调整为基础设施、公共设施用地，是否后续进行二级开发，如开发，开发主体是谁；

11、闲置土地盘活后的使用方式；

12、拟定盘活方式、程序，是否已开始进行土地价值评估等；

13、盘活闲置土地的主体，如土储部门、平台公司/国有企业、政府其他部门等；

14、盘活闲置土地专项债的还本付息资金来源。

15、其他，如地方债务余额及债务率等。

（二）收购存量房方面

1、当地目前保障性住房的建设情况，是否需要收购存量商品房用作保障性住房；

2、存量商品房的建设、投资情况；

3、存量商品房前期的立项、土地、规划、开工、竣工（如有）等相关的资料；

4、存量商品房的所有人及前期土地获取方式、建设商品房的资金来源（提供相关贷款合同等）；

5、存量商品房的债权债务、抵押等情况；

6、存量商品房的套数；

7、存量商品房是否后续还需要建设或装饰、装修资金；

8、盘活的存量商品房配套基础设施的建设情况；

9、存量商品房用作保障性住房的类别，租赁型/配售型？

10、盘活的存量商品房是否上报住建部2025年保障性住房计划；

11、盘活存量商品房的主体；

12、盘活存量商品房用作保障性住房的紧迫性；

13、当地债务情况；

14、其他。

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-文章来源：中建政研集团河南一中心负责人 作者：王钊

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