2024年10月12日的国新办发布会，财政部明确专项债券可以用于新增土地储备项目土储专项债。这也是时隔五年之后，土储专项债再次启动。
由于土地收入是地方政府主要收入来源，土储专项债自发行伊始，就成为专项债重点投入领域。2018年，土储专项债的发行规模就占到了当年专项债发行规模的35.8%。其后为了引导财政资金更好地服务实体经济和规范财政预算管理，2017年9月，国常会要求“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域、置换债务以及可完全商业化运作的产业项目”，自此，各地纷纷叫停了土储专项债的申报和发行工作。当前在房地产市场发生根本性变化和地方政府收入压力不断加大的前提下，土储专项债的重启将有利于缓解地方债务压力和提升专项债资金使用效率。根据《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预〔2017〕62号，以下简称62号文）要求，土地储备即“地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。”整个土地储备工作一般会包含土地调查、评估、规划、收购、管理、入库一系列程序。
土储专项债与其他专项债券品种的不同之处，在于其收入来源主要为项目所对应的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入。而其所获得的土地出让收入需纳入政府性基金预算管理，作为项目还本付息的来源。2024年10月17日，自然资源部在国新办发布会上表示，对于允许专项债用于土地储备的具体支持范围，“将优先考虑企业无力开发、不愿开发，还没有动工建设的住宅商务用地。”
据此，本次土储专项债重点支持的范围，应是已经以出让方式取得土地使用权后，因为资金等法定原因无力履行出让合同，且较难转让的经营性建设用地。但是需要提醒的是，结合《闲置土地管理办法》和《中华人民共和国土地管理法》《房地产管理法》的要求，如果是因企业原因，未动工开发满两年的项目，市、县国土资源主管部门是有权无偿收回国有建设用地使用权的。
![]()
各地的闲置存量土地收购程序会略有不同，通常来说，一般会有以下几个步骤：
第一步、收购申请。即原国有建设用地使用权人可向当地土储中心提出土地收购申请。土储中心根据土地使用权人提供的不动产权证等相关附件，确定收购对象。
第二步、实地核查。当地土储中心会同有关单位，对拟收购土地的面积、四至范围、用途、权属及所依附着的建（构）筑物等情况进行实地测量和权属界定。
第三步、规划设计。当地土储机构根据实地核查结果，向有关部门征求意见，并向规划部门申请办理建设用地红线图和规划设计条件。
第四步、价格评估。选择有资质的评估机构对拟收购土地费用进行评估测算，经原用地所有权人认可后，在有关部门审查备案，并确定补偿费用。
第五步：土储中心根据前期准备工作，提出土地收购的实施方案，经自然资源和规划局审定，报地方政府批准。
第六步：土储中心与拟收购对象签订收购合同后，支付土地收购费用，完成土地交付后，实现土地入库储备。
一、所收购土地必须是产权清晰的土地。根据《土储管理办法》“对于取得方式及程序不合规、补偿不到位、土地权属不清晰、应办理原集体土地所有权或国有建设用地使用权等各类不动产权利注销登记手续而尚未办理的土地，不得入库储备。”
二、所收购土地需符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划。土地出让收入：与棚改专项债等专项债券品种不同，土储专项债的收入来源基本只有项目相对应的土地出让收入，并不会产生相关配套收入。
根据62号文要求，土地储备专项债券的发行和使用应当严格对应到具体项目。项目信息应当包括项目名称、地块区位、储备期限、资金平衡方案等情况。土储专项债的收入、支出，还本、付息、发行费用等需要纳入政府性基金预算管理。土地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目集合发行。由于土储项目一般不涉及后期运营，根据土储建设期限和土地出让收入回收周期的特点，土储专项债的发行期限，原则上不超过5年，具体可根据项目周期和管理要素等特点，报省级财政部门确定。
![]()
一、收购价格的确定。收购价格过高的话，一旦未来出让收入难以覆盖前期资金投入，将造成实施主体无法偿还到期债券本金的情况。价格过低，那么房企以及其背后的一系列债权人将蒙受损失。
二、土地权属关系是否清晰。不少土地目前处于抵押状态，债权关系较为复杂。
三、房地产市场发展存在分化现象。弱能级区域的房地产发展前景不明，也会影响各方收储积极性。
声明：本号转载的文章来源于公开渠道或经授权许可，仅为分享观点、资讯之目的，不代表本平台观点。文章、图片版权均归原作者所有，若有侵权敬请联系删除。。
一揽子增量政策背景下2025年高质量项目谋划、申报储备、资金争取暨城投公司退名单、产业化转型实务操作高级研修班一、新发展阶段宏观经济与一揽子增量政策中地方政府的机遇1.二十届三中全会关键词解读：增加地方自助财力、财税改革、一揽子化债、“控增化存”、金融强国、“两重”建设、构建统一大市场、基金股权招商、生产性服务业、新质生产力、新型城镇化五年行动、四项重大行动19项重点任务解读2.中共中央、国务院“1+2+6”顶层设计一揽子增量政策中市县（区）的机会与着力点，国家发改委5大领域15项具体工作部署3.“一揽子化债”方式方法，建制市县化债七大类，二十二条措施，拟增发国债限额置换地方政府存量隐性债务的规模、类型与先后顺序4.打造“第二财政”向政府城投公司挖掘潜力的方式方法及城投公司产业化、市场化、专业化、实体化转型发展5.“砸锅卖铁”盘活存量资产，精准发力扩大有效投资，重点盘活13类资产范围、方式、资金闭环路径解析方式方法及案例分享二、2025新增特别国债“两重两新”项目谋划、申报、储备要素保障及实操1.新增特别国债“两新两重”项目存在的问题复盘与2025年度新政解读2.9大领域17+4细分方向支持范围、申报要求、填报问题以案解析4. 2025年度“两重”项目谋划申报各职能部门发力方向4.2025新增支持方向解析与2025年储备范围方向建议5.要素保障、申报时间节点、申报流程、审核要点与案例分享1.地方政府专项债券最新政策解读（新增领域、三个一制度、资本金适用扩大、资金使用用途调整办法程序与要求、绿色通道制度、“四通过”要求解读、债贷组合要求，运营补贴规范）5.专项债券拟新增用于收购存量闲置土地与闲置商品房用于保障性住房操作指引6.云计算、数据中心、人工智能、第五代移动通信(5G)融合应用设施、国家、省级公共技术服务和数字化转型平台等新类型项目谋划分享8.专项债券实施管理、委托代建、提高拨付率、资金闭环与绩效、审计实务分享1.115号文、35号文、47号文、150号等文件出台，如何产业化转型5.2027年6月份全部退出平台公司名单，新搭平台公司还没成熟怎么办六、城投公司产业化转型后之薪酬和绩效考核如何落地实施1.既要打破“大锅饭”，又要国企人员有干劲，薪酬机制怎么定3.产业公司如何能在县域资源禀赋有限的条件下拓展市场化营业收入2024年11月13日-15日（13日报到）郑州市培训费用：3200元/人（含培训费、税费、资料费、两日午餐）；住宿统一安排，费用自理（可自行安排食宿）。 报名联系人：陈老师 18910487903![]()
