“存量房贷利率调整政策终于出来了！”近日，在房贷利率高位“站岗”的购房者迎来了存量房贷利率下调的好消息。
9月29日，中国人民银行发布《关于完善商业性个人住房贷款利率定价机制的公告》（以下简称《公告》），同日，市场利率定价自律机制发布关于批量调整存量房贷利率的倡议（以下简称《倡议》），明确了存量房贷利率下调的时间、房贷类型、下调幅度等内容。
10月12日，工行、农行、中行、建行、交行等多家国有银行发布存量房贷利率调整具体操作细则，将在10月完成存量房贷利率批量调整工作。
与此同时，桂林银行也第一时间响应《公告》及《倡议》，发布《桂林银行关于2024年批量调整存量房贷利率操作事项的公告》，惠及广大市民。
是否能马上享受最新LPR-30BP的利率优惠？需不需要自己单独跑去银行沟通？采取固定/基准利率定价，能否参与调整？……
关于“存量房贷利率”的问题，记者就此对桂林银行相关人士进行了采访，逐一为大家解惑。
《桂林银行关于2024年批量调整存量房贷利率操作事项的公告》内容显示，积极依法有序推进存量个人住房贷款利率批量调整工作。其中指出，当前利率高于LPR-30BP的存量浮动利率房贷，统一调整为LPR-30BP；调整时间为10月30日，首套、二套及以上都能调整。
这就说明，如果你的房贷为浮动利率定价、当前利率高于LPR-30BP，你的房贷利率将调整为LPR-30BP；如果房贷利率等于或低于LPR-30BP，那么你已享受当前政策下的最优惠利率，不在此次调整范围内。
而此次存量房贷利率调整只针对商业性个人住房贷款。个人住房公积金贷款、组合贷款中的个人住房公积金贷款、个人商业用房贷款（含商住两用房），以及其他不符合《公告》和《倡议》要求的个人贷款，不在本次调整范围内。
批量调整后，借款人可以省下多少钱？
以市民小李为例，他在桂林贷款购有一套住房，定价周期为次年一月一日，当前房贷利率为LPR+20BP(贷款发放时二套房贷利率政策)，即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，假设5年期以上LPR保持3.85%不变，重定价后利率为3.85%-0.3%=3.55%，比调整前下降85BP，即0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整前每月还款约为5502元，调整后每月还款约为5033元，小李每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。
按照最新规定，此次存量房贷利率调整不涉及LPR，只调整BP。桂林银行相关人士表示，存量房贷客户能否享受到最新的LPR-30BP，与房贷重定价日息息相关。
因借款人贷款重定价日不同（可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日），使得贷款利率在本次批量调整时可能未重定价，贷款采用的五年期以上LPR值（定价基准）有4.2%、3.95%、3.85%等多种可能，使得本次批量调整后的贷款利率会有所不同。到了贷款下一个重定价日后，参加此次批量调整的贷款利率将调整至同一水平（假设LPR仍维持当前的3.85%，届时大家的利率将统一调整为3.85%-0.3%=3.55%）。
想知道房贷利率如何调整，可以按照自己贷款的重定价日“对号入座”。
假设你的LPR重定价日为次年1月1日，当前执行利率为4.2%，那么10月30日调整为LPR-30BP，即4.2%-0.3%=3.9%。
如果接下来两个月LPR无变动，继续保持3.85%，那么你在2025年1月1日的执行利率才是3.85%-0.3%=3.55%；
如果考虑到央行政策利率下调0.2个百分点，10月21日LPR可能跟随下降，在贷款重定价后降至3.65%，那么你在2025年1月1日的执行利率就会变为3.65%-0.3%=3.35%，可以省下更多利息支出。
如果你的LPR重定价日不是次年1月1日，而是贷款发放日，则要等到贷款发放日，执行利率才会有变动。
也就是说，在此轮存量房贷批量调整后，曾经处于高位利率的购房者，会随着房贷重定价日逐渐享受到最新的LPR-30BP的利率优惠。
住房贷款目前是固定/基准利率定价，这次也可以调整吗？
桂林银行相关人士解释道，对于当前为固定/基准利率定价的贷款，需要借款人主动通过线上或线下的方式向银行申请转成浮动利率定价，然后再进行存量利率调整。
以该行为例，2024年10月29日（含）客户通过桂林银行APP、桂林银行金融服务微信公众号或贷款服务行发起“固定利率转浮动利率”申请，审核通过后，银行于10月30日进行集中批量调整贷款利率；自2024年10月30日（含）起，客户可通过桂林银行APP、桂林银行金融服务微信公众号或贷款服务行继续发起“固定利率转浮动利率”申请，银行将于成功转换次日对符合条件的贷款进行利率调整（更多操作以桂林银行公告为准）。
《倡议》鼓励商业银行通过网上银行、手机银行等线上渠道“一键式操作”办理，为借款人提供便利。
记者了解到，多家银行将于10月31日前完成存量房贷利率的批量调整工作。桂林银行也将于10月30日统一对符合调整条件的存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整，并以短信的方式告知。
因此，不论是首套还是二套及以上的购房者，都不需要自己跑去银行网点提出要求，银行会统一进行批量调整。
值得注意的是，本次存量房贷利率调整不收取任何费用，不要轻信收费办理的信息。
9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国新办举行的新闻发布会上表示，银行下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总数大概1500亿元，这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。
来源丨 桂林日报记者 胡晓诗
值班编辑丨郑 华
值班编委丨黄月波
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