诉讼大多为维权，诉讼亦可由贪念起。贪念当然不是凭空起，而是合同交易确实有漏洞，相关主张亦有可能被支持，如此才会进入诉讼。而此时，当事人如能找一个专业娴熟、职业操守过硬的好律师，有可能会认真剖析法律关系、真正权衡利弊后劝你退一步，协商了事，以免丢人还丢钱。
本文所述案件就是一个典型样本，本不至于，奈何至于。
1996年，案涉房屋经房改出售给职工黄某云，并办理了房屋所有权证，该房屋当时配有一杂物间（无产权登记）。2005年，黄某云将案涉房屋卖给林某英。当时房屋买卖契约虽未涉及杂物间，但黄某云亦将杂物间一并交付给林某英。后林某英于2005年将房屋出售给陈某，亦照此处理。2009年，陈某又将案涉房屋出售给蹇某琼。蹇某琼比较谨慎，双方除了签署房屋买卖契约外，还就杂物间另行签署买卖协议，约定杂物间以5000元转让。此后，双方依旧进行房屋及杂物间交接。因杂物间未产权登记，历次转让中杂物间未办理产权过户或变更登记。
2010年，黄某云所在单位办理了该杂物间产权。2020年7月，案涉房屋及配套杂物间被列入拆迁范围。2020年7月，单位为方便职工办理拆迁事宜，将案涉杂物间在内的32间杂物间产权均放弃给原职工住户。2021年8月20日，拆迁单位与黄某云就杂物间签署拆迁协议，黄某云共实际获得杂物间拆迁款计103148元。
期间，因黄某云拒绝将拆迁款交付给蹇某琼，双方因此诉讼。
原告蹇某琼认为本案的证据足以证明案涉杂物间系房改前经单位批准分配给单位干部职工使用的配套杂物间，故从物跟着主物走。黄某云交易完成已搬离案涉房屋及杂物间已达15年之久，买卖已成定局，应诚实守信。
被告黄某云则认为单位系将杂物间产权直接给其本人，与他人无关，且认为与蹇某琼没有合同关系，蹇某琼起诉主体错误。
可惜，一二审从诚信考虑，从从物应附属主物的观点出发，最终都没有支持黄某云的观点。
一审法院：本案双方争议的焦点为案涉杂物间是否随房屋一并由黄某云出售，并最后交割于蹇某琼。案涉杂物间系福州市某某公司经单位批准给黄某云作为住宅配套使用的座外附属间。根据《中华人民共和国民法典》第三百二十条的规定，主物转让的，从物随主物转让，但是当事人另有约定的除外。2005年黄某云将案涉房屋出售给林某英，并办理案涉房屋的产权变更登记手续，同时交付使用案涉配套杂物间。此后林某英又将案涉房屋及杂物间转售于陈某。两份房地产买卖契约虽均未备注杂物间的建筑面积，但实际已将杂物间一并交付给受让方，可见两份房地产买卖契约并非排除该杂物间的交易，其目的应为就杂物间当时未办理产权登记故无法带产权交易这一情况进行厘清，从而避免交易纠纷。2009年，陈某与蹇某琼单独就案涉杂物间达成买卖协议，将案涉房屋另售他人，蹇某琼就案涉杂物间支付了相应合理的交易对价，陈某亦实际交付案涉杂物间于蹇某琼使用至今，自此蹇某琼获得该杂物间的实际占有权、使用权及收益权，仅因产权未办理未能完全取得该杂物间的所有权。2010年案涉杂物间办理产权登记。2020年福州市某某公司放弃杂物间产权给黄某云，其时黄某云已搬离案涉房屋长达五年，案涉杂物间几经易手后由蹇某琼实际持有，一审法院认为福州市某某公司此时的产权放弃并不意味着黄某云自此重新取得该杂物间的所有权，而是对黄某云曾经享有该杂物间权利的确认。黄某云关于案涉杂物间产权系米业公司直接放弃给其自身的抗辩主张，一审法院不予认可。现该杂物间已被征收，蹇某琼作为该杂物间的实际所有人，有权享有该杂物间的搬迁安置补偿权益。但该搬迁补偿款已实际由黄某云领取，为避免当事人诉累，黄某云应向蹇某琼返还所领取的杂物间补偿款103148元。
二审福州中院：根据一审法院向福州市某某房屋征收有限公司调取的福州市某某公司的报告、福州市＊＊等1层附属间产权证书等证据，可以认定案涉杂物间系住宅配套的附属间。案涉杂物间已由福州市某某公司油脂厂分配给黄某云作为住宅配套使用。2005年黄某云将案涉房屋出售给林某英，后林某英又将案涉房屋出售给陈某，上述转让交易均已办理了房屋权属变更登记手续，案涉配套杂物间亦一并转移交付。上述房产买卖合同中虽未载明杂物间，但从实际情况来看，案涉杂物间均已随案涉房屋一起转移，由此可见上述房产买卖合同并未排除案涉杂物间的交易。此后，陈某将案涉杂物间转让给蹇某琼，蹇某琼已支付了对价，并实际使用案涉杂物间至杂物间被征收时止。案涉杂物间被纳入征收范围时，福州市某某公司系为配合征迁事宜，将杂物间产权放弃给职工，但并不能以此否认上述房产交易的真实情况，亦不宜认定黄某云因此而重新取得案涉杂物间的所有权。因此，一审法院认定案涉房屋的买卖实际已包含附属杂物间的转让，蹇某琼已实际受让案涉杂物间并有权享有案涉杂物间的搬迁补偿权益，并无不当。
福州律师蔡思斌
2024年7月31日
蔡思斌 福州资深律师/合伙人
执业逾二十年
排版：施月宁
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