01
福州律师蔡思斌评析
本案争议焦点在于案涉《商品房认购协议》无法推进应归责何方。一审法院认为陈小红单方存在过错，应承担违约责任，故定金不予返还。二审法院考虑到陈小红数次要求下中蓝公司拒不提供纸质盖章版《协议》，不利于双方合同履行，认定双方均存在过错，改判中蓝公司应返还陈小红已缴定金，正确适用了定金罚则。
一二审法院虽均认定未加盖公章的《商品房认购协议》合法有效，但该行为存在合同成立的形式瑕疵，合同效力需要从是否为双方意思真实表示、是否实际履行来考虑，不利于交易过程稳定，不能保障交易安全，同时大大减少了双方合作的信任度。中蓝公司作为合同缔约的一方，不应只待对方履行其合同义务，还应协助其履行行为，而不提供纸质盖章版《协议》一行为已造成对陈小红合同履行的干扰，使得双方未在合理信赖的基础上行事，违反了诚实信用原则，构成过错。
02
案情简介
2022年9月，原告陈小红与福州中蓝房地产有限公司签订《商品房认购协议》认购一套商品房。陈小红于签署当日依约支付了定金，但随后其以房屋售价过高、资金问题及中蓝公司未出具纸质盖章版《商品房认购协议书》为由未及时缴纳首期购房款。
2022年11-12月，中蓝公司数次发函催告陈小红履约缴款，陈小红提出修改合同条款，再次要求提供交付并签订纸质盖章版《协议》，在对方拒绝后，陈小红要求中蓝公司将其支付的定金全额退还。由于未达成合意，因此双方未正式签订《商品房买卖合同》。
2023年1月，中蓝公司在未向陈小红交付双方签字盖章的《协议》原件的情况下以陈小红违约为由将其已缴定金没收，并另行出售案涉房屋。陈小红遂将中蓝公司诉至法院，请求判令中蓝公司返还其定金全额及利息。
03
本案双方争议焦点为陈小红未与福州中蓝房地产有限公司订立正式的商品房买卖合同是否可归责于陈小红。根据查明的事实，陈小红在签订认购协议后以案涉商品房售价过高、自身资金原因，福州中蓝房地产有限公司未出具纸质版《商品房认购协议书》等表示反悔，在福州中蓝房地产有限公司数次催告履约后仍未与福州中蓝房地产有限公司订立商品房买卖合同，陈小红行为系违反预约合同，应承担违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，陈小红无权请求返还定金。认购协议中的“特别提示”明确，陈小红在签订认购协议前已全部知悉预期要订立商品房合同及附件、补充协议的全部条款内容，陈小红予以接受并不提出异议，陈小红作为完全民事行为能力人签字确认上述“特别提示”，可认定福州中蓝房地产有限公司履行了相应的提示和说明义务。
因此，陈小红以福州中蓝房地产有限公司未与其磋商且拒绝修改商品房买卖合同主要条款，属于不可归责于双方的事由未能订立商品房买卖合同请求福州中蓝房地产有限公司返还定金的主张，不能成立，一审法院不予支持。
04
本院认为，关于案涉《商品房认购协议》无法继续推进为本约（即《商品房买卖合同》）的过错认定。综合全案事实分析，本院认为陈小红、福州中蓝房地产有限公司对《商品房认购协议》无法继续推进为本约均存在过错。
具体理由如下：其一，从双方签订合同的过程来看，陈小红在2022年9月15日的《商品房认购协议》上签字并当天支付了定金，说明陈小红已经认可了该《商品房认购协议》，虽然福州中蓝房地产有限公司未在当天加盖公司公章，但福州中蓝房地产有限公司此后通知陈小红电子签约的行为及在诉讼过程中出具的双方均签字盖章的《商品房认购协议》均表示福州中蓝房地产有限公司对签订该《商品房认购协议》的行为是认可的，故一审法院认定《商品房认购协议》合法有效，是正确的。其二，虽然福州中蓝房地产有限公司未及时在《商品房认购协议》加盖公章的行为最终未影响到本院对《商品房认购协议》效力的判断，但因福州中蓝房地产有限公司从未向陈小红交付过纸质版的加盖其公章的《商品房认购协议》，且陈小红对其发送的落款时间为2022年9月18日的电子版合同明确提出异议，要求签订纸质版，故在此情形下，福州中蓝房地产有限公司未向陈小红提供纸质盖章版的《商品房认购协议》，特别是陈小红已多次向福州中蓝房地产有限公司提出要求交付纸质盖章版的《商品房认购协议》而福州中蓝房地产有限公司仍拒不提供，影响到陈小红对合同继续履行的信赖，福州中蓝房地产有限公司对此存在过错。其三，福州中蓝房地产有限公司在未向陈小红交付双方签字盖章的《商品房认购协议》原件的情况下，径行于2022年11月9日向陈小红发函要求按照落款时间为2022年9月18日的电子版合同（陈小红未在电子版协议上签字）履行先行支付首期购房款144万元的义务，并告知陈小红已严重违约，缺乏合同依据，亦不利于双方合同的继续履行。其四，陈小红在合同已经成立生效的情况下，多次向福州中蓝房地产有限公司表示购房的房屋价格太贵、因为资金出了状况可能买不起、《商品房买卖合同》条款需要重新磋商等，亦使福州中蓝房地产有限公司对其履约能力、履约诚意等产生怀疑，亦不利于双方推进本约，陈小红对此亦存在过错。
综上，本院认定双方对合同此后未能继续履行、案涉《商品房认购协议》无法继续推进为本约均存在过错，一审法院将过错归咎于陈小红一人不当，本院予以纠正。鉴于双方对《商品房认购协议》已解除没有争议且双方对合同解除均存在过错，故陈小红诉请福州中蓝房地产有限公司向其返还已收取的17万元定金有理，本院予以支持。陈小红诉请福州中蓝房地产有限公司向其支付利息，于法无据，不予支持。
索引案例：（2023）闽01民终4650号，以上涉及人名均为化名。
福州律师蔡思斌
2024年7月12日
蔡思斌 福州资深律师/合伙人
执业逾二十年
排版：施月宁
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