农村房屋拆迁，自然就引出很多纠纷。本案简单说，厦门程女士认为农村老宅应归她继承，相应的拆迁权益也应由她享受。但老宅实际占有人程大勇却不同意，声称程女士父亲早年已将房屋抵给他们家，现在拆迁权益应归他们家所有。
双方各执一词，各有各的证据，但双方对于老宅拆迁前一直由程大勇一家占有没有异议。
程女士提供了估计是查档所得的以其父亲名义申请的《乡村建房用地申请书》《乡村建房宅基地许可证》等证据，以此来证明老宅是其父亲申请并建造的。
程大勇可提供了不少证据，第一是房屋相关的批建证书均在程家手上，而且上面还有手写备注大勇代管字样。第二是程女士父亲手写证明条，内容是“兹证明程文生本人生前因久病治不好了，生前长期靠我堂叔程力一家救济，且已欠程力93万元，因无力偿还，愿死后将我所有的房产所有权与土地都归我堂叔所有以抵我欠程力的所有债务。”第三是落款日期为1971年6月11日的收款收据，其中载明：缴款人为洪取（程力代交），摘要为“收回伙食借支”，金额为71.17元，经手人一栏加盖了“许小宗”的印章。程大勇主张1971年6月11日时程文生及洪取已先后过世，但仍欠生产队生活费没有还清，生产队将案涉房屋收回用以抵债，程力再次替程文生、洪取偿还欠款并取回房屋。第四是提供证人证明上述收款收据事实。
大体案情就这样，说复杂也复杂，说不复杂其实也挺简单，换成你是法官你会怎么判？
一审法院是这样判的：案涉房屋未取得不动产权证，《乡村建房宅基地许可证》一直由程大勇所持有；程女士虽对户主姓名一栏中手写的“大勇代管”不予认可，但从2023年1月30日厦门市翔安区人民政府凤翔街道办事处对程女士信访的回复内容亦可证实案涉房屋确系由程大勇代管及持有相关权利证明材料。结合程大勇提供的1971年6月11日的收款收据，对程大勇关于其父程力在程文生、洪取去世后代为偿还所欠生产队欠款、并将被生产队收回的案涉房屋取回的意见予以采信。
同时，程女士未能举证证明其在程大勇代管房屋的数十年期间曾有主张权利，亦有违常理。
综合以上事实，一审法院认为程女士提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有所有权，同时案涉房屋已被拆除，相应的物权已经归于消灭。因此，程女士主张确认其对房屋的所有权，缺乏事实与法律依据，依法应予以驳回。相应地，程女士主张程大勇归还房产的权属证明、协助程女士签订补偿安置协议并获得补偿款的诉讼请求，亦无依据，不予支持。
二审法院基本上全盘否决了一审判决，说理部分有理有据，其逻辑推理严密，让人无话可说，且对物权及债权区别作了重点阐述，最终并引入无因管理这一概念，将拆迁安置权益作了合理分割。蔡律师对该判决只有深深赞叹，自愧不如也！
二审厦门市中级人民法院观点：
一、案涉房屋的物权归属情况
本案讼争的不动产物权归属应依照现行有效的法律规范进行判断。《民法典》第二百零八条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第二百一十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第二百一十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。《城市房地产管理法》第六十条、第六十一条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，不动产物权的取得应以土地和房产管理部门的登记作为认定依据。案涉房屋《乡村建房用地申请书》（许可证××）明确记载申请人为程文生，案涉房屋的《乡村建房宅基地许可证》（许字第××号）明确记载户主姓名程文生，足以认定案涉房屋宅基地所有权人为程文生。《乡村建房宅基地许可证》中户主姓名一栏手写有“大勇代管”字样，不构成物权变更的依据。被上诉人程大勇提供的“证明条”仅能证明程文生与程力之间存在欠款的债权债务关系，即使程文生生前存在“以物抵债”的意思表示，案涉房屋事实上也并未依法进行权属变更登记，不足以证明程力或程大勇取得案涉房屋所有权。程大勇根据1958年12月23日“证明条”主张案涉房屋抵偿所欠程力的债务，同时，其提供1971年6月11日“收款收据”又自认案涉房屋被集体组织生产队“收回抵债”，如果案涉房屋抵债成立在先，怎么还有之后的被生产队“收回抵债”呢？程大勇的主张前后逻辑矛盾，恰恰由此印证其主张的以案涉房屋抵债的法律关系不能成立。
根据《民法典》第二百三十条规定“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力”，程女士作为程文生唯一子女，在程文生去世后即因继承而当然取得案涉房屋的物权，被上诉人程大勇对案涉房屋的长期占有并不影响上诉人程女士对该物权的取得。上诉人程女士请求确认其享有案涉房屋所有权，于法有据。一审法院以程女士未能举证证明其在程大勇代管房屋的数十年期间曾有主张权利，认定程女士提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有所有权，有悖不动产之法律规定，应依法予以纠正。
二、案涉房屋拆迁补偿利益归属问题
上诉人程女士虽因继承而取得案涉房屋的不动产物权，但不可否认的是，程女士自从1964年随母亲搬离以后至今将近六十年，未再返回位于浦南村的案涉房屋实际居住或使用。而被上诉人程大勇主张代程文生一家向生产队偿还欠款，并将案涉房屋取回的事实可信，而且其后数十年间对案涉房屋进行使用、管理并多次修缮维护，属于无因管理。
其还于1985年向同安县城乡建设管理局提交《乡村建房用地申请书》，办理了《乡村建房宅基地许可证》，对案涉房屋的价值维护做出了一定的贡献。《民法典》第九百七十九条规定“管理人没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而管理他人事务的，可以请求受益人偿还因管理事务而支出的必要费用；管理人因管理事务受到损失的，可以请求受益人给予适当补偿”，据此，被上诉人程大勇依法享有利益补偿的请求权。基于纠纷一次性解决和实质性化解的考量，对于案涉房屋对应的征收补偿利益，宜根据不动产物权归属以及不动产实际占有维护情况等因素进行酌情公平地分配，酌定案涉房屋对应的征收补偿利益的55%归上诉人程女士所有，45%归被上诉人程大勇所有。
蔡律师赞叹之余，现画蛇添足将法官裁判观点再稍为总结一下：
1.房屋相关批建材料可以作为认定物权存在的依据。
2.即便存在以物抵债，但未办理权属变更登记的，债权人不能当然取得物权人身份。
3.物权不受诉讼时效限制，即便房屋被他人实际占用多年，亦不影响基于继承关系取得物权。
4.房屋被他人实际居住管理修缮多年，且有协助办证行为的，他人基于无因管理可要求受益人适当补偿，并可适当分得拆迁安置权益。
5.即便房屋已经因征迁拆除灭失，相关利害人请求确认原物权存在的，法院亦可以受理并判决。
福州律师蔡思斌
2024年9月11日
蔡思斌 福州资深律师/合伙人
执业逾二十年
排版：施月宁
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