上海一夫妻俩为买学区房避税，竟同意中介提议，让丈夫与卖家“假结婚”，以婚内办理过户手续后再离婚的方式买卖房屋。如此“煞费苦心”双方仍因房屋价格等问题闹上法庭，不过买家结局还不错，偷鸡虽不成但也没亏米，但卖家可真亏大了！大家且和蔡律师来探讨这场纷争的来龙去脉。
案例回顾（真实事件改编，文中皆为化名）：
小红和小刚这对夫妻俩为了孩子未来上学，想购入一套学区房，通过中介找到了卖家张女士，双方协商后将该房成交价格定为3870万元。
为少交200万税款，中介提议买卖双方可通过“假结婚”办理过户手续，即夫妻俩先离婚，丈夫小刚再与卖家张女士结婚，两人在婚内办理房产过户后再离婚。虽然有违常伦，但为避税，买卖双方皆同意了该提议。
当日双方签订《房地产买卖合同》，并约定双方通过婚姻办理过户手续，并明确：如果因为乙方（小红、小刚）原因导致本合同无法履行，乙方已支付的定金由甲方（张女士）没收等内容。
结果不到一周，夫妻俩就因房价款、付款条件等原因与卖家张女士产生了分歧。
中介问夫妻俩：“先生，房东愿意给咱们优惠，您这边能给到3750万吗？”
小刚生气地回复：“这个价格已经没有了。你要和房东再确认一下，我们谈价的先决条件是要改变付款条件的。”
张女士也很不满，“他们无非是上个房子卖得低，心理上无法接受。”
原来在合同签订后第二天，夫妻俩就了解到该小区上一套相同户型房子售价仅3500万元，夫妻俩认为中介与卖家串通把房价抬高，从而要求降低房价、延后付款期限等。
买卖双方协商无果，夫妻俩迟迟未支付剩余定金。当年6月，张女士向小红、小刚发送了《合同解除通知函》，通知他们购房合同解除，并且没收已经缴纳的20万元定金。
夫妻俩不服，将张女士告上法庭，要求张女士返还定金以及支付相应利息。那么法院会支持哪方？让我们一起看一下。
法律分析：
夫妻俩认为，他们已经按照合同约定支付了定金，未继续履行合同是中介与卖家串通抬价的原因，而非他们自身原因，因此张女士应当返还定金。
而张女士认为，双方的买卖合同中明确约定了因乙方原因导致本合同无法履行的，甲方可以没收其已支付定金。夫妻俩没有按照约定支付剩余定金，因此她有权没收已付定金。
法院判决：
双方达成的房屋买卖合同中关于“通过婚姻办理过户手续”的约定违背公序良俗，旨在避税，应属无效。除此之外，双方约定的其余合同内容合法有效，应予恪守。由此，一审法院认定案涉房屋买卖合同系因小红、小刚违约而导致解除，张女士主张没收定金具有事实和合同依据，驳回了小红、小刚的诉请。夫妻俩不服气，又上诉至上海一中院。
本案的争议焦点为张女士是否应退还夫妻俩20万元购房定金及利息。对此，需判定本案双方签订的购房合同是否有效。
上海一中院认为，其一，双方通过婚姻办理过户手续的是为了逃避缴纳税款，属于明显的偷税行为，且涉及数额巨大，违反了法律的强制规定，应当予以禁止。
其二，买卖双方利用房地产登记管理的漏洞，约定买卖双方通过先结婚后离婚的方式，完成案涉房地产所有权的变更，有违公序良俗。
其三，合同系通过“婚更”这种非法的手段实现合同目的，“婚更”条款是合同主要条款，是完成案涉房屋所有权变更、实现合同目的的唯一手段。综上，该合同应认定为无效。
鉴于本案《房地产买卖合同》无效，定金条款亦属无效。上海一中院遂改判，张女士返还小红、小刚购房定金20万元。同时，小红、小刚对签订无效的《房地产买卖合同》亦存在过错，应当承担一定责任，故驳回了小红、小刚要求支付利息的诉请。
福州律师蔡思斌评析：
为了买房省钱而“假结婚”，这样的夫妻看似“精明”，其实是糊涂，内中法律风险巨大。本案卖方将婚姻制度当作避税获利的手段，为占便宜一通操作反而竹篮打水一场空，实在是有违公序良俗及法律规定，也严重背离了社会主义核心价值观。
蔡律师在此提醒，实际生活中也不乏假结婚而一方假戏真做的真实案例，大家应引以为戒。小心弄假成真，人房两空。房屋交易过程中应当遵守法律法规，依法缴纳相应税费。房地产过户应当遵循《民法典》《不动产登记暂行条例》的相关规定，通过合法手段完成交易。
对于本案当事人这一操作，你们有什么看法？
福州律师蔡思斌
2024年8月28日
蔡思斌 福州资深律师/合伙人
执业逾二十年
排版：施月宁
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