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明哥曾经在去年8月份，督促过你，只要有条件，就要成为最会理财的人：
当时，我只是觉得，5年期LPR利率会继续市场化下行，而我们环顾资本市场、理财产品池，已经无法找到比房贷利率还要高的收益率了。
哪怕对房贷利率再悲观的人，千想万想，也猜不到，为了挽救休克的房地产市场，政策面在2023年，把房贷利率降低到了3.7%的历史性低位！
明哥写公众号的唯一目的，是为苍生说人话、守护百姓钱包。
值此关键时刻，必须再撰写一篇言辞直接、情感激烈的直白文章，大声在你的耳边呐喊：
你提前还房贷，无论银行用花言巧语来蛊惑你，还是用拖字诀来延滞你，千万不能再有幻想了，必须马上行动起来！
我们都知道，从2020年3月1日开始起，央行把所有「浮动利率」贷款模式，改为了新模式：
房贷利率=5年期LPR利率+基点加成。
签订购房合同时，购房者和放贷银行的基点加成，一旦确定，在整个还款周期里不能更改。
5年期LPR利率，则是由银行间市场报价决定、央行发布，每月发布1次。从2019年8月份首次公布时的4.85%，已经下降到了2022年12月份的4.30%。
本来我们以为，这两部分都没有再调整的可能性。
没想到的是，2023年，在住建主管部门和央行牵头的所有商业银行的操作下，史无前例下调房贷利率的操作出现了。
以珠海市为例，既然「5年期LPR利率」、「基点加成」都动不了，那就修改房贷利率的公式：
优惠房贷利率=5年期LPR利率-60个基点+基点加成。
不仅是基点加成确定为0，连原有的5年期LPR利率，都可以再人为减去60个基点，直接让总房贷利率降到3.7%！
其他城市，可能不都是当前最低的3.7%，但也多的是3.8%。
现在心如冰窟的人，正是之前年份按照5%以上利率买房的人，而无论后续为了救市而人为调低利率的优惠力度有多大，都和存量购房者，没有任何关系了。
存量房贷利率，和新签房贷利率的差距，只会越来越大。
差距在哪里？
虽然存量房贷合同，只要不是固定利率模式，也是会随着「5年期LPR利率」的降低而降低，但是有3个致命问题，导致和新签房贷利率的差距，越来越大。
第一，基点加成，恒定不变，无法更改；新签的利率中，直接设为0。
第二，5年期LPR利率，无论1年内12个月降低了多少，要等来年的1月1日才统一生效；新签的利率，直接按照当时月份的5年期LPR利率来。
第三，存量房贷利率，不可能人为调减了；而新签的利率，直接人为再减去60基点、40基点、20基点，永久有效。
假如一个购房者，纯商业贷款300万，贷款30年，固定利率，等额本息法：
2014年，房贷利率6.15%，总利息357万，月供18276元；
2022年，房贷利率4.25%，总利息231万，月供14757元；
2023年，房贷利率3.8%，总利息204万，月供13980元。
如果不是固定利率模式，而是浮动利率模式，三者的实际总利息、月供，会随着5年期LPR利率的调减，而下降。
但是，不同的基点加成、人为调减造成的差距，是类似的。
一个月的月供，可能也就几百、几千块的差别，好像拿在手里也干不了大事。
但是如果你设想一下20年、30年累计起来，就是一笔非常可观的数字了！
换作是谁，也无法视金钱如粪土啊！
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其实，在历史上，为了挽救房地产危机，政策面上不仅对新签房贷合同的购房者，也同样追溯以往，对存量购房者，同步降低了利率。
2008年全球性金融危机的时候，房价基数低、房贷业务在银行所有业务中利润占比小的时候，为了助推房地产的腾飞，金融管理部门出台政策，将房贷利率由基准利率的0.85倍下降至0.7倍，存量房贷利率，也可以享受同样的优惠。
但是，那几乎是中国房地产市场化以来，唯一一次将优惠政策惠及了存量购房者的，从那以后再也没有过。
包括如今万箭齐发、优惠尽出的2023年。
我想不透，为什么在研究救房地产、救消费政策时，不将存量购房者的利益考虑进去。
毕竟，从2020年开始，房地产行业就急转直下、断崖式下跌，一线大城市的房价跌30%，成交套数脚踝斩，优惠利率能够影响到的新购房者，毕竟是少数的。
然而，从2014年开始到2019年，在棚改货币化补贴、涨价去库存运动的激励下，全国上下，从京沪深穗的一线城市到几千个县城，全民买房，他们不仅站在房价的高岗上，也站在了利率的高岗上。
如果利率优惠政策，惠及存量购房者，那钱包里释放出来的钱，不照样进入消费市场，甚至会激励他们以改善的目的，以小换大，这不同样是在激励经济、挽救二手房市场吗？
我们无法对政策，抱有不切实际的幻想。
既然如此，存量购房者，就没得选了，只能提前还贷、不再承担高昂的利息。
靠天、靠地，都不如靠自己。
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然而，购房者、房贷，对银行来说，是极其优质的借款人、借款资产，所以每锁定一笔购房者的房贷业务，尤其是之前几年高利率的房贷业务，对银行而言，就是一块大肥肉。
如果购房者不想承担高利息，选择提前还贷，哪怕再承担一点所谓的违约金，那也可以省下几十万、几百万的利息钱，对银行而言，就少了这么多利润。
所以，银行在千方百计地阻止业主们，提前还房贷。
从技术流程上看，提前还贷，不过是在电脑系统里处理几个数据而已，房贷系统会自动更新期限、月供额。如今发达的银行信息化系统，完成这一切，只需要1分钟的时间，足矣。
哪怕是前置环节，由柜台员工来人为判断客户是不是按时还款了、他与银行之间没有纠纷、把客户的钱一收、一个确认键和输入键下去，就可以发起电脑系统手续。
就这么简单的业务，银行拒绝的理由五花八门。
最常见的理由是：申请提前还贷的客户数量太多，系统处理不过来，要先预约，而预约的日期在4月份、6月份、8月份。
反正能拖几个月，就能多收几个月高利率产生的利息。
其次，提前还贷不是想预约就能预约的，必须满足一定的条件。
比如，某些贷款合同里就明确写了最低还款期数，还满3期后才能申请；更夸张的是，必须先还满3年共36期的月供后，才能申请。
第三，即使突破了银行设置的重重障碍，成功提前还贷了1次后，也不是想还多少次就还多少次的。
在2020年以前，大多数银行允许1年还3次；
在2023年，它们金口一开，只允许1年还1次。
无论你遇到银行给出什么理由，脑子里一定要清醒：
只要你已经向银行申请了提前还款，在等待银行审核的时间里，产生的利息，也应该由银行来承担。
如果任由银行单方面来决定是否允许提前还贷、提前还贷的日期、次数，那极端情况下，银行是否可以拖到天荒地老、拖到30年贷款都要结束了才审核通过？
先不说违反了房贷合同上双方的义务，不明摆着欺负老实人吗？！
如果你软，他们就硬，就多收你的钱，还理直气壮；
如果你硬，他们就软，才能意识到自己在违反合同抢你的钱。
如果银行软硬不吃，那就只能拨打银行保险消费者投诉维权热线12378，维权到底了。
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自从2018年开通公众号以来，明哥所有的文章里，将近有四分之一的篇幅和笔墨，写在了关系每个家庭财富的房地产话题上。
所思所想，无非是用独特的观察、深入思考后的观点，提醒每一个人，该如何买房、是否需要卖房、如何调整房贷利率、如何提前还贷。
4年多时间过去了，无论当时市场上浮华喧嚣的声浪，是如何掩盖我的声音、攻击我的意图的，今天我可以拍着胸脯说，每一篇文章中的观点，都准确无误地预示了未来。
我的良知经受住了考验，我的专业能力完全得到了验证。
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在过去的2022年，我创作了3485篇主题，写了46万文字，全部都是关于每一个中产阶级家庭的钱包的话题，其中至少有1/3的篇幅是关于房地产。
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所以，如果公众号文章让你意犹未尽，想要获得更加广度、深度的启发，加入明哥的知识星球，应该是你2023年最不后悔的一次投资。
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