10月12日，欧洲央行公布了最新降息决定（降息25个基点），这是欧洲央行今年内第三次降息，预计12月份还会迎来一次降息。
自2024年10月23日起，欧洲央行三大关键利率分别下调25个基点，存款便利、主要再融资业务和边际贷款便利的利率将分别降至3.25%、3.40%和3.65%。
一位读者朋友问我说：
霍先生，欧洲央行降息了，希腊住房按揭贷款的利息是不是也会随之下降啊？这对于希腊房地产市场是不是一个利好消息啊？
我回复他说：希腊住房按揭贷款利息的确是和欧洲央行的基准利率挂钩的，另外还要加上强制保险、手续费和其他税费，加起来超过了5%，远远高于希腊银行的存款利息和房屋出租收益率。从希腊央行公布的希腊住房按揭贷款存量数据来看，虽然欧洲央行今年连续降息了，但希腊住房按揭贷款的存量，却是在一路小幅下降……
这是我基于希腊央行数据整理的希腊住房按揭贷款存量情况——2024年8月，希腊住房按揭贷款的存量已经降低到270亿欧元以下：
2018年以来，希腊住房按揭贷款存量一路下降，我简单总结了三个原因：1、希腊经济在复苏，希腊人腰包里开始有钱了，于是开始偿还住房按揭贷款本金和利息；
2、希腊银行存款利息很低、住房按揭贷款利息很高，对于那些手里有一些富裕资金但缺乏投资渠道的希腊家庭而言，提前偿还住房按揭贷款成了一个不错的选择。
3、随之希腊经济的复苏和希腊黄金签证政策的推动，希腊房价在快速上涨，一部分家庭在出售房产的过程中全额偿还了住房按揭贷款。
希腊是欧元区贷款利息最高的国家之一，也是存款和贷款利差最大的国家之一；和中国商业银行相比，希腊商业银行更依赖利差收入。 霍庆川，公众号：我们在希腊希腊银行吃利差，吃的有多爽？
至于希腊住房按揭贷款存量在未来3-5年的时间里会不会止跌反弹，我的看法是：
如果希腊经济继续保持增长的态势，希腊房价的涨幅不明显高于希腊经济的增幅，而且希腊商业银行可以大幅下调住房按揭贷款利息，希腊住房按揭贷款的存量会止跌反弹，但涨幅不会太大——在未来3-5年的时间里，几乎不存在回到400亿欧元以上的可能性。
霍庆川
2024年10月21日于希腊雅典松涛湾
【广而告之】
为我们的客户寻找一套住宅，要求：
1、华人房东，房东有希腊银行账户；
2、位于希腊黄金签证新政实施之前的25万欧元欧元区域；
3、价格在15万欧元左右；
4、最好建于1980年之后。
