首先，本文主要针对海外投资者而言的，不针对国内投资者。
1. 对目前世界大趋势的一点认识
上一期文章我谈到，我认为近期理财策略以港股+ 美元固定收益产品为主。当初我视频里给了两个港股案例，里面没有给具体代码，但在ivyradar.com里的文章里给了：龙源电力和美兰空港，现在才过了几天，这两只股票确实也有了一定涨幅。股票推荐来自我的好朋友马先生。和小马认识几年了，他身边的几个朋友都是炒股高手，其中一位从几万块做到一个多亿。可以算炒股大军中的人中龙凤。唯一问题是他们只研究中国公司而不研究美国公司，所以我也只敢阶段性的听听他们的建议。一旦个股趋势与大势产生冲突的时候，我就会有点难以抉择。说实话炒股领域我是菜鸟，这些年投资理财效果不错，主要靠两点：一是宏观把握能力比较强，大趋势几乎没看错过。二是对人比较真诚，喜欢结交有水平的朋友，所以总能投资于靠谱的产品。
我美国的投资是从商业地产开始的，这是我投资并一直持有的两个不错的标的：
比如我这个投资已经持有8年，目前每月净租金已经超过8000美金。
我这个投资已经持有4年，目前每月净租金（扣除地税、维修之后的租金）已经达到14520美元，净租金回报率已经超过8.25%。
虽然过去一年多股市也赚的不错，但总结下来，自己的资产增值，主要还是源自于2001-2020的上海楼市，及2016年以后的美国楼市。因为楼市非常容易做大周期、长期投资，而股市上窜下跳的，热点经常转移，不是那么容易把握。
当然，楼市投资同时需要眼光。国人在美国一般投资住宅而很少投资于商业地产，总觉得风险高。但至少我是没有遇到啥风险。说到收益，第一个租金就早已回本了，房价根本没关心过，但估计也至少涨了50%，那么收益也还不错。第二个情况也差不多。最关键的，这种省心的投资能提升人的生活质量，不像股市总是上蹿下跳让我一惊一乍，拉长时间下来，除非个别高手，多数人也没赚的比我这种投资多。
最近，我对经济及金融周期有了一些新的认识。首先，无论中美，赢者通吃成为规律，少数优秀的人或公司创造了世界上绝大多数的技术和财富，多数人变得无足轻重。AI只会加剧这种现象。这导致了世界精英对技术控制及金融控制的能力空前，而美国就是这样一个社会的代表。美国金融及科技机构在全球有着绝对的话语权。这是目前美股高涨的根本原因，也导致了其竞争对手前景的极度不乐观。美国本身根本就不像一个国家，更类似一个各国精英组成的小联合国，是移民国家。所以它成为世界中心理所当然。但人类毕竟还存在着二次分配机制及普世价值观。所以每当大家价值观相对一致时，例如中国改革开放三十年，技术和资金就会流出美国全球再平衡，世界贫富差距就会减弱。每当大家价值观对立甚至决战时，技术和资金就会回流发源地，导致贫富差距迅速拉大。目前看，拉锯战还要搞上几年，所以美股高位震荡，美国长期高息，其它国家弱化应该是常态。对于掌握技术和金融资源的中心，其实高息或低息并不会真正影响其经济，而只会导致二次分配方式的不同。因为最优秀的企业对利息并不敏感，而普通企业本身对社会的贡献就有限。我和身边很多朋友都曾经努力创业，但最后只要你成不了英伟达，微软，其实你就是可有可无的，想获得巨大的社会成就感基本不可能。因为毕竟你不是那最聪明的百万分之一。你的富有和贫穷，多半就是取决于是否顺应大势半梦半醒的捞到或没捞到一笔：）比如2001-2018的上海楼市，又或者是山西煤矿，都是时代红利。从周期角度，对抗期在老大那里投资，蜜月期赶快跑到发展中地区投资，是肯定没错的。获取收益不是因为你创造了什么巨大价值，而是因为你赶上了有利于你的分配机制及顺应了历史潮流。
2. 我关注的美国租赁类房产贷款产品
说了这么多，现在回到为什么我最近我开始关注美国租赁性房产（包括Multifamily和Single Family）相关的贷款类业务。
首先在大趋势上来说，经过过去几年的大幅上涨，目前美股及美房都已经上升到了一个较高的水平。这使得我们需要对未来的投资收益降低预期及保证回报的稳定性。而于此同时，贷款类私募产品处在一个较好的投资阶段。
主要几个原因：
1.目前，这个领域资金供需处于一个不平衡期。一方面是高息及债券下跌等导致美国中小银行贷款能力受到限制，而中小区域型银行曾经是这类贷款的主体。另方面是高利率高房价、大量新移民导致力这类房屋的租赁及购买需求不断上升。这使得该领域私募借贷活跃，投资人利率回报可以达到11%-13%。
2.客户愿意付出较高利率的原因。一是本身该领域无论购买还是翻修，回报还不错。同时，从银行获取几个月到两年的翻修或短期贷款基本不可能，银行贷款存在时限较长、审批速度也过长的问题，这些需要私人贷款公司来解决，也可以理解为国内常说的过桥贷款，这类客户一般都能接受较高利率。
3.这些贷款都有房产作为抵押，借款成数不超过抵押房产估值的70%。如果高利率持续较长时间，则此类高收益、低风险投资则可以持续较长时间。
4.私募投资，要考虑道德风险问题。美国有大量业务都是私人公司经营，管制并没有国内严格。但社会信用体系非常成熟。所以对于简单的诈骗比较容易识别，只要是长期有信誉的投资人或机构一般不会出现这种情况，很少人做了一辈子好人突然想去违法坐牢。另外一种道德风险就是私募管理者扩大成本导致投资人收益受损，这种问题在房产投资、投资移民项目中都非常常见，我以前也碰到过。比如我2014年少量参与过某个ATLANTA公寓项目，明明市场很好，房屋升值了将近一倍，但每季度分红年化只有两三个点。问理由就是去除各种管理成本及地税等，收益只有这么多。实际原因可能是维修及管理成本过高，支付工资过多之类。你要求干脆把公寓卖掉挣升值，管理方又不同意，不是你说了算。这种投资就比较被动。最后只能同意管理方购买了自己的份额，虽然也租金+升值总共盈利了40%多，但同期房价几乎涨了一倍，总觉得不那么对。对于这种风险，关键在于利益分配模式要对投资人有保障。比如我所目前参与的产品，其合同模式是投资收益的前11-13%全部归投资人，超出部分管理者才能获益，与成本无关。而且以前所有投资人都在按期支付利息。这种模式投资人的权利就比较得到保障。个人感觉本质原因还是金融比实体经营利润更高，更容易保证回报，也容易控制成本。
5.这类投资非常适合有资金但缺乏收入的新移民。因为产品一般是按季度付息的。买了产品，你就相当于有了稳定收入。100万美金的投资，一年就有11-13万美金收入，然后一年或两年后，你可以选择全部收回本金或继续投资（当然投资收益可能会跟随利率发生变化）。所以，最新我开始卖出股票及收益相对较低的住宅来投资此类产品，主要是根据风险收益比来评估的。其实，华人群体中，这类投资的产品非常多，只不过多数回报只有6%-8%。这是因为一方面华人客户愿意支付的贷款利率相对偏低，其次是因为每家公司融资模式和成本不同。市场费用越高，给客户的回报也会相对较低。我参与的私募主要贷款负责人是美国人，银行贷款领域出身，所以能够找到愿意付出较高回报的客户。
这次暂时介绍这么多。有感兴趣的，可以加我微信进一步了解。当然，国内也又类似产品但名声不好，这与国内的经济周期有关。一般而言，2001-2013年此类产品都没啥问题，近些年就问题越来越多，所以投资选择市场及经济周期很重要。比如房地产周期处于上行还是下行周期，对产品收益率及安全性有着决定性影响。9月25日下午4点左右，我将和该投资基金管理合伙人一起在尔湾给大家做一个讲座，到时候感兴趣的可以参与。投资是一个长期的圈子建立、信任建立及知识学习的过程。想参加讲座的可以报名。
识别二维码，关注我们
