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前言导读：
2023年一季度，5宗集体经营性建设用地发布挂牌公告，入市数量为何较往年大幅增加？3月23日，2023年首批住宅供地成交，首批仅2宗地块均位于昌平区，市场表现一冷一热，原因几何？我们先回顾一下2022年北京市土拍市场情况再详细分析。
一、2022年土地市场回顾
2022年，受房地产市场持续调整、房企资金承压等因素影响，北京土拍市场整体表现低迷。成交核心指标见下表：
表1 2022年北京市土地市场成交核心指标一览![]()
注：①文中所述土地市场指土地招拍挂市场，含国有和集体；②住宅用地按全年5批次集中供地统计，其他类型用地按成交日期统计；③数据来源于北京市规自委网站。
1、土地供应
2022年，北京市土地招拍挂市场公告推出120宗地块（含5宗集体建设用地），涉及土地总面积648.31公顷，同比减少16.32%，分地类供应数据及供地计划完成情况见下图：
2022年土地招拍挂市场供地数据（公顷）![]()
备注：以土地挂牌公告时间为统计时点
2022年土地招拍挂市场供地计划完成情况（公顷）
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2、土地成交
2022年，北京市土地招拍挂市场共成交土地111宗（含4宗集体建设用地），平均溢价率同比降低0.18个百分点，各项指标变化见下图：
2022年土地成交同比数据分析![]()
3、成交结构
2022年土地市场成交以住宅用地为主，成交土地面积接近总量的5成，成交金额约占总额的近9成。
成交土地面积占比![]()
成交金额占比![]()
4、成交分布
亦庄新城成交18宗，位列第一；其次是大兴区，成交15宗，位列第二；昌平区成交12宗地，位列第三。各区成交地块数量、土地规模和金额详情见下图：
2022年各区土地成交地块数量分布图![]()
2022年各行政区土地成交规模排序（公顷）![]()
2022年各行政区土地成交金额排序（亿）![]()
二、2022年住宅用地成交分析
1、供需总量
2022年全市住宅集中供地共挂牌住宅用地65宗（含R2、F1、F2），土地规模292.68公顷、规划建筑规模577.06万m²。与2021年相比，供地规模减少近四成，供地批次由三批次调整为五批次。全年成交61宗，流拍4宗。具体数据见下表：
2021年、2022年北京市住宅集中供地成交数据一览![]()
土地成交规模排名前三的依次为顺义区、昌平区和丰台区；楼面成交均价排名前三的依次为朝阳区、海淀区和丰台区；从溢价率来看，热度最高的前三个区分别为海淀区11.49%、朝阳区11.3%和昌平区6.86%；销售指导价较高的地块依次是朝阳太阳宫地块（三至四环）13万/m²、丰台亚林西地块（二至三环）11.2万/m²、丰台纪家庙地块（三至四环）10.9万/m²、丰台造甲乡地块10.6万/m²，详情见下表：2022年北京市住宅集中供地分区成交数据一览![]()
2022年成交的61宗住宅用地，从分布来看，中心城区28宗、多点及副中心地区28宗、生态涵养区5宗；从环线分布来看，五至六环为集中供地主要区域，共35宗占比57%，详情见下图：成交地块环线分布占比![]()
2022年，全市住宅用地成交楼面单价均值为3.25/m²，与2021年3.26万/m²相比，小幅下跌0.37%。分行政区来看，2022年住宅用地成交平均楼面单价高于全市均值的均为中心城区，朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区。各行政区住宅用地平均楼面成交价（万/平米）![]()
2022年挂牌成交的61宗住宅用地，溢价成交32宗，占比过半。其中触及15%溢价率上线的地块16宗；底价成交29宗，其中平谷区、房山区、怀柔区、密云区和门头沟区地块全部为底价成交。全市住宅用地平均溢价率为5.09%，较上年度5.58%降低了0.49个百分点，详情见下图：2022年各行政区住宅用地成交平均溢价率（%）![]()
2022年成交的61宗住宅用地中，59宗地最终为纯商品房项目。设置配建保租房条件地块3宗，挂牌文件配建规模上限为1.77万m²，仅两宗地实现配建0.44万m²；设置竞现房销售地块42宗，挂牌文件竞建规模上限为163.17万m²，成交实现23.3m²。此外还有4宗地块设置竞报政府持有商品住宅产权份额条件，最终2宗地块实现政府持有产权份额商品住宅面积为1.27万m²；另有14宗地块设置了套内“70/90”户型要求。![]()
2022年，北京市共成交商办用地14宗，包括F3用地11宗、B4用地2宗、S31用地1宗，全部为底价成交。全市商办用地平均楼面单价为14725元/m²，较上年的12294元/m²上涨了19.77%，详情见下图：2022年商办用地成交数据![]()
2022年，全市共成交24宗工业用地。从出让年限来看，23宗地为20年，仅1宗地为50年；从成交地块产业类型来看，集成电路产业占比近一半，医药健康产业占四分之一，还包括设备制造、智能制造以及燃料电池类产业，详情见下图：不同产业类型成交土地数量（宗、%）![]()
2022年，全市共成交8宗物流用地（W1），成交总用地面积44.08公顷，同比减少了4成。从成交分布来看，平谷区5宗，出让年限均为50年，平均楼面单价为2209元/m²；大兴国际机场综合保税区2宗、亦庄新城1宗，出让年限均为20年，平均楼面单价为951元/m²。2022年，大兴区集体经营性建设用地入市试点共成交4宗地，均为绿隔产业用地（F81），成交总用地面积23.2公顷，同比增加8成，增幅较大。4宗集体经营性用地（F81）出让年限均为50年。其中，位于瀛海镇2宗地块规划为人才公寓，成交平均楼面单价为11790元/m²；另2宗地块为产业功能，容积率2.5，成交平均楼面单价为12945元/m²。从地块挂牌条件设定来看，产业功能地块均设置了产业准入类型、固定资产投资、纳税额等方面的要求。表4 2022年集体经营性建设用地成交地块详情![]()
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二十大定调宏观经济：2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，防范化解重大经济金融风险，保持经济平稳运行至关重要。2022年底，国务院副总理再次强调“房地产业支柱地位”，行业政策基调持续放松。中央经济会议对2023年房地产行业发展提出：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023年政府工作报告提出：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。![]()
财政部2022年10月8日下发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），明确严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。住宅供地方面，自然资源部办公厅2022年12月8日印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作》的通知，要求市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划，分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单，包括拟出让地块的具体位置、面积、用途、主要规划条件、供应方式等信息。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月，给市场主体充足的时间预期预判。详细清单内的地块，在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告，有序组织出让，并在公开的拟出让时间段内全部推出。北京严格落实了自然资源部文件要求，于2月17日在北京市规划和自然资源委员会在网站发布“拟供应商品住宅用地清单（2023年第一轮）”，提前披露拟上市23宗地块信息。农村集体经营性建设用地方面，中央一号文由上年度提出的稳妥有序推进农村集体经营性建设用地入市，升级为深化农村集体经营性建设用地入市试点，探索建立兼顾国家、农村集体经济组织和农民利益的土地增值收益有效调节机制。![]()
政府推地及企业投资布局力度均有赖于市场销售端的回暖。今年防控重点转换后社会经济活力逐步恢复，前期一揽子经济政策措落地见效，北京楼市活跃度明显提升，呈现复苏回暖态势。1-2月，北京市新建商品住宅销售面积为72.4万㎡，同比增加4%；二手房网签套数23624套，同比增加17.33%；从3月市场成交数据来看，新房、二手房成交量持续上涨，“小阳春”行情确立。一季度，北京楼市“量升价稳”的走势给住宅土拍市场注入了信心，首轮土拍吸引大量京外生面孔房企参与，可以看出现阶段房企在“安全发展”的准则下，将“粮仓”精准设在核心城市，这或许也决定了下一轮市场的运行规律。而地块区位、去化周期和资金体量是判断地块质量的核心要素，这也是昌平朱辛庄地块吸引到42家房企追逐的主要因素之一。房地产的稳定对2023年宏观经济的稳定恢复至关重要，整体政策环境仍将延续宽松态势，侧重提振住房消费。预计2023年北京土地市场会企稳回升，新增住房供应仍以纯商品房为主导，改善型项目居多，去化快地块受追捧；政府工作报告提出把恢复和扩大消费摆在优先位置，推动线上线下消费深度融合；推进科技自立自强，加快建设现代化产业体系，支持实体经济发展；建设高效顺畅的物流体系等发展要求下，非宅类土地成交预计要好于2022年。另外，新政策支持保障性租赁住房、物流园区、城乡商业网点项目通过公募REITs实现资金退出，利好集体经营性建设用地和物流用地成交。声明：本平台所发布文章均不代表华本企业家俱乐部的观点和立场。部分文字/图片来自互联网，无法核实真实出处，如涉及版权问题，请致电010-65307129联系删除。
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