顺应消费服务新趋势商业地产“变轨”

楼市 2024-11-13 14:08 北京

（2024观点商业年会现场。受访者/图）

随着政策端着力扩大内需，商业地产企业开始寻求发展新模式。

进入2024年，国内商业消费市场迎来了新的挑战。宏观市场上，2024年1—9月份，社会消费品零售总额353564亿元，同比增长3.3%。按消费类型分，1—9月份商品零售额为314149亿元，增长3.0%，餐饮收入则为39415亿元，增长6.2%，均录得个位数增长。

《中国经营报》记者注意到，商务部将定位2024年为“消费促进年”，着力扩大国内需求，但目前的消费市场表现未有太多惊喜，预计还有较长时间的恢复期。在此背景下，诸多商业地产企业开始寻求新发展模式，一方面开始发力轻资产项目，另一方面寻求消费 REITs上的发展契机。

在日前举行的2024观点商业年会上，招商商管副总经理贾晋燕就表示，轻资产是公司目前重点发力的部分。“在拓展模式的维度上，我们还是相对秉承一个开放的态度，从管理的输出到小股操盘，我们也支持五类多元化的拓展模式，能够打造出更有意思、更有意义、更有意志的轻资产项目。”

另外，消费基础设施公募REITs也成为商业地产关注的重点。中金基金管理有限公司创新投资部负责人刘立宇表示，REITs的投资期限可以匹配资产的经营期，具有税收中性、高透明度、高比例现金分红的特点，可以很好地匹配经营性不动产长期经营的特点。

据观点机构日前发布的《2024年度商业地产表现力指数白皮书》，商业地产投资端，从商业营业用房和办公楼的投资完成额表现来看，市场趋于谨慎。2024年1—9月份办公楼和商业营业用房累计开发投资额分别为3178亿元和5389亿元，同比下降分别为6.5%和13.4%。

在收入分化下，头部企业占据着较大的市场份额，同时掌握着更多的话语权。收入前十的企业收入总额约占总体的45%。这也意味着腰部及底部企业在市场竞争中突围的难度较大。

在轻资产、资产管理的趋势下，部分企业凭借优质商业资产、突出的商业运营能力，开始着力探索新的增长点。而另一部分企业面临生存问题，背负较大的资金压力。

“目前的市场正经历多变的时期，但是因为对于形势的预判，公司还是能够把精力放到做一个好产品、经营一个好产品上。”瑞安新天地有限公司行政总裁张斌表示，轻资产是一个伪命题，因为尽管在经营端是轻资产，但一定有业务是公司重资产持有的，轻资产如果不能为业主创造价值，经营也是难以持续的。

据张斌介绍，公司在青浦区的蟠龙天地于2023年4月29日推向市场，截至今年10月，已经开业超过1年半的时间，该项目在经营数字层面非常稳健，开业第一年就远远超过了公司内部设定的资本化运作要求。

“做商业地产需要看宏观变化。”华润万象生活执行董事、副总裁王磊也表示，在目前的变局中有一些挑战，但也有很多机会。每个公司可能要在宏观的经济周期下找到自己的战略、符合自己的发展道路。

除了轻资产模式外，聚焦消费基础设施公募REITs也正在成为商业地产的新发展方向。

相关资料显示，境内已上市公募REITs的底层资产包括产权类和特许经营权两类，覆盖消费基础设施、产业园区、仓储物流、高速公路、清洁能源、保租房、公用事业7个细分行业领域。

截至2024年三季度末已上市的REITs中，产业园区公募REITs的发行数量最大，目前已上市11只产品，高速公路的发行规模最大，目前发行规模为544.6亿元。消费基础设施发行规模198.1亿元，规模占比14.2%。

以杭州西溪印象城为例，在2020年杭州西溪印象城尝试资产证券化，通过在交易所发行CMBS的方式实现资本市场融资；并于2024年4月成功实现公募REITs首次公开发行上市，形成投融管退的闭环。并且该项目的运作各阶段与印力集团商业发展和能力建设各阶段融洽匹配，通过公募REITs这一权益上市模式，助力印力实现轻重资产的分离，盘活存量带动投资，在打通资本闭环的同时，依托优秀的商业能力不断提升商管规模。

“公募REITs行业尚处于发展初期，政策逐年完善，预计未来将更加有利于行业的发展。”刘立宇进一步表示，目前仍需要持续关注公募REITs领域的政策演变。“目前消费基础设施项目发行公募REITs需要在合规性和收益性方面满足严格的要求，比如运营时间原则上不低于3年；酒店和商业办公用房占比合计原则上不得超过30%等。

（编辑：石英婧校对：颜京宁）

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