深铁集团投资损失拖累业绩 “地产反哺地铁”模式遇考

楼市 2024-11-16 10:40 广东

盈利十余年，号称“最赚钱的地铁公司”——深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁集团”）在今年遭遇巨大的财务挑战。

近日，深铁集团发布2024年三季度财务报表，1—9月，深铁集团营收约122.96亿元，同比增长37%，净亏损约80.74亿元，较去年同期亏损增加约75亿元。

从收入结构来看，地铁运营及站城开发业务是深铁集团两大主业，二者收入合计占比在98%左右。其中，站城开发在过去数年间为深铁集团贡献了可观的利润，并有力反哺轨道交通的建设运营。近些年，在房地产领域占据一席之地的深铁集团，亦因其“万科（000002.SZ）第一大股东”的身份备受关注，公司也从这笔投资中获益不少。

但在房地产市场处于深度调整这些年，作为“局中人”的深铁集团难免受到影响。2021—2023年，站城开发毛利率从69.67%持续降至37.4%，今年上半年为36.2%。前三季度，深铁集团投资收益由正转负，亏损约48.53亿元。

11月13日，《中国经营报》记者从深铁集团方面获悉，前三季度，深铁集团轨道交通运营收入同比增长10%，站城开发收入同比增长166%至45.77亿元，“进入四季度，随着房地产市场持续回暖，站城销售显著增长”。但对于万科经营状况对公司业绩的影响及应对措施，深铁集团方面未予以置评。

对万科频频施以援手

今年前三季度，深铁集团录得近9年来最大亏损。

Wind数据显示，自2015年以来，深铁集团仅在2017年前三季度、2023年前三季度这两个报告期出现亏损，亏损金额在10亿元左右，但到今年前三季度，亏损规模已扩大至80亿元。

事实上，深铁集团在今年连续三个季度出现亏损，单季度亏损额分别约18.6亿元、19.3亿元、43亿元，除了一季度营收同比出现下降，其余两个季度营收均呈现同比增长。前三季度，深铁集团经营活动产生的现金流净额约22.6亿元，同比下降44.84%。

今年上半年，深铁集团合并报表范围内发生亏损约37.85亿元，其中仅投资收益一项亏损26.25亿元，对联营企业和合营企业的投资收益约-26.34亿元。前三季度，深铁集团投资损失达到48.53亿元，其中对联营企业和合营企业的投资亏损约48.65亿元，去年同期收益约36.74亿元。

深铁集团在公司债券2024年半年度报告的“重要子公司或参股公司情况”一栏仅披露万科的业绩表现。今年上半年，万科营收约1427.8亿元，净利润为-85.21亿元。截至目前，深铁集团对万科持股27.18%。

事实上，对万科的投资在过去几年曾给深铁集团带来了丰厚的利润。

2017年，深铁集团合计出资约663亿元，通过受让华润集团、恒大集团合计持有的万科29.38%股权成为万科第一大股东，结束了“宝万之争”。深铁集团方面表示，此举“提升了深铁集团的社会影响力”。此后，深铁集团坐上净利润增长的快车，从2016年的约1.6亿元直线上升至2017年的约68亿元。2019年，深铁集团净利润达到约118亿元，当年实现投资收益117.25亿元，其中来自万科的投资收益112亿元。2022年，深铁集团获得来自万科的分红约31.65亿元。

值得注意的是，近两年万科经营承压，深铁集团的投资也受到影响。2023年，万科营收约4657.4亿元，同比下降7.6%，净利润约121.63亿元，同比下降46.39%。与此同时，万科打破31年的惯例，做出2023年不分红的决策。

今年4月，万科宣布遭遇阶段性经营性困难，上半年仍无分红计划。万科三季报显示，第三季度营收771.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损80.9亿元。1—9月，万科收入2198.9亿元，净亏损179.4亿元。对于第三季度出现亏损的原因，万科在三季报中表示，主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等因素导致。

即便如此，作为万科第一大股东，深铁集团仍对万科频频施以援手。

去年11月，万科遭遇“股债双杀”，多只美元债价格发生大幅波动，深铁集团彼时出面表示：“在坚持市场化、法治化的原则下，运用一切可能手段和途径与万科共同应对可能风险。”与此同时，深铁集团将通过承接万科在深圳的部分城市更新项目、择机购买万科在公开市场发行的债券等“工具箱”支持万科。

今年5月，深铁集团以挂牌价22.35亿元竞得万科出让的一宗位于“深圳湾超级总部基地”片区的商办地块。彼时万科方面对记者表示：“深铁集团参与竞得项目土地使用权，体现了大股东以市场化、法治化的方式真金白银支持万科。”

开发收入占比曾达70%

不过，剔除万科带来的影响，深铁集团今年前三季度自身归母净亏损亦接近60亿元。

年报显示，深铁集团承担深圳市95%以上的轨道交通建设和运营任务，业务涵盖“三铁”（国家铁路、城际铁路和城市轨道交通）的投资建设、运营维护、站城开发、资源经营，以及轨道产业链相关的生产性服务业。

今年上半年，深铁集团轨道交通建设运营及资源经营的收入约47.8亿元，同比增长7.44%，成本同比下降0.32%，毛利率同比增加9.78个百分点至-25.6%。同期，站城开发收入约44.18亿元，同比增长170.14%，但成本同比增长651.69%至28.2亿元，毛利率同比下降40.87个百分点。深铁集团方面称，主要是成本结转、结构调整的因素导致。

对于前三季度的经营情况，深铁集团方面对记者表示，今年，深铁集团营收保持稳定增长，经营现金流持续为正，保持良好经营态势。轨道交通运营方面，1—9月，深圳全市567.1公里城轨线网客流达21.06亿人次，客流强度位居全国第一，同比增长16.06%；受益于地铁客流和地铁商圈热度的不断攀升，带动深铁集团的商业、酒店、物业服务等经营性业务收入同比增长20%；站城开发收入同比增长166%至45.77亿元，毛利率较上半年有所提升。

值得注意的是，长期以来，地铁公司并不仅靠卖票维持经营，深铁集团更是发展出“轨道+物业”（R+P）的模式一跃成为全国盈利能力最强的地铁公司之一。过去几年，站城开发是深铁集团收入及利润的主要来源。

深铁集团方面曾披露：“以深圳地铁一期工程为例，按照地铁站点周围500米半径范围计，深圳地铁一期的建设带来住宅、商场、办公楼价值的增值幅度分别为19.9%、14.7%和11.5%，平均每个地铁站点500米半径范围的地铁上盖物业的增值效益为16.8亿元，共计335.4亿元，为一期地铁总造价的3倍，平均每公里地铁带来周边物业增值15.6亿元，地铁物业增值效益完全可支撑地铁项目建设投资。”

深铁集团亦在财务报表中表示，地铁上盖物业开发属于公司的重点业务之一，创造的收入和利润占比较高。

2019年，深铁集团营收同比增长85.33%，净利润同比增长62.88%，主要是地铁上盖物业板块的营收及利润均较2018年大幅增加所致。2019年1月，深铁集团成立深圳地铁置业集团有限公司（以下简称“深铁置业”），由其负责站城开发业务。2020年，深铁集团地铁上盖物业开发的营收占比达到71.75%，毛利率为72.02%；2021年，站城开发收入虽有所下滑，但仍是深铁集团的主要利润来源，占比达到221.72%。

2022年，站城开发业务的营收占比从2021年的58.67%再度回升至66.94%，但在2023年又下滑至58.53%。2023年，深铁集团站城开发板块收入147.23 亿元，同比下降8.26%，营业成本同比增长26.56%，主要是受经营环境及需求影响，同期销售收入有所下降。今年上半年，站城开发业务的收入占比进一步降至47.51%。盈利能力方面，2021—2023年，站城开发毛利率分别为69.67%、54.62%、37.4%。

深铁集团方面对记者表示，为有效支持地铁线路的建设和运营，深铁集团采用了“轨道+物业”模式，为地铁线路建设和运营提供融资支持及轨交项目财务表现的改善。近年来，为促进城市轨道交通全生命周期财务平衡，深铁集团创新提出“一链两环”模式，锚定成本可预期、财务可承受、经营可持续“三可”目标，一体化推进项目价值链的全周期管理。

对于站城开发业务今年的表现，深铁集团方面表示，该业务“依旧保持着强劲活力”，收入“继续领衔深圳房企第一阵营”，有力反哺轨道交通。据深铁置业相关负责人介绍，今年1—10月，深铁前海时代尊府、深铁珑境、深铁璟城等项目实现成交金额140.3亿元，已连续10年实现年销售额过百亿。“这主要是得益于深圳市在9月29日发布一系列关于房地产行业的优化新政‘组合拳’，包括首套房首付下降、取消限售、分区放开限购等。”上述政策不仅使深铁集团的楼盘在国庆假期实现火热开局，热度还延续到11月份。

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