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“弃”住宅、“押宝”商业地产 百年港资房企香港置地逆境求变

楼市   2024-11-09 22:13   北京  
楼市“躁动”之下，一则来自中国香港老牌开发商的动态为行业带来了“冷思考”。
近日，香港置地控股有限公司（以下简称“香港置地”）宣布将退出包括住宅在内的建售物业（build-to-sell）领域，并从中收回资金，投入新的综合商业地产业务机遇中。与此同时，有市场消息称，香港置地中国区董事兼总裁凌常峰即将离职。
香港置地创立于1889年，至今已有百余年历史，主要从事写字楼、零售和住宅项目的开发、投资和管理。除了香港，香港置地还在北京、上海、成都、重庆、杭州等城市布局开发业务。尤其是在房地产市场处于深度调整阶段的这些年，香港置地对内地市场的投资力度反而有所加大。截至目前，香港置地多数开发物业项目（Development Properties，包括住宅和混合用途）位于内地。
对于香港置地经营策略突发调整，业内认为与其遭遇亏损有关。财报显示，今年上半年，香港置地股东应占基础利润由盈转亏，亏损700万美元，其中包括对中国开发物业计提的2.95亿美元非现金拨备，如剔除拨备影响，基础利润应为2.88亿美元。
《中国经营报》记者获取的一份资料显示，香港置地计划在未来10年内通过出售部分资产并将其他资产转移到投资工具中筹集100亿美元，其中约60亿美元将通过出售50个现有项目（主要是住宅）以及内地一些购物中心来筹集。但关于公司新策略执行的进展及人员变动等问题，香港置地方面对记者表示暂无其他信息补充。
曾竞得内地市场“地王”
“今天标志着香港置地迈入一个令人振奋的新里程。”在公司成立135年之际，香港置地宣布即将执行新的经营策略，香港置地行政总裁史米高（Michael Smith）对此作出上述表态。
10月29日，香港置地在官网公告于当天向股东发出通函，宣布将专注于亚洲主要城市开发综合商用物业，以推动公司的可持续及长线发展。在新策略下，香港置地不再于亚洲投资建售物业项目，当中包括住宅及中期租赁的资产，公司将继续完成该业务板块中的全部现有项目，同时积极从中回收资金，投入商业地产业务中。
香港置地方面表示，上述策略的目的是巩固公司的核心能力，为公司长远经常性收入创造增长，并期望为股东带来回报。
官网信息显示，香港置地在内地、香港、澳门及海外均有项目布局，拥有总楼面面积超过85万平方米的综合物业。在内地，香港置地的业务布局覆盖北京、成都、重庆、杭州、南京、苏州、上海、武汉等8个城市。过去几年，内地房企普遍抱持审慎的投拓态度，但香港置地在内地扩张的脚步明显加快。
“人们不应该被短期波动所阻碍。当机会来临时，我们应该勇敢地抓住它们。”曾任香港置地行政总裁的黄友忠在一次媒体采访中表示。
2020年2月，香港置地以310.5亿元的价格竞得上海徐汇区滨江西岸金融港地块，该地块是彼时徐汇区历史出让中最大体量地块（总占地面积约23公顷，规划计容建筑面积约109万平方米），其成交价格也刷新了内地土地总价成交纪录，为当时新晋“地王”,项目计划总投资超过600亿元。此后一年，香港置地在内地购买了8宗住宅用地，主要用于建造中高端住宅。截至2021年12月，该公司在内地的投资项目增加至35个。
今年4月，上述“地王”的住宅部分——香港置地启元项目开盘，共推出80套房源，均价高达17.8万元/平方米，于开盘当天即售罄，揽金约44.55亿元，该成绩一度被市场热议。
即便如此，香港置地还是感受到了整体市场带来的压力。香港置地在2024年上半年财报中指出，在内地，住宅市场持续低迷，大多数城市一级和二级市场的需求、销售价格均出现下降。疲软的市场条件促使公司对开发项目的销售定价进行广泛审查，导致对部分项目的账面价值计提了巨额非现金拨备。
香港置地方面表示，不再投资建售物业将帮助公司更好地管理受土地收购速度、市场条件及其他外部因素影响的收益波动。“我们将尽可能加快投资资本的回报，同时仍以同样的高标准完成所有目前承诺的项目。”
预计10年内回笼100亿美元
在新策略下，香港置地将在未来数年于亚洲主要城市拓展投资物业（Investment Properties）业务，并从建售物业板块中回收资金，为新的综合商业地产项目机遇提供资金。
公告显示，新策略的起始阶段将集中于资本回收、建立交易来源开发和募集资金的能力等方面，策略的实施速度取决于公司自身的资本回收和管理能力。
记者获悉，香港置地内部将成立一个新的投资团队，以在优质城市寻找和获得新项目，同时计划到2035年，通过包括私募基金在内的第三方资本工具将公司的资产管理规模从400亿美元扩大至1000亿美元。香港置地方面表示，公司也将有选择地把资产回收到REITs（房地产投资信托基金）和其他第三方资本工具中。总体而言，新策略将在未来10年内回收高达100亿美元的现有资本，为新投资和提高股东回报产生现金。其中，预计60亿美元将来自完成并出售余下的建售物业项目，另外40亿美元主要来自投资物业。
香港置地方面表示，公司的新策略旨在充分利用亚洲主要市场内顶级商业和零售地产行业的增长潜力及抗风险能力，创造多元的收入来源。“公司的目标是成为亚洲门户城市的领导者，专注于超高端综合商业地产。”
目前，香港置地的投资物业以商业为主，但在今年上半年，公司业绩受到香港投资物业租金下调的影响。2024年上半年财报显示，香港置地股东应占亏损为8.33亿美元，主要是因投资重估导致的未变现净非现金亏损的增加，今年净重估损失主要归因于香港办公楼组合，其市场租金出现小幅下降。
截至目前，香港置地在香港中环持有约45万平方米的物业，该物业组合中的置地广场正在进行为期3年、总投资额达10亿美元的升级项目；香港置地通过合营公司在新加坡拥有16.5万平方米的高级写字楼物业；在内地拥有5个零售中心，其中包括一座位于北京王府井的高档零售中心，以及公司在上海徐汇区滨江持有一个超过110万平方米的综合商业项目的43%的权益，该项目预计在2028年落成，涵盖甲级写字楼、高档零售空间、住宅公寓、酒店等业态。
高管团队变阵
事实上，香港置地新策略的制定与管理层的变动有关。
香港置地方面表示，新策略的制定是紧随公司在2024年4月1日任命史米高成为行政总裁的决定，也是公司在过去6个月进行全面业务评估后的结果。
据香港置地方面介绍，史米高在国际房地产及金融领域拥有丰富经验，并具备在投资和资本配置方面的成就。在加入香港置地之前，史米高担任丰树产业（Mapletree Investments）欧洲及美国区域首席执行官，其曾于投资银行出任多个高级职务，积累了30年的房地产投资经验。史米高曾担任高盛集团合伙人，主管东南亚投资银行业务及亚太地区（日本除外）的房地产业务。他还在多个REIT上市项目中担任重要角色。
在史米高之前，担任香港置地行政总裁一职的是黄友忠，其在职期间对内地市场抱有“偏爱”。黄友忠曾在一次媒体采访中表示，在市场不确定的情况下，香港置地在内地市场的投资以及提高香港投资组合吸引力的措施将会带来回报。如今，黄友忠已经告别香港置地，香港置地亦开启新的发展篇章。
随着新策略的发布，有市场消息称，负责公司内地物业发展及投资事务的凌常峰即将离职，目前属于业务交接期，其将于明年1月底正式离开香港置地，随后将担任香港置地高级顾问，以协助公司在中国的业务实践重新定位战略、政府关系以及与外部利益相关者的沟通。此外，凌常峰计划建立新的轻资产业务公司，香港置地将通过把重庆的某些服务外包给这家公司以作为对凌常峰的支持。香港置地中国区董事兼开发公司总经理陈戈将接替凌常峰，担任中国区总裁一职。
公开资料显示，凌常峰于2003年加入香港置地在内地的第一个住宅物业项目，担任副董事长助理，2005年正式加入香港置地，在中国住宅物业部门担任相关职位并管理香港置地在重庆投资的多个项目公司，此后一路晋升至香港置地中国区董事兼总裁。
对于凌常峰即将离职及后续安排的市场消息，香港置地方面没有正面回应，仅表示：“公司将通过重塑品牌形象和价值，以及实施策略性人才招聘，提升企业文化并加强人才团队建设。”

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