延续城市文脉历史街区更新的多维挑战何解？

楼市 2024-11-23 14:45 北京

在城市更新过程中，如何“记得住乡愁，延续城市历史文脉”是一个重要议题。

作为文化的承载实体，历史文化街区因其特殊的社会价值而在保护更新中备受关注。

据了解，历史文化街区的保护更新是一个多维度、系统性的工程，涉及政策制定、公众参与、经济价值提升、文化传承和社会治理等多个方面，无论是对于政策制定者还是统筹主体，抑或参与的运营方，都是不小的挑战。

近日，《中国经营报》记者就历史文化街区更新改造中的突出问题专访了第一太平戴维斯华北区策略顾问部负责人沈欣然。

他指出，以往历史文化街区存在的同质化现象多是由于复杂的产权问题造成的，后续的内容创新需要在项目运营上达到“统一”。此外，现行的制度规则已不能适应建筑类型众多、产权构成复杂的城市更新要求，亟须政策细则出台。

更新需要全局思维

《中国经营报》：我们了解到，以往历史文化街区的更新改造中，同质化问题凸显，一般是什么原因造成的？

沈欣然：以往的历史文化街区存在的问题是过于同质化，不同项目间只存在空间上的区别，内容上大同小异。比如济南的芙蓉街、上海的新天地以及田子坊、成都的宽窄巷子等，从消费者视角来看，里面多是一些传统的文旅商业，售卖的小吃也几乎一样，看不出明显的地域特点，这其实是第一代历史文化街区改造时的通病。

造成同质化的一个核心原因就是运营商不统一。事实上，复杂的产权问题是历史文化街区保护与更新中亟待解决的重要问题。像济南芙蓉街有60%左右的商户都是小业主，因为缺乏一个统一的运营商，整个街区在运营层面没有主控力，谁出的租金高就租给谁，结果是羊肉串、臭豆腐这类店铺租金最高，因为只需要几平方米便可经营，这样自然没办法在街区内容上做出创新。

像北京市场此前亦是如此，比如前门大栅栏片区，也是在后来政府平台去做收储并进行统一经营后才有所改观。

《中国经营报》：你认为哪些因素驱动了消费者对历史文化街区的关注？在新的市场趋势下，年轻消费者群体对历史文化街区有哪些特别的期待？

沈欣然：我们做过大数据的问卷调研，95后、00后这批年轻人，对于文化的体验需求远高于80后以及70后。他们对于自己国家的文化自豪感非常强，与此前走马观花式的游览不同，更希望去深度体验，因此对以前的那种只做“表面一层皮”的历史文化街区是不满意的。

此外，我们感受到消费者对于文化街区的消费倾向也愈加分化。比如有的群体喜欢Box ，比较潮流、年轻态；有的喜欢二次元；有的则喜欢偏传统文化的内容。以前我们会笼统地看这一类人群的共性特征，但现在则会更加聚焦在某些细分赛道上的个性化表达。所以，每一个项目都要找到独树一帜的细分赛道，并与自身的历史文化内涵相关联。

《中国经营报》：在规划历史文化街区的更新项目时，你认为重要的考量因素有哪些？通常如何确定项目核心价值和目标市场？

沈欣然：我觉得首先还是需要有一个整体经营的思路，而不是以前那种看重短期利益的房地产思维。

其次每个项目都应该找准自己的目标受众，比如上海的新天地以外籍人士为主，游客不是它的主力；洛克·外滩源则更加偏向高端化，受众主要为金融、文化精英和国际商务人士；徐汇衡复风貌区主打小资、网红社群。同样都是历史文化街区，受众都代表了上海的某一个小众群体或某一个阶层的文化，只是大家选取的群体定位不一样。

在运营时，每个项目都需要独属于它的化学反应。我认为好的项目应该做到文化内涵、商业内容与消费者需求的有机结合。

比如北京的798艺术中心、朗园Station等，受众群体比较明确，就是爱好艺术、创意的年轻群体；像檀谷慢闪公园、阿那亚也是一样，都有自己独属的精神IP。

另外比较典型的是上海的武康路-安福路，这是近几年比较火的city work主战场，今年年初，1.5公里长的武康路-安福路宣布：包括88家主要商户在内，沿线144家入驻企业2023年全年税收超过1亿元，成功冲击“亿元街区”。其所选的品牌调性与整个街区氛围十分匹配，深受年轻群体喜爱。

《中国经营报》：历史文化街区在品牌招商方面有哪些独特的策略？如何选择与其氛围相匹配的品牌？

沈欣然：举个例子，像北京三里屯聚焦的是18 —25 岁的年轻群体，以及25—35岁的中产阶层，打的就是潮流时尚这张牌，所以它在做招商时会往连锁性、国际化方向去做，现在逐渐往高端化、奢侈品化去发展。成都太古里亦是如此，它们一般不会去追求某个小众品牌。

而北京隆福寺项目则更加聚焦某种生活方式的表达，在招商时就会考虑引入露营、户外运动领域的一些小众品牌。所以，需要研究受众群体，进而对内容做出规划。

政策细则亟待完善

《中国经营报》：在历史文化街区招商、改造过程中，如何平衡商业利益和文化保护的需求？

沈欣然：历史文化街区必然有一些历史遗留的建筑痕迹，这些遗存的建筑空间跟现代生活和消费场景之间往往是冲突的。比如北京、上海都曾出现过，一个街区以前是民宅，现在如果要做商业街区，那么它的空间层高大多是不满足的。这种冲突就需要在政策上做出一些突破。

现在各地对于历史遗留建筑空间的保护政策尺度不一。像北京的保护控制是以单个建筑为单元，而上海则细化到某面墙、某扇窗、某个楼梯的程度，除了需要保护的部分，其余可以做出微调和改造。此外，珠三角的一些城市，像广州则更开放一些，甚至可以允许复建、翻新。

我觉得在政策细则上，需要明确我们要保护的是什么，要把具象的元素保护起来，同时也要匹配未来的使用需求，在两者之间找到平衡。

现在北京也在学习南方城市的一些经验，否则整栋建筑都保护起来，很多现代化用途没办法使用。比如近几年在一些外围区域进行尝试，允许落架大修（指当建筑构架中主要承重构件残损，有待彻底整修或更换时，先将建筑构架全部或局部拆落，修配后再按原状安装的维修方法）、“留皮换胆”，但是核心区范围内控制得仍然比较严格。

我认为如果北京后续想在更新改造项目上做调整或者是创新，就需要更加精细化的管理和保护细则出台。

《中国经营报》：你认为政策支持在历史文化街区运营管理中起到什么样的作用？在多部门协调方面，你有哪些建议？

沈欣然：我认为现在一个最重要的问题是，城市更新现行政策与之前我们的土地规划、国土政策的上下衔接存在冲突。

在城市更新中，我们需要把历史建筑留下来，但是中国现行的土地出让规则是需要做到净地出让，意思是需要全部拆平、修整后才能出让。同时，设计、建筑的消防、日照、节能、抗震标准也都是针对新建建筑来确定。这是因为当初政策制定时，市场上主要是棚户区改造，基本上以拆为主，并未考虑更新的需求。

之前，包括上海在内的一些城市出台了过渡性的政策，允许带地上建筑物出让，即保留地上遗留的历史建筑。但这只是试点，目前跟现行的法律还是相悖的。因此，城市从增量到存量，在法规细则上仍有许多地方需要完善。

此外是在与市场的接轨方面，目前北京、上海的更新主要是以国有平台为核心，广州还有一些央企参与，城市更新需要更多市场化的力量参与进来。需要注意的是，虽然城市更新是多部门协同推进，但一定要明确一个推进的统筹主体，因为统筹主体可以协调各个部门以及各产权方之间的利益平衡问题，它的作用非常重要。

《中国经营报》：你如何看待居民参与在历史文化街区运营管理中的重要性？在运营管理中，如何平衡旅游发展和当地居民生活的需求？

沈欣然：这方面的冲突几乎是一定的，因为它的硬性融合确实蛮难的。

当然，各地也都在尝试在这方面做出平衡。像北京，基本上就是在同一个区域内做一些功能分割，比如某一条胡同主要做商业化，它的隔壁胡同就是原住民的居住通道，尽量让两者之间的通道不去混合，在大的风貌区内做到互相独立。当然，这需要在规划层面做细致梳理。

运营管理方面，我觉得可以借鉴的例子是伦敦的布鲁克林区，在当初做改造时，政府针对当地居民开出鼓励性业态清单，并给予贷款支持，如果不在这个清单中的业态则要加征税收，这样就可以对整个片区的商业业态做出较强把控，方便后续在内容运营上做出创新。

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