内环失控，上海买房的安全感消失了 #B067
文摘
房产
2024-10-28 16:04
上海
大将军为购房者提供1V1咨询买房服务，买房不买贵，卖房想避坑，全市筛选，新房二手通吃，终身服务，周期长也不怕，中介费很便宜（详情可见次条）
要买房的小伙伴，扫码详询↓↓
早在清末，位于上海县城与松江府之间的肇嘉浜河道，沿着两岸开始形成集镇，因为“带浦桥“（后改名打浦桥）和“五里桥“这两座跨河桥梁为世人所熟知，这一片地区也以桥为名，称为打浦桥地区。1914年，旧法租界向南扩张到肇嘉浜河为止，打浦桥地区虽然作为进入市区的第一站，却也面临着工董局、上海县、松江府三不管的境地。大量私家工厂和小作坊汇集于此，劳工与难民群聚，形成南郊最大规模的棚户区，居住卫生条件极差，号称上海版龙须沟，远近避之而不及。建国后的打浦桥地区属于老卢湾区，几十年间，肇嘉浜河填浜筑路、日晖港进入治理、南北高架动工、高楼拔地而起、老隧道连结浦东，城市开发马不停蹄。打浦桥地区的市容和交通都发生了较大改观，吸引了更多的人口和商业，生活气息愈发浓厚。
![]()
远朓板块
2011年黄浦卢湾合并，世博会浦西园的选址就在打浦桥南部的滨江沿线，借由世博大开发的契机，打浦桥地区进入了高速发展期。棚户拆除，厂房搬迁，道路拓宽，市容整洁，新兴的商业综合体和风貌商业区相辅相成，进一步将打浦桥与传统市中心连成了一片。
上海2035年规划，打浦桥地区被正式划入中央活动区（CAZ）的一部分，历经百年，从乡村集镇－棚户区脏乱差－普通市区－繁华市中心，实现了华丽转身。在你眼中，这个“310103”板块的励志传奇是否还能继续下去？欢迎留言评论。欢迎戳下面视频观看
![]()
打浦桥地区位于黄浦区西南的内环内，是传统市中心向南部的延伸地段，在2035年中央活动区（CAZ）的范围之内。同时该地区桥隧发达、轨交密布，形成连结徐汇、浦东等南部核心功能区的交通枢纽。本身定位宜商宜居，城市资源非常丰富。![]()
区域示意图
以斜土路为界，北侧属于打浦桥街道，南侧属于五里桥街道。打浦桥：以肇嘉浜路沿线的商圈为中心，连结新天地与衡复风貌区，商业办公与高层住宅密集，人流攒动，标准的闹市区不夜城。 五里桥：主打居住，城市界面相比打浦桥更为整洁，绿化覆盖率也更高。基础民生的配套成熟，但社区偏老龄化。滨江沿线形成了新的黄浦滨江豪宅板块，日后会单独写文分析。
三站内换乘：1号线、2号线、3号线、6号线、7号线、10号线、11号线、14号线![]()
板块地铁站
板块步行范围内共五条轨交，一两站就可到达传统市中心，加上三站内可换乘到上海80%的线路，浦东或浦西、北区或西南，均可实现一线通达，日常通勤无任何死角。且站点密集，几乎所有住宅小区都可以覆盖，很多小区能实现2至3轨交，内环内的出行效率高人一等。
驾车：
东西向：内环高架-南浦大桥、陆家浜路-肇嘉浜路-徐家汇路、斜土路
南北向：南北高架-卢浦大桥、西藏南路-西藏南路隧道、打浦路隧道、瑞金二路-瑞金南路、黄陂南路-局门路、制造局路-肇周路、马当路-蒙自路
南北高架、徐家汇路地道、鲁班路立交
南北高架与内环高架的立交桥位于板块南侧，联通两桥两隧，无缝对接浦东。除了高架桥之外，南北向也有多条路线可以分流，进入传统市中心极为便捷。东西向的道路相对欠缺，需要靠两条主干道及内环高架，缺少分流路线，高峰期往徐家汇方向，会格外拥堵。
步行综合体：日月光、田子坊、凯德晶萃、中海环宇荟、汇暻生活广场、博荟广场3公里商圈：新天地-淮海中路商圈、人民广场-南京东路商圈、徐家汇商圈、陆家嘴商圈、南京西路-静安寺商圈、徐汇滨江商圈板块商业
板块的商业还算发达，南北都有商场，日月光餐饮居多，田子坊旅游打卡圣地，凯德晶萃偏轻奢风，业态从中等偏高的品牌店到接地气的街边商铺都有，以生活型消费为主。周边徐汇、黄浦的市级商业资源触手可及，百货林立，档次高，选择多，绝对能够满足各类消费需求。步行商务区：肇嘉浜路沿线商办、世博滨江商办、8号桥创意园区、淮海路新天地商务区
30分钟通勤圈：市中心商务区、虹桥开发区、漕河泾开发区、陆家嘴金融区、张江高科、前滩商务区、西岸商务区、金桥副中心、汉中路商务区
板块紧邻传统市中心，周边商务氛围浓厚，办公大楼林立，以初创企业、外资、广告设计公司为主要业态。30分钟通勤圈可以覆盖市区大部分的重要商务区，不过到北部的一些商务中心和闵行南部，会有点折腾。区域内医院：瑞金医院（三甲综合）、第九人民医院（三甲综合）3公里内医院：中山医院（三综合甲）、红房子妇产科医院（三甲专科）、肿瘤医院（三甲专科）、眼耳鼻喉科医院（三甲专科）、龙华医院（三甲综合）、曙光医院（三甲综合）、华山医院（三甲综合）、华东医院（三甲综合）、仁济医院西院（三甲综合）、长征医院（三甲综合）板块边缘的两所三甲瑞金医院和九院就完全可以满足日常就医，况且周边还有多不胜数的三甲综合和专科医院可供选择，多为全国排名前列的顶级资源，非常适合养老。公办小学：海华小学、师范专科学校附属小学（二梯队）、上师大卢湾实验小学
公办中学：卢湾中学初中部（强初）、大境中学初中部（二线）、比乐中学黄浦区的教育资源主打一个面面俱到，板块内虽然没有特别强的学校，但却都与学区房搭点关系。其中卢湾中学和师专附小都是老牌的好学校，师专对口的大境初也是区内中流砥柱。板块内商品房和老公房的数量都很多，无论自住陪读还是挂户口，都有相当多的组合可以选。只是想要在全市拔尖，冲击顶级的高中和大学，仅凭这一片的学校恐怕有点难度。
规划能级分类依次如下：CAZ（中央活动区）、城市副中心、地区中心和社区中心四个层次，组成公共活动中心体系。
中央活动区规划范围约75平方公里，包括小陆家嘴、外滩豫园、人民广场、南京路、淮海中路、苏河湾、四川北路、不夜城、世博-前滩-徐汇滨江地区、徐家汇等等区域。黄浦区是全市唯一的全域中央活动区，具有最独特的核心地位。
依据黄浦区空间战略规划，到2035年单元规划进一步优化形成“三带两轴四组团”的总体空间结构。结合片区发展特征，集聚特色功能环境，形成四大功能组团：“南京路-人民广场功能组团” 、“淮海路-新天地功能组团” 、“豫园-老城厢周边功能组团” 、“打浦桥-世博浦西园区功能组团”。打浦桥-世博浦西园区功能组团：依托八号桥、江南智造、世博园区（文博区、城市最佳实践区）等创意空间载体，拓展新技术、新产业、新业态、新模式“四新”经济功能，以打造具有国际影响力的创新创意集聚区为目标，成为城区南部增长极。黄浦打浦桥日月光中心二期项目基地位于上海市黄浦区肇嘉浜路18号地块，项目东至瑞金二路，南至肇嘉浜路，西侧与上海针织十一厂毗邻，北侧为为瑞金花园等住宅。总用地面积21,100平方米，总建筑面积156,258平方米，其中地上计容建筑面积82,290平方米，地下建筑面积73,968平方米。基地内拟建商业、办公综合体及幼儿园，建筑密度73%。 一二层为商业，三层及以上分为两栋办公楼(A楼、B楼)，其中A楼13层，B楼12层。办公建筑面积为59,256.08㎡，最大建筑高度56.1米。”大新天地“规划
根据上海市“十四五”规划发展纲要，将大新天地地区打造成为上海城市更新的典范样板。 黄浦新天地，原先占地近0.5平方公里。计划中，新天地将被扩大，具体计划是东进、南扩，打造为“大新天地”，战略规划范围总面积约1.2平方公里，较原先扩展了一倍多。未来，这里将打造成“世界级的复合功能都心区”。继中海·顺昌玖里以199.5亿的辉煌成绩刷新历史开盘记录之后，顺昌&恒昌加推49套别墅日光，建筑面积约285-545㎡，套均总价1.1亿元，刷新上海新房套均价历史新高。
顺昌玖里北面两幢超高层为44层，主力产品建筑面积为245-325平，低区分布建筑面积约151-220平产品；南面一幢总高25层，主要为建筑面积约151-220平产品，东面为联排项目。中海恒昌玖里为纯别墅项目，待入市别墅面积约290-355㎡，预计约137套别墅待加推。![]()
别墅样板房实景图
![]()
其一，是等待入市的翠湖天地六期。该项目正在加速建设，住宅地上总建筑面积约80942㎡，由1幢180米高的超高层住宅与风貌别墅组成，还有少量商业别墅和石库门风格的商铺。首发为超高层产品，共计108套。35层以下最小面积达到455㎡，最大473㎡，37层以上大平层面积为683-726㎡，43层以上为空中复式大宅，最小1069㎡，最大面积则达到1399㎡。别墅共48套，面积段约380-500㎡，有望在明年入市。其二，永业新天地项目位于中海顺昌玖里&恒昌玖里南侧，西侧是中海环宇荟，东北侧是中海建国里。其由67、68和71街坊组成，原先是中海的城市更新地块，后来易主至永业集团，该公司将负责开发共计10万平方米的住宅区域以及所有商业办公区域。 据悉，永业新天地项目将首开71街坊，其将建设两栋43层150米的超高层和一栋23层82米的高层以及2-3层商业别墅。其三，是规划刚调整过的法藏讲寺地块。由淮海社区96和97街坊组成（即瑞安119地块 /120地块）。具体位置就在复兴中路南侧，北侧是翠湖六期和翠湖五期，西侧是翠湖四期，南侧是中海建国里。除了一座法藏讲寺之外，地块内老旧建筑尚存。两个地块的住宅总建筑面积约5.87万㎡，西侧的96街坊容积率为3.46，规划限高135米，预计带来超高层住宅；东侧的97街坊容积率为1.35，保留了西北侧的法藏讲寺，并规划了限高16米的风貌别墅以及其他设施。其四，是豫园街道云南南路-人民路地块，其西侧贴着西藏南路。3宗重点地块，包含约15.6万方住宅，地块限高分别为16米、100米和170米，超高层、高层、风貌别墅等多种类型住宅。
这3宗用地前期均为余康里、同康里、文元坊等老式住宅里弄，从现场来看，征收工作基本完成，但尚未拆除。
![]()
地块规划示意图
其五，是大韩民国临时政府地块，就在13号线与10号线地铁上盖。根据土地推介计划，该地块用途为商住办，规划用地面积2.9万平方米，地上建筑总量5.14万㎡，在地块东北角兴建一栋高层建筑，可以俯瞰新天地和太平湖公园。将保留大韩民国临时政府旧址等大部分的历史风貌，目前地块旧改已经撤空了，静待出让。另外，还有不少商业地块。太平洋新天地商业中心是由中国太保寿险、瑞安房地产与上海永业集团联合开发，项目建筑面积约39万平方米（含地上及地下），其中办公部分约20万平方米，商业部分约8.3万平方米。250米超高层超甲级写字楼命名为太平洋新天地T1大厦，两栋100米左右的甲级办公大楼分别为太平洋新天地T2大厦和太平洋人寿大厦，裙房商业为太平洋新天地商业广场。2024年底办公楼竣工，商业2025年上半年开业。上海第二座K11紧邻地铁1号线和14号线黄陂南路站，与现有k11艺术购物中心相隔仅200米，东侧是2.5万㎡淮海公园，西侧是香港广场。
土地为商办性质，总占地面积约1.7万㎡，总开发面积约为13万㎡，建筑限高120米。其中办公楼面积约4.5万㎡，商业面积约2.4万㎡。除了地上面积，项目地下还有近6万㎡的空间，地下一二层也将打造约2.8万㎡的地下商业。也就是说，未来该地块将共拥有约5.2万㎡左右的商业面积。世博滨江规划
浦西世博园区东邻黄浦外滩金融集聚带，西侧与徐汇西岸金融城衔接，南侧与浦东世博轴地区、总部商务园区、央企园区隔江相望，是世博会地区最后一片尚未整体开发的区域，也是中央活动区黄浦江沿线最后一块“大衣料子”。未来可开发的经营性地块约51公顷，将打造成为三条平行岸线的功能带，包含：滨江公共活动功能带: 延续贯通要求，增加游憩、休闲、展示和运动等配套设施，集聚最活跃的公共活动功能；文化功能集聚带: 核心文博设施引领，配套布置文化、商业、休闲等活动功能； 综合功能服务带: 布置文化产业衍生的商务、商业、居住等功能，强调功能的立体复合。规划范围内地块的总建筑规模约61.7万平方米，其中居住建筑规模约18.4万平方米，商办建筑规模约42.9万平方米，公共服务设施建筑规模约0.4万平方米，100-04地块基础教育设施建筑规模约0.4万平方米，备用建筑规模按照开发强度分区控制。其中经营性建筑面积约34万平方米。其中最值得关注的就是新增住宅供应。根据规划，首批开发的是上面标出的5幅地块，另外有12幅地块现阶段被规划为城市发展备用地。整个区域内，未来新增住宅分布在4个地块中，其中除D05-01地块为纯住宅地块外，其余3幅均为商住办或商住混合地块，4幅含宅地块总共提供约1340套新住宅。另外101-01地块为商办地块。区域规划总量1340万平方米，是“上海2035”城市总体规划中高品质中央活动区核心功能的重要承载区。西岸滨江功能规划“一港一谷一城一场一湾一心”六大百万方级别产业组团，分别是西岸传媒港、数字谷、金融城、热力秀场、生命蓝湾、数智中心。
2020年，香港置地以310亿拿下的西岸金融城地块，西岸金融城东至瑞宁路，南至瑞宁路、龙腾大道，西至东安路，北至龙华中路，紧邻黄浦区五里桥街道。项目用地性质为商办、租赁住宅、酒店、会展、文体等多业态混合用地，占地面积约32万平方米，总建面约180万方，包含超65万方的滨江超甲级商务群、5座滨江总部臻品独栋、建面24万方的综合零售生态，还有高端滨水住宅及超5万方的两座奢华酒店和5万方的文化及艺术场馆。整体项目预计将于2027-2028年全面交付，在黄浦江畔为给上海带来新一代包含金融科技、文化和时尚艺术元素的复合版、城市级别的金融城。1、老卢湾的本地土著，中老年家庭，多居住在周边公房大楼，条件较好则居住在商品小区。2、市区上班的城市新中产，或改善居住水平，或学区陪读，选择商品小区置业。3、在周边从事服务业的流动人口，合租在区域内的公房大楼。1、市中心CAZ范围内，准一流的城市区位，界面繁华又宜居。3、周边商业和民生配套齐全，多种业态可以选择，满足各层次需求。4、教育资源丰富，学区房均衡分布，自住或挂户口都可兼顾。5、板块和周边三级大医院环绕，养老保障无后顾之忧。6、四周重点规划众多，前后左右都是城市更新和整体开发，可居中坐享辐射红利。1、虽然周边规划众多，但板块内已开发完全，家门口的环境难有进一步提升。2、住宅多为房龄较老的公房大楼和老商品小区，缺少新产品的供应。 3、居民老龄化严重，尤其五里桥地区，缺乏活力与朝气。打浦桥及五里桥地区的住宅产品，以公房大楼、普通商品房和高级公寓为主。大多都来到二十年房龄甚至更老。
公房大楼于上世纪的八九十年代集中竣工，分布在丽园路蒙自路，及斜土路沿线。老公房多数没加装电梯，老大楼两梯八户十户，居住环境较差，公区多老化。地段和配套资源固然优势，却也难说服年轻人接受产品的缺陷，加上两房动辄四五百万的高房价，令新上海的刚需望而却步。仅对口师专附小或卢湾中学的小户型，挂户口的性价比在黄浦徐汇范围内较高，更有竞争力。
![]()
板块老公房
商品房多建于2000－2005年间，以小高层和高层为主，整体容积率很高，一眼望去密密麻麻。公区的维护虽然五花八门，但外立面是统一的破。居住感受比附近的公房大楼强了许多，可不理想的品质和有点落后的户型，配合黄浦的高贵价格，并非所有中产改善家庭都能接受。很多还靠高架，有额外硬伤。幸而区域内的中老年居民多，自住率高，因此抛盘供应有限，能维持供需平衡。
![]()
大同花园、名盛苑、新加坡园景苑
而板块内的高级公寓竞争力相对强一些。一来居住体验比普通商品房高一截，不少做到了花园人车分流，公区的装修也较为精美。二来与周边新房错位竞争，黄浦新房基本都是豪宅大户型，徐汇滨江则是高低配，130－160的宽敞面积段，1500-2000万级别，市中心的新房供应并不多，留给二手的高级公寓一定的生存空间。比较适合锁定地段，且对品质有一定要求的中产家庭。VIP定制购房服务，请阅读原文了解
