观点网 10月31日下午，红土创新深圳安居REIT线上开展了三季度业绩说明会。
会上，运营管理机构代表和基金经理就10月25日发布的第3季度报告进行说明，同时对投资者普遍关注的问题进行回答。
据第三季度报披露，该基金第三季度实现可供分配金额1191.38万元，前三季度累计实现可供分配金额3735.70万元。具体来看，基金持有的四个底层资产项目在期内租赁住房、配套底商和配套停车场的租金收缴率均超过99%，在五只租赁住房基金中排名靠前。
从分红情况来看，红土创新深圳安居REIT基金在2024年前三个季度进行了两次分红，场内和场外累计发放现金红利约4958万元。
观点新媒体了解到，目前法规仍要求REIT基金年度分红不应少于一次，比例不少于可供分配金额的90%。红土创新深圳安居REIT基金前三季度分红次数，高于目前的法规要求。
竞争优与劣
2024年，REITs进入常态化发行新阶段，这类具有明显权益性质的投资产品之所以能得到广大投资者青睐，实际上也是通过持有稳健的底层项目，通过运营管理经验为广大投资者创造源源不断的价值。
对于租赁住房REITs而言，营业收入主要取决于租金收入，即出租率、出租价格和租金收缴率等因素。
面对租赁市场上纷繁的品牌，红土创新深圳安居REIT持有的租赁项目竞争优势在哪？
基金运营管理机构的代表、深圳市房屋租赁运营管理有限公司公共住房运营事业部部长在会上介绍了基金与周边竞品项目对比时的四大优势，分别是区位优势、租金水平优势、组户履约能力优势和租约稳定性优势。
区位上看，红土创新深圳安居REIT基金共有四个底层资产项目，分别是深圳市福田区的安居百泉阁、罗湖区的安居锦园、大鹏新区的保利香槟苑和坪山区的凤凰公馆。这些项目位于深圳市核心区域，或者是在区域的核心位置。
租金水平上，截至2024年9月30日安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目保障性租赁住房平均租金单价（含税）分别为60.73元/平方米/月、45.06元/平方米/月、16.52元/平方米/月和17.31元/平方米/月。
在观点指数住房租赁发展报告披露的重点十城中，9月份深圳市住宅租金平均单价为95.66元/平方米，在十城中排名第三。
实际上，红土创新深圳安居REIT属于政府组织配租的保障性租赁住房，所以租金上的实惠能带来更高的出租率。从长期发展来看，该基金仍是值得投资者肯定的产品。
租户履约能力和租金稳定性上看，两者是相辅相成的。
财报上看，该基金第三季度企业租户占比较二季度全部实现增长或持平。以用人单位为主的租户作为该基金的租赁大户，用人单位均为各区住建部门确定的辖区内重点企事业单位的员工，具有稳定的收入来源，确保了良好的租金支付能力。
出租率波动
出租率方面，截至2024年9月30日，安居百泉阁项目保障性租赁住房出租率为96.49%、配套商业出租率为76.96%、配套停车场出租率为100%；安居锦园项目保障性租赁住房出租率为99.19%、配套停车场出租率为100%；保利香槟苑项目保障性租赁住房出租率为90.30%；凤凰公馆项目保障性租赁住房的出租率为98.89%。
与第二季度数据对比后发现，安居百泉阁和安居锦园的配套停车场出租率仍是100%。但从租赁住房和配套商业方向看，除第三季度除安居锦园租赁住房出租率有所上升外，其它项目的出租率均呈现出不同程度的降幅。
其中，安居百泉阁项目配套底商和保利香槟苑项目出租率相较于二季度产生相对较大波动。两者在二季度的出租率分别为100%和95.55%，三季度这一数据分别下降至76.96%和90.30%。
关于这一情况，管理层在投资者问答环节向大家进行了说明：保利香槟苑项目出租率下降至90.30%，实际上是由于其住房租赁的房源基数较少和部分租户质量较差被清退导致。而安居百泉阁项目仅有9间商铺，第三季度该项目有两位承租人退租导致出租率降幅明显，但管理层表明已经与另外两家强意向租户沟通好，并进入合同签约环节。
无论是租户不符合承租条件被清退还是承租人退租，均会导致该基金的租金收入下降，但值得肯定的处理问题较为迅速。
清退不符合承租条件的承租人，实际上也是剥离了风险较高且不稳定的租金群体。管理层表示，有利于创造稳定的现金流入，提高投资者们对该基金的认同感。
市场前景
至于红土创新深圳安居REIT基金的发展前景，一方面，近期租赁住房分配管理的政策有一定调整，对租赁住房业务而言是一个利好。第二方面，会上管理层表示该基金的扩募资产非常丰富。
会上，管理层称市区主管部门已陆续建立起保障性租赁住房租金动态调整机制，有望提高保障性租赁住房租金调整的频次，运营管理机构也正在积极争取。
此外，运营管理机构正在推动提高由政府组织分配的保障保住房向个人分配的占比，提高闲置房源的利用效率。实际上，提升个人分配占比有望提升项目出租率，能加快底层资产零星空置房源的利用率。同时结合当前税收的政策来看，这一举措也能降低房源的税负。
从扩募情况看，运营管理机构代表表示，红土创新深圳安居REIT基金的原始权益人是负责保障性住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，坚持政治性功能的导向、企业化的管理、市场化的运作。
2023年，深圳市政府进一步提高了“十四五”规划的任务目标，将建设筹集保障性住房原目标54万套提高到不少于74万套。深圳市安居集团计划承担全市1/3以上的建设筹集任务，在扩募资产中有着丰富的储备。
扩募时间进程上，管理层没有给出具体的时间，仅表示后续原始权益人将优选符合条件的优质资产，在条件成熟的时候进行扩募。
