FM「学思集」
——设施管理发展简史
同济大学设施管理研究院是我国最早研究企业房地产与设施管理的专业团队。FM Gate秉承FM共同信念，倡导FM专业理论个体学习模式，致力于提供系统专业的学习分享平台。
2024年3月，FM Gate迭代升级，正式推出“学思集”与“知行录”两大系列，前者聚焦FM专业知识，后者分享实践案例，并实时更新行业资讯和活动信息，以推动FM行业持续发展。
引言
在过去半个世纪里，设施管理行业经历了深刻的变革，从最初单一设备维修维护演变为现在的综合设施管理。设施管理行业发展呈现出渐进式的特点，其成长可以分为四个主要阶段：形成阶段、震荡阶段、规范阶段和成熟阶段；行业历程符合塔克曼发展模型。
设施管理行业的演变
随着新技术的出现和市场需求变化，上一阶段的管理模式和技术能力需要更新升级，从而适应新环境和挑战。此外，行业演变周期不断缩短，对从业人员的知识和技能提出新要求，最终促使行业不断创新和向前发展。
01
1970年代至1980年代：
以工程为基础
20世纪70年代之前，许多拥有大量房产设施和庞大运行维护预算，但缺少资金预算的高校、大型企业以及政府部门已经在进行设施管理实践，只是还未上升到理论的高度。20世纪70年代末，随着能源危机爆发、全球竞争加剧、信息技术发展以及办公需求增长，设施管理一词才被广泛应用。设施管理作为一门学科也应运而生，涵盖运营维护、机电系统、暖通空调、能源管理和安防服务等方面。外包模式也在不断普及，为设施管理行业的快速发展奠定了基础。20世纪80年代，各种设施管理协会次第成立，行业专业人士不断汇集，设施管理渐渐成为新兴的职业选择。
02
1990年代至2000年代初期：
以服务管理为导向
随着行业的发展和外包模式的成熟，许多大型服务公司开始涉足设施管理领域，希望提高运营效率和拓展代理采购服务，保持与现有客户的密切联系。部分专注于清洁、餐饮等专业领域的大型企业，开始向综合设施管理服务商转型，为业主提供一站式综合设施管理解决方案。服务管理理念开始深刻影响设施管理行业，而助力设施管理与服务管理有效结合的成功要素，是搭建一套完整的综合设施服务体系，包括预防性维护、按需维护、应急服务、项目管理、资产管理等关键领域。
综合设施管理的构成
我国设施管理实践始于20世纪90年代。最初设施管理客户群体主要是欧美金融机构，如摩根大通、花旗银行等；之后客户群体的重心偏向了高科技跨国企业，如英特尔、诺基亚等；现在客户群体不断扩大，并向制造、商业、生物科技等领域多向发展。1997年，同济大学承办了我国第一次设施管理大会；2003至2006年，同济大学与其他高校共同召开了系列设施管理国际研讨会，主题包括“策略性设施管理在中国”和“设施管理解决方案”等。
设施管理客户群体的发展
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2000年代中期：
整合企业房地产
21世纪初，企业房地产与设施管理的整合逐渐成为趋势，大型企业趋向整合设施管理和企业房地产部门；与此同时，国际头部专业房地产公司如世邦魏理仕、仲量联行深度介入设施管理领域，整合企业房地产，创造协同效应。设施管理和企业房地产的融合创造了新型的合作模式，以员工体验、效率提升、数字化为目标，实现客户与服务商协同共赢。
04
2010年代：
工作场所变革
2010年代，工作场所经历了颠覆性变革，彻底改变了员工的工作模式和互动方式。共享办公兴起，满足了人们对新颖工作体验的追求，也标志着工作方式的深刻变革，背后原因是对黄金地段的利用、创新工作方式的探索以及跨企业合作的推广。工作空间即服务（Space-as-a-Service）成为推动行业发展不可忽视的力量，不断替代传统办公室租赁模式。共享办公成为企业工作场所战略不可或缺的组成部分，对设施管理行业产生深远影响。
设施管理业务复杂性
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2020年代及以后：
突破性创新
数字化快速发展，新冠疫情后，数字化加速渗透，近两年人工智能也蔚然成风。企业必须不断改变才能保持竞争力。数字化整合亟需提升数据收集能力和组织决策效率。由于设施管理行业在IT基础设施和技术创新上相对滞后，围绕工作需求制定数字化战略仍面临巨大困难，因此行业发展需要依靠新兴技术、智能机器人和平台系统的支持与推动。楼宇科技日益活跃，新兴科技企业和传统科技巨头持续发力，预计未来十年，新技术将全面塑造设施管理行业。
设施管理行业的未来
设施管理行业将以绿色化、数字化和人工智能技术为核心，涵盖净零能源管理、智能照明系统、基于物联网的服务、个性化工作空间等重要领域。此外，新技术可以加强客户与供应商的合作，优化工作空间，基于数据洞察生成前瞻性创新解决方案，从而提升建成环境的整体效率。
结语
设施管理行业历经变迁，正在迈进绿色化、数字化、智能化的新时代。新兴技术深刻影响行业格局，推动设施管理的数字化和智能化。此外，设施管理将更加注重员工体验与效率提升，通过数据洞察实现前瞻性决策，打造更智能、更绿色的工作空间，助力企业实现可持续发展。
同济大学设施管理研究院精耕中国设施管理行业二十载，期待在未来设施管理数字化转型、人工智能转型以及绿色转型之旅上与君同行，为企业的核心业务保驾护航，携手迈向未来。
文丨马浩博士
审丨曾辉博士
编丨陈希
本文资料源自“The industry shifts that define Facility Management today”、《综合设施管理理论与方法》等；由同济大学设施管理研究院团队分析汇编。
