转让农村宅基地需符合哪些条件？
文摘
2024-11-13 17:30
江苏
农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的具有特殊性质的权益，其转让受到法律的严格限制。那么，村民将自家宅基地使用权转让给非村内人员，他们签订的合同是否有效呢?近日，文山市人民法院办理的一起案件就给出了答案。2021年，张某与何某签订《地基使用权转让协议书》，约定将位于文山市马塘镇某村的宅基地使用权转让给何某。因该宅基地在王某名下，王某委托张某代签协议。签订协议当天，何某现金交付5000元、银行转账19.5万元给张某。此后土地仍系张某在管理使用，双方未办理宅基地使用权过户手续。随着时间推移，何某发现该土地属于农村集体所有的宅基地，按法律规定不能私自买卖。他随即诉至法院，请求解除与张某签订的《地基使用权转让协议书》，并要求王某、张某退还其支付的20万元转让款。法院审理认为，农村宅基地属于农村集体所有，宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，只能在本村村民之间流转，卖给非本村人无效。何某并非案涉宅基地所在集体经济组织成员，不具有受让该宅基地使用权的资格，张某与何某签订的《地基使用权转让协议书》违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。考虑到该案的实际情况，法官从情、理、法的角度组织双方当事人调解，经过耐心细致的沟通，最终双方各退一步，达成和解，王某、张某退还给何某17万元。农村宅基地具有福利性质，是保障村民居住权利的重要制度。宅基地的流转受到严格限制，仅限于同一集体经济组织内部成员之间。非本集体经济组织成员购买农村宅基地的行为违反法律规定，不受法律保护。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。第九条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。第十一条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。![]()
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