2024年的主题是调研，这一年我看了很多城市，从深圳、广州、珠海、中山、佛山、杭州、北京、郑州，一直到上周以海南考察收官。
一年跑遍9个省市，给我带来最大意外的，是海南。
但我想说，此时此刻，很多人都误解了海南！
1
绝大多数人都误解了，海南封关的真正意图！
很多人只知道海南要封关，但封关具体封的是什么，连当地人都说不清楚。
中午在三亚街头餐馆吃饭，跟老板聊起海南封关，他说这两年来做生意的明显多了、来开公司的多了，其它都还未知。
对于海南自贸港而言，2025年封关，才是重头戏！
这趟调研途中，最高层去了三亚，听取工作汇报；
第二天，海南高层又专门登报发文《以高水平保护和要素保障支撑海南自贸港高质量发展》，洋洋洒洒描述自贸港的规划落地。
这是一个不同寻常的信号，尤其是在当下特殊时刻！
官媒发文称，海南再次被国家委以重任，承担了关键使命：
直白点，
——封关后的海南自贸岛，将把对外开放的大门，开放到极致！
逆全球化愈演愈烈，外部吵也好撕也罢，都不影响海南自贸岛。
这是一片自留地、自由地，国家用来全力吸引外企、外资们，并且留足发挥空间。
海南自贸岛的自由，将是超乎想象的极度自由！
15%的所得税不用多说，就是极度自由之一。
再比如《海南自由贸易港建设总体方案》中明确了“六大自由便利”：
投资自由便利
跨境资金流动自由便利
人员进出自由便利
运输来往自由便利
数据安全有序流动自由便利
一句话，人、钱、贸易、投资，统统给予极度流通自由，在海南不再有壁垒！
无论你来自哪里，只要你想来投资、创业、搞钱、做生意，都全力支持你、给你最大限度的自由、支持和便利！
说白了，海南就是一个专门“搞钱”的地方！
2025年全面封关之后，海南作为全球最大自贸岛横空出世，一轮造富热潮接踵而至！
还有一点很意外的，《总体方案》提到：
这不就是说，海南可能将要链接国际互联网了，让跨境企业搞业务，全球沟通畅通无阻。
这自由度，也只有香港、澳门能比一比了吧。
在顶层设计里，海南的角色，就是下一个香港！
甚至在眼下特殊时刻，海南承担的功能和责任，要比香港更重。
2
绝大多人都误解了，海南对资本的意义！
2018年到2020年，海南实际使用外资连续三年翻番。
2021年，新设外商投资企业 1936家；
2022年，新设外商投资企业 1320 家；
2023年，新设外商投资企业 1736 家；
短短4年时间里，新设外商投资企业累计高达近6000家！
截至 2024 年 6 月底，海南省实有外资企业为 9170 户。
这些年，国内企业、外企企业，都一窝蜂的往海南市场扎堆！
资本最是逐利，国家给海南开出了远低于全球平均水平的税费、给海南开出了内地最短的外商投资负面清单，开出了首份跨境服务贸易负面清单。
甚至单独给海南开了扇门，过去像教育等外资不能进入的领域，在海南不仅允许外资参股、控股，甚至允许外资独资。
如今海南已有海洋高新技术企业上千家，西门子能源、施耐德电气等布局投资海南；今年又新增6家日资企业集中落户三亚。
这才是国际热钱涌入海南的根源！
3
绝大多数人都误解了，眼下海南要重启房地产的决心！
2017年海南楼市火的一塌糊涂——
那一年，全岛一共卖了25万套房子，8成以上都是岛外人买的，买房纯靠抢！
2018年强制按下房地产暂停键——
中部五指山、保亭、琼中、白沙全面封锁市场，不供地、商品房不对外卖；
同时开启“5年社保、5年限售、7成首付”，把岛外人拒之门外！
而现在，全岛封锁6年，突然大放开！
万宁、澄迈、文昌等很多地方直接解除了限购限售；
海口和三亚，政策面虽然还有限购，但也放得差不多了，而且基本形同虚设；
要么不限购，要么无门槛破限购，首套二套首付统统降到15%，贷款利率3.1%。
跟岛外一模一样，把所有诚意一次给到位。
说白了，整个海南，现在只要你愿意，拎着钱来，想咋买咋买！
就差高喊一句，过去被拒之门外的岛外人啊，我家大门向你敞开！
重启房地产成为重要一环！
随之而来的是——
1、土地市场炸了锅！
内地还在一片沉默，海南憋了三年，土拍接连炸锅！
上周，三家房企厮杀1064轮竞地，综合拿地楼面价高达21191元/㎡，竞价轮数、楼面价双双创下历史记录。
刚隔两天，三亚一口气拍出7宗地，集中在海棠湾、主城、崖州。
2、销售市场炸了锅！
过去要么不能买、要么没盘买、要么只能高价买40年商业产权。
现在不仅能买了，核心地段好几个新盘能挑选，还全是70年住宅产权。
海棠湾华润项目，一年卖了50个亿！
新地王旁边，万科三亚湾项目首开卖了40.8亿，这个数字创了三亚近5年的记录！
3、谁能想到，海南的产品也能卷炸了锅！
过去小老板、煤老板、茶老板来海南，玩一玩儿开发，体验一把房地产。
这些老板们，自由、佛系、个性、够壕，导致海南的产品一直缺乏系统性、标准化和创新。
现在大手笔重仓海南的，清一色大牌房企和国央企，万科、招商、保利、华润等。
内地第四代住宅，标准化拉大阳台、飘窗面积，得房率拉到90-100%。
海南的第四代住宅，已经把高赠做到极限，130平高达47%的赠送面积，内地还真没见过！
4、房价，卷到了极致！
失去房地产的这些年，海南楼市也在下沉，价格也在降。
海口西海岸，去年初调研，每拍一块地备案价涨2000，还要绑十几万车位、绑几十万装修款。
现在，什么都不需要绑，房价比备案价还低2000。
最贵的海棠湾，去年初40年产权，均价6万-10万；现在70年产权高赠产品，价格4万5起步。
崖州区、三亚湾、三亚主城部分区域，也跌回到了2017年。
6年洗牌后，海南、三亚，都不再贵了，普通人也能有进场机会！
4
海南跟内地所有城市，逻辑都不一样，价值布局也不一样！
内地，核心大于一切，人多、产业多的地方，比如CBD最核心！
但海南，湾区大于一切！湾区+地段+配套+央企最有价值！
第一、自贸岛进入超级配套兑现阶段，地越卖越贵！
建配套是需要花大钱的，海棠湾的河景、湖景、超级商业配套、度假配套等等，都要花钱，都要算到开发成本里，最后都会被开发商算在房价里。
所以，地王才会越来越多、地价记录越来越高！
第二、海南宜居湾区，可选择、可捡漏的不多了！
三亚湾，均价3万8左右卖的很火，也确实有航道影响；
海棠湾，4万5起步，卖的最好，140平起步顶豪大平层，没有小户型；
清水湾，收尾阶段，绿城在售大平层和别墅，总价一千多万；
石梅湾，五期高层清盘1万2起步，洋房2万+，别墅更高；
海南未来十年看三亚，三亚未来看海棠湾。
盘一遍下来，其实很清晰：
预算够、有钱，就选海棠湾；
门槛最低、性价比最高的，只剩下石梅湾了。
半个月的深度调研下来，我们也筛选出来两个唯一，
3万多买三亚海棠湾的唯一机会！
1万2起步买石梅湾海景房的唯一机会！
半个月的调研收获实在太多，写不完根本写不完，今晚直播间详细聊聊！
海南进入封关倒计时一年，2025年我们该怎么理解和应对海南？海南楼市、海南封关，普通人有没有机会？
我准备了一场直播，一起聊聊这趟海南行，聊聊海口、三亚、清水湾、陵水、万宁，聊聊自贸岛的一切，以及我的观察和预判！
今晚19:00，直接加群，点击预约，不见不散！
