涉破产“以房抵债”问题浅析

二审法院认为，通力公司与银河湾公司之间的工程债权到期后，双方签订的《履行协议书》、《补充协议》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现银河湾公司已进入破产程序，关于银河湾公司管理人能否基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条解除三份《商品房买卖合同》。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条适用的前提是债务人和对方当事人均未履行完合同义务，而在本案以房抵工程款协议中，通力公司已经履行了自己的义务且享有了对银河湾公司的权利，银河湾公司为履行自己的义务才签订以房抵工程款协议，故本案不符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定的条件，银河湾公司管理人不得根据该条规定解除涉案三份《商品房买卖合同》。但是银河湾公司管理人不得根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条解除涉案《商品房买卖合同》，不代表银河湾公司管理人不享有解除涉案《商品房买卖合同》的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。参照前述法律规定，通力公司系以银河湾公司欠付的工程款折抵其应付银河湾公司的购房款，故通力公司明显不属于消费性买受人。《中华人民共和国企业破产法》第十六条明确规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。本案中，银河湾公司尚未将涉案房屋办理过户登记至通力公司名下，在通力公司不属于消费性买受人的情况下，如由银河湾公司继续履行涉案《履行协议书》、《补充协议》及《商品房买卖合同》，将构成对个别债权人的债务清偿。据此，根据前述法律规定，前述情形属于法律上履行不能的合同，涉案《履行协议书》、《补充协议》及《商品房买卖合同》应予解除。

关于新茂公司与周振新签订的涉案商品房买卖合同能否继续履行，新茂公司管理人是否享有解除涉案商品房买卖合同的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。参照前述法律规定，周振新系以新茂公司欠付的工程款折抵其应付新茂公司的购房款，故周振新明显不属于消费性买受人。《中华人民共和国企业破产法》第十六条明确规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上不能履行的除外。一审法院已于2018年2月2日受理了针对新茂公司的破产申请，此时新茂公司尚未向周振新交付涉案商品房、办理预告登记及过户登记，在周振新不属于消费性买受人的情况下，如由新茂公司继续履行商品房买卖合同，将构成对个别债权人的债务清偿。据此，根据前述法律规定，一审法院认定前述情形属于法律上履行不能。鉴于此，新茂公司管理人向周振新发出解除合同通知书，解除新茂公司与周振新之间签订的涉案商品房买卖合同，符合法律规定，本院予以确认。综上，周振新诉请要求新茂公司继续履行商品房买卖合同，向周振新交付常熟市新茂路7号新茂轻纺城8幢2单元1004室房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。

《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。但是，个别清偿使债务人财产受益的除外”。根据案涉承诺书之约定，自签订之日起，泮坚光对翠湖公司享有的借款本金及利息的债权消灭，属于第三十二条规定的个别清偿行为。鉴于企业破产重整亦需清理债务，故企业破产法第二条第一款规定的“清理债务”不仅适用破产清算程序，而且适用破产重整程序。企业破产法第二条第二款规定的仅是债务人申请破产重整的条件，故不应将破产重整程序中管理人对个别清偿的撤销行为排除在第三十二条的规定之外。本案一审法院于2018年12月4日作出的（2018）苏0507破10号民事裁定书已认定翠湖公司不能清偿到期债务，并且明显缺乏清偿能力。且翠湖公司管理人一审提交的资产负债表明确翠湖公司在清偿本案债权时已经资不抵债，符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（一）》第三条之规定：“债务人的资产负债表，或者审计报告、资产评估报告等显示其全部资产不足以偿付全部负债的，人民法院应当认定债务人资产不足以清偿全部债务，但有相反证据足以证明债务人资产能够偿付全部负债的除外。”据此，可以认定翠湖公司清偿本案债权时已经具有破产法第二条第一款规定的情形。泮坚光出具的承诺书，经苏州翠湖置业有限公司高级管理人员签名并备注“同意抵房”后，事实上法律性质已经成为了以房抵债的协议，具有民事合同的性质。按照承诺书的内容，当时泮坚光享有对苏州翠湖置业有限公司的债权，苏州翠湖置业有限公司以房产作“抵押”但并未办理登记。承诺书的内容系将两房屋抵债给泮坚光，系以破产债务人财产清偿个别债权人债务，其性质应归属于个别清偿范畴，符合《中华人民共和国企业破产法》第三十二条规定管理人有权请求人民法院予以撤销的情形。依法应当得以撤销。

二审法院认为，鑫汉置业公司管理人是否可按《破产法》第十八条规定解除合同。《企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，如上所述，对甪佳益贸易公司的付款不能认定为真实有效的付款，《商品房买卖合同》属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，因此鑫汉置业公司管理人有权依据《企业破产法》第十八条行使合同解除权。

本案二审的争议焦点为：隆盛公司管理人要求撤销隆盛公司向杨建辉转让案涉商品房的行为依据是否充分？本院认为，本案中，隆盛公司与杨建辉于2014年5月14日签订本案所涉二份《商品房买卖合同》，约定杨建辉应在签约当日支付全部房款合计2035800元，之后双方办理了《商品房买卖合同》项下房产的过户登记手续，杨建辉领取了相应房产的房屋所有权证。但杨建辉实际并未向隆盛公司支付《商品房买卖合同》中约定的购房价款。虽然杨建辉主张隆盛公司系以上述房产抵偿其应承担的保证责任，但杨建辉与隆盛公司之间关于保证责任承担的相关纠纷案件经一、二审审理后已进入重新审理程序，故隆盛公司是否应向杨建辉承担保证担保责任尚未确定。且即便隆盛公司确应当就澳菲公司的借款债务承担保证责任，隆盛公司于2014年5月14日以《承诺书》方式作出的以案涉商品房代澳菲公司偿还结欠杨建辉债务的意思表示，属于对个别债权人清偿的行为，而该个别清偿行为发生在原审法院裁定受理隆盛公司重整申请前六个月内，故依据《中华人民共和国破产法》第三十二条的规定，对于该个别清偿行为隆盛公司管理人亦有权请求撤销。因此，原审判决撤销隆盛公司向杨建辉转让本案所涉《商品房买卖合同》项下商品房的行为并无不当。关于杨建辉对原审法院法律适用提出的异议，首先，《中华人民共和国企业破产法》第二条规定：“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依法本法规定清理债务。企业法人有前款规定情形，或者有明显丧失清偿能力可能的，可以依照本法规定进行重整。”故企业重整亦为企业破产法所规定的程序，杨建辉上诉提出因隆盛公司重整而不应适用《中华人民共和国企业破产法》第三十二条的规定不能成立。其次，虽然隆盛公司管理人在一审起诉时以存在无偿转让财产行为而要求撤销，但在原审法院第一次庭审中其已经明确即使抵偿的是隆盛公司自身的真实债务，该个别清偿行为亦应撤销。故本案中原审判决适用《中华人民共和国企业破产法》第三十二条的规定进行判决并无不当，杨建辉认为原审法院法律适用不当的上诉理由不能成立。

本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。原告提交的案外人上海高远置业（集团）有限公司与案外人李建良签订协议书中的所约定的抵债行为不能视为原告支付购房款，原告未履行支付购房款义务，又因房屋尚登记在被告名下，被告未履行变更登记义务，双方最根本的合同义务均未履行完毕，属于可解除合同的情形。本院对原告诉请要求确认被告解除原被告之间商品房买卖合同关系的行为无效的诉讼请求不予支持。

江苏省高级人民法院在2014年3月31日的审判委员会会议纪要中明确：“以物抵债”是指债权人与债务人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。以房抵债协议是一种较为典型及普遍的以物抵债协议，应当遵循以物抵债协议的处理思路。司法实践中，经审查确认基础性债的关系存在且房地产开发企业与相对人之间达成了以房抵债的合意，且不违反法律、行政法规的强制性规定的，人民法院一般对“以房抵债”协议的效力予以认可。未支付购房价款、未完成合法交房等则属于“以物抵债”协议未履行完毕的情形，破产管理人应当根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，按照有利于使债务人财产最大化的原则，行使决定继续履行或者解除合同的选择权，解除对破产房地产企业不利的合同，对方当事人可以合同不履行向管理人申报债权，管理人按照原有债权债务关系进行认定。对于“以房抵债”的债权折抵金额已经覆盖掉全部购房价款等情况，则不属于《中华人民共和国企业破产法》第十八条所述的双方均未履行完毕的合同，管理人不能依此解除买卖合同。但构成对个别债权人进行清偿的，管理人则可依据《中华人民共和国企业破产法》第三十二条的规定要求撤销。

本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，消费性购房者的权利优先于建设工程价款优先权、抵押权等优先性权利。根据该条的规定，如果原告范荣根符合消费性购房者的条件，在企业破产后，若房屋能够续建，则享有债务人继续履行商品房买卖合同的权利，不能续建的可在建工程拍卖、变卖后的价款享有优先受偿的权利。该司法解释赋予消费性购房者优先权，是基于公民生存权的保护。同时，消费性购房优先权必须具备以下两个条件：一是购房人系为满足自身及家庭居住需求购房，二是购房人已支付全部价款或大部分价款（50%以上）。本案中，原告范荣根受让购房者的权利系受浙江龙盛染料化工有限公司、绍兴市禾铭化工有限公司指定，其目的在于消灭吴江市东易日新印花整理有限公司、苏州隆成纺织整理有限公司跟浙江龙盛染料化工有限公司、绍兴市禾铭化工有限公司之间的债务，很明显不是基于个人生存、居住的需要而购买房屋，不应被认定为消费购房者。因此，原告范荣根不能认定为消费性购房者，不能阻却被告煜祥公司管理人解除商品房买卖合同的效力。此外，原告范荣根主张被告煜祥公司管理人解除合同的行为无效，要求确认购房人资格，但是其提供的证据不足以证明其符合消费购房者，应该承担举证不能的法律后果。本院认为，人民法院受理破产申请后，指定破产企业管理人接管债务人的财产，代表债务人履行相应职责。管理人对破产申请受理前成立的债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。本案中，被告煜祥公司决定解除其与原告范荣根之间的商品房买卖合同系履行破产管理人职责的行为，原告范荣根与被告煜祥公司签订商品房买卖合同买卖房屋，不符合消费性购房的条件，亦无其他合法事由阻却管理人解除合同，故本院依法认定原告范荣根不具备消费性购房人资格，也不享有优先权，原告范荣根与被告煜祥公司之间的商品房买卖合同已经解除合同。但原告范荣根可依照破产法向管理人申报普通债权，按比例清偿债务。

在金球公司进入破产程序后，案涉合同能否继续履行取决于顾玉林就案涉房屋享有的权利是否具有对抗性和优先性。至于何种民事权益具备该种权能，基于现有法律、司法解释，从破产程序作为一种概括性执行程序的角度，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定可以参照适用。第一，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，因案涉房屋的用途为商业服务，并非用于满足个人生活居住需要，故顾玉林不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，且不符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。第三，根据《执行异议和复议规定》第三十条的规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，案涉房屋未办理所有权预告登记，不具备准物权效力，故亦无法依据该条款认定顾玉林就案涉房屋享有的权利具有对抗性和优先性。

本案中,虽然周丽娟与新茂公司签订了商品房买卖合同,但案涉房屋实际系新茂公司用于抵偿所欠海珠公司的债务,海珠公司再将房屋转让给周丽娟,海珠公司并非商品房开发企业,周丽娟从海珠公司处购房亦非消费者购房人。在上述民事交易活动中,周丽娟不是以房抵债合同的主体,与新茂公司之间也没有购房意思表示。周丽娟对案涉房屋享有的权利与基于真实的买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别,并不能优先于其他普通债权实现。如果赋予周丽娟对案涉房屋享有物权期待权,将实际导致海珠公司的债权优先于其他金钱债权实现,违反债权平等受偿原则。故周丽娟购买案涉房屋,并无获得优先保护的特殊利益，其对案涉房屋不享有优先权。周丽娟向新茂公司主张继续履行合同，交付案涉房屋并办理产权登记手续、支付违约金的请求，实质系主张优先于其他债权人个别清偿,依据不足。

关于第一个争议焦点：案涉房屋是否属于破产财产，金永良对其是否享有所有权。首先，根据《民法典》第二百零九条、第二百三十一条、第三百五十二条的规定，因合法建造等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力；除有相反证据外，建设用地使用权人建造的建筑物的所有权属于建设用地使用权人；不动产物权的变更、转让，经依法登记，发生效力。案涉房屋由建设用地使用权人金球公司建造，且尚未办理物权登记，从不动产物权登记之法定效力的角度，碍难认定案涉房屋归金永良所有。其次，虽无法从不动产物权登记的角度主张所有权，但权利人若对特定财产享有足以排除将其归入破产财产的民事权益，亦应予以保护。至于何种民事权益具备该种权能，基于现有法律、司法解释，从破产程序作为一种概括性执行程序的角度，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定可以参照适用。第一，根据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，金永良不符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。第二，根据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，金永良一次性购买多套房屋，并非用于满足个人生活居住需要，故亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。第三，根据《执行异议和复议规定》第三十条的规定，“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”。本案中，案涉房屋未办理所有权预告登记，不具备准物权效力，故亦无法依据该条款将案涉房屋从破产财产中排除。案涉房屋属于破产财产，金永良对其无所有权。

二审中双方争议的主要焦点为：周振新是否为消费购房人？本院认为，首先，周振新与新茂公司签订商品房买卖合同时并未实际支付对价。周振新认为其代新茂公司向白茆金属建材公司偿付1273129元后获取了购房利益，但这也是只是周振新的单方认为。周振新、新茂公司与白茆金属建材公司并未签订过相关协议。新茂公司此前与白茆金属建材公司签订了《协议书》，该协议实质为以物抵债协议。周振新系白茆金属建材公司的法定代表人，其没有义务代新茂公司向白茆金属建材公司偿还债务，新茂公司也未提出要求周振新代其向白茆金属建材公司偿还债务，故周振新提出的其代新茂公司偿还债务后取得购房利益没有依据。其次，周振新、白茆金属建材公司与白茆新振安装队之间也未签订过由周振新代新茂公司向白茆金属建材公司偿付1273129元的协议。白茆金属建材公司的股东为周振新与周致峰，二人为父子关系。虽然2015年4月8日、2017年4月29日白茆金属建材公司两份股东会决议内容反映由周振新代新茂公司支付1273129元后以周振新名义购买房屋，周振新款项支付的方式为工资冲抵，多退少补。房屋的价值是明确的，如白茆金属建材公司结欠周振新的工资，也应当是可以计算清楚，但确未详细结算，有违常理。审理中，周振新也未能对其与白茆金属建材公司、白茆新振安装队之间究竟存在何种债权，债权的具体金额做详细列举和说明。关于周振新提出的其以个人名义贷款供白茆金属建材公司、白茆新振安装队使用，本院认为白茆金属建材公司、白茆新振安装队作为独立的经营主体，在需要资金周转时应当以单位名义筹措资金，而非以法定代表人或负责人周振新名义贷款后供单位使用，且周振新也未提供证据证明其以个人名义贷款后供白茆金属建材公司、白茆新振安装队使用过，即便贷款存在也应当在股东会决议时加以列举或结算清楚，而不是简单地多退少补。故可以认定白茆金属建材公司与新茂公司签订以房抵债协议后，周振新作为法定代表人以其个人名义与新茂公司签订了商品房买卖合同，其实际代表的是白茆金属建材公司利益，周振新个人并未实际支付对价，不属于消费性买受人。

本院认为，叶建国作为房屋买受人在破产清算程序中主张鼎基公司继续履行购房合同并交付房屋的，应当举证证明其购买房屋系用于居住，且已经与鼎基公司签订书面的买卖合同，并支付相应的购房款项。案涉协议书系为以房抵工程款达成的三方协议，协议明确叶建国与鼎基公司签订《吴江市商品房预售/出售合同》，并在该合同签订后，由鼎基公司向叶建国出具《支付证明》，出具后即视作鼎基公司已经向中成公司支付工程款。因此，关于抵债是否已经完成以及案涉房屋的交付问题，还应当以《吴江市商品房预售/出售合同》为条件，现叶建国与鼎基公司未签订《吴江市商品房预售/出售合同》，其主张已经履行协议书项下全部义务并完成抵债无事实依据。此外，叶建国虽然提交了在苏州范围内的无房证明，但其签订的协议系基于以房抵债，且其他抵债房屋已经转售他人，因此，叶建国并不属于房屋买卖合同中的消费者。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中原告陈述已办理了贷款，并向被告付清房款，关于该付款凭证，两原告未能提供。相反被告还曾于2019年10月15日向原告黄亮转账1060000元。原告本案所谓的房款支付，实际是案外人上海高远置业（集团）有限公司与案外人李建良签订协议书中的所约定的债权所抵付，该债权真伪尚存争议，且房屋自原告陈述2014年交房以来，房屋至今没有人居住。两原告不属于消费者购房人。本院对两原告要求被告继续履行原被告之间的商品房买卖合同，协助原告办理过户登记手续，并承担完成过户登记手续所需的所有费用等诉讼请求碍难支持。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或已实际占有为由，主张实际取得商品房权属的，不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告已经被受理破产，虽然被告确认收到了原告支付的房屋价款，但鉴于原告所购房屋并非消费性住房，被告也未合法占有房屋。该房屋属于被告的破产财产。原告所要求被告继续履行《昆山市商品房购销合同》，交付房屋、协助办理不动产产权登记及支付逾期交房违约金的诉讼请求不符合上述规定。本院对原告上述诉讼请求难以支持。

本院认为，陆正明、叶藕芬明知有大量债务未清偿，且本院正在对其执行，但二人仍将自建的案涉不动产出售给李海东、党艳艳，存在明显的逃避债务的情形。李海东、党艳艳与陆正明、叶藕芬所签的《房屋买卖协议书》实际系以房抵债，该协议也明显损害了申请执行人以及其他债权人的利益。现李海东、党艳艳以通过《房屋买卖协议书》获得案涉不动产的所有权为由来排除执行，没有事实和法律依据，本院不予支持。

破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除法律规定或者管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。本质上，以房抵债协议属于清偿原债务的一种履行方式，并不能改变原债权之基础法律关系，一般情况下，以房抵债协议当事人之间并没有转移房屋所有权和支付购房款的真实意思表示，并不具备类似于消费性购房债权法定优先受偿的构成要件，无权依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定要求债务人履行登记过户手续、取回抵债房屋或排除执行。也就是说，“以房抵债”安排的债权人只享有债权请求权，如赋予其在原债权申报还是继续履行买卖合同中的选择权，则涉嫌将其债权请求权转化为物权期待权，可能造成对其他债权人的不公。