大家好，我是财商君！
最近路过新开的售楼处，场面震撼。门口挂着“特价直降100万”的醒目横幅，走进售楼处，售楼小姐热情介绍买房能省出一辆宝马钱。这个去年还需排队抢购的楼盘，如今推出“零首付”优惠。
不仅如此，最新房价数据同样惊人。8月，全国70个大中城市新房价格跌了0.89%，二手房跌幅达0.95%，且持续下跌。去年大家还喊“买房要趁早”，没想到短短一年楼市风向大变 。
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房价下跌数据实锤
根据国家统计局2024年9月14日发布的2024年8月70个大中城市商品住宅销售价格变动统计数据，新房价格环比上涨城市仅上海（涨幅0.6%）和南京（涨幅0.3%），67城环比下跌，较上月多1城，占比约96%。8月70城新房平均环比为 -0.73%，跌幅较上月扩大0.08个百分点。同比一、二、三线城市新房价格分别降4.2%、5.3%、6.2%。
二手房市场同样不乐观。8月仅吉林二手房价环比上涨0.1%，69城环比下跌，较上月多2城。8月70城二手房平均环比为 -0.95%，较上月扩大0.15个百分点。同比一线城市二手房价降9.4%，二、三线城市分别降8.6%、8.5%。
与去年同期相比，去年新房市场抢购、交易活跃、房价高位的场景不再。今年8月，新房和二手房价格均明显下滑，下跌范围扩大、幅度增加 。
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房价下跌背后原因剖析
经济下行致购买力不足：当下经济发展步伐沉重，工资增长缓慢，物价却持续攀升，老百姓可支配资金减少。买房开支巨大，工资涨幅远不及房价与物价上涨速度，生活成本增加，许多人因经济压力放弃购房计划。需求端萎缩，即便开发商推出优惠活动，房子也不再好卖，房价因缺乏需求支撑而必然下跌。
人口结构变化影响：近年来我国人口结构显著变化，2023年全国出生人口仅956万，创建国以来新低，老龄化程度加剧，预计到2035年每三人中就有一个老年人。
出生人口减少使未来购房刚需群体规模缩小，年轻一代数量减少，住房需求相应降低。老龄化加剧改变了房地产市场需求结构，老年人多有住房，对普通商品住宅需求较低，导致普通商品住宅需求进一步下降，房价承受下行压力。长期来看，人口结构变化改变了房地产市场供需关系，房价下跌趋势未来或持续。
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专家预测可信度探究
房地产研究院专家断言未来三年房价将持续下跌，此预测依据充分。从人口结构看，出生人口减少、老龄化加剧，年轻购房群体规模缩小，住房需求增长动力不足。
经济形势不稳定，人们收入增长不明朗、经济下行压力大，购房者倾向持币观望。尽管政府出台降低首付比例等诸多利好政策，市场反应仍冷淡，房价走势面临较大不确定性。
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下跌对不同人群的影响
购房者的悲喜交加：对于刚需购房者，房价下跌是难得机遇。过去因房价高昂望而却步，如今购房成本降低，让他们看到实现住房梦的希望，能用更少资金购房，减轻经济压力。
但已买房的人情况相反。房价下跌致资产缩水。如我朋友去年买房，首付掏空积蓄，一年后同小区房子便宜60万，资产大幅减少，他懊悔不已。
投资者的艰难处境：过去房地产市场火热，很多人炒房想获高额利润。如今房价下跌，炒房者陷入困境。房产贬值，投资回报难实现，且房子难出手，资金大量套牢，投资计划陷入僵局，面临巨大经济压力。曾经被视为稳赚不赔的房地产投资，如今充满风险，令投资者叫苦不迭 。
