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2024年，以安倍经济学为起点激发的房地产需求增长及价格飙升势头已显著放缓，预示着市场调整期的到来，可能是日本这一轮房地产泡沫开始悄然消退的转折点。
行业普遍认同的观点是，这次人为房产泡沫，主要是由日本央行长期实施的史无前例的货币宽松政策，以及超低利率政策所催生的。
日本房地产现状分析
上图展示了房地产行业未偿还贷款的趋势，揭示了贷款余额的动态变化。
图表显示，国内银行对房地产行业的贷款余额已远超1990年泡沫时期，目前该数值超过110万亿日元，是90泡沫时期的两倍有余。虽然考虑到日元贬值和购买力因素等，但该数字依然惊人。
此外，过去十年间，税收制度支持（如遗产税加强）及新冠疫情下的特殊住房需求等因素，共同延长了19年之后的5年泡沫周期。
专家据此分析，当前正经历的是继1990年和2008年之后，日本历史上的第三次房地产泡沫，且规模空前、持续时间长。
公寓和土地价格飙升已广为人知，日本多数民众，对此次本土泡沫的存在及其即将破裂的风险知之甚少。
上图，按地区和商业用地划分的标准地价指数趋势图，揭示了土地价格，尤其是大都市和区域中心地带的飙升情况。
同时，俄乌等地缘政治进一步催发了通货膨胀，叠加劳动力短缺导致的建筑成本激增（见上图），加剧了市场压力。
这些因素共同作用下，住宅、商业设施等项目的商业计划频遭取消或推迟，土地使用速度放缓，未售出房屋数量显著增加。
上图展示了新建公寓竣工库存率，数据显示，在首都圈过半公寓虽已完工却仍未售出的现状。
上图显示，年收入1亿日元及以上的人数，自08年雷曼危机后持续增加，富人通过购买高价房地产进行资产保值增值，甚至出于节税目的，推动了房价上涨。
而普通民众则因通货膨胀导致家庭预算紧张，购买力下降，转而选择租房，形成了从购房到租房的转变。
这显示了贫富不均，社会发展不平等现象在房地产市场中也得到了体现。
日本也专家预测：2030年前后，东京及三大县二手房和土地交易量将激增，源于高龄少子化导致的老房无人继承。未来，这些房产土地或再开发、或海外转手，或成空置问题，命运引人关注。
东京城南地区（品川、大田、目黑、世田谷）交通便利，位于多车站30分钟圈内。
战后及婴儿潮一代离世后，其子女多继承房产并考虑出售或出租。预计东急沿线多个车站周边二手户建流通量将大增，特别是奥沢至田园调布一带，曾是高级住宅区，现空屋问题严峻。
东京住宅供过于求，城南户建住宅区面临被遗忘的风险。二手户建能否找到新主人（日本人或外国人）尚不确定，若沦为空屋，将导致人口减少、城市机能衰退，宜居理想或成虚构。
《2030年不动产未来与最佳选购指南》作者，也分析了世田谷区和横浜市购房前景：
世田谷区作为BED TOWN的功能已衰退，空屋数量全国领先；而横浜市则面临财政困境，尽管目前仍有购房者青睐这两地，但未来可能面临困境。
随着老龄化加剧，民生需求下滑，包括公交和出租车公司在内的交通服务可能消失。因此，所谓的“交通便利”地段，可能更多贬值。
关于2030年二手户建流通量增长，日本各界正合力应对空屋问题。2024年，国家修订了“空置房屋特别措施法”的继承部分，旨在改善空屋管理和再利用，减轻社会影响。
对于外国人而言，二手户建有其优势，如价格实惠、可按需装修；但选购时难度较大，需注意以下几点：
确认房屋使用情况（特别是隐蔽处）、建筑年数、初期费用以及瑕疵担保责任期限，以便在发现如漏雨等问题时明确责任。
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总结与2025日本房地产展望
进入2025年，房地产市场预计将进入调整阶段，极化现象加剧。随着物价飙升超过购买力，货币政策收紧，泡沫破裂的风险增加。
待售房产数量上升，库存增加，价格下行压力显现。尽管稀有房地产需求依然强劲，但整体市场已从供不应求转向供过于求。
值得注意的是，即便在利率上升的背景下，由于日本利率仍处于极低水平，对投资收益率具有吸引力的房地产投资需求，尤其是富人群体中的需求，预计将保持韧性。
同时，半导体、人工智能等新行业的扩张以及公司业务结构变革，将推动对土地、住房等房地产资源的新需求，为公司房地产交易带来新的活力。
所以，2025年的日本房地产市场将见证需求与主角的重大变化，调整阶段的极化现象以及富人需求的持续韧性将成为主要特征。同时，外部因素如股市波动、货币政策调整及国际政治经济形势的变化也将对市场产生深远影响。
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