熬出头了！
存款准备金率，降了！存量房贷利率，降了！
早上9点，国新办发布会宣布：
降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在50个bp左右
统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%
此外，央妈还宣布降低政策利率，将7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%降为1.5%，同时降准50个bp
这意味着，降息、降准、降存量房贷利率、降首付，四箭齐发将板上钉钉！
结合上周美联储刚降息给到的市场预期，显然
——我们的楼市、股市和经济市场，真正意义上就将在国庆前的930前后迎来一波重磅利好！
可以看到的是，这个消息出来后，债市也马上迎来大走牛。
而债市持续大走牛，意味着其见顶速度也将加快，离我们的资产价格反弹之日也已经不远！
像就在我稿子发出前，上证指数已经来到了2800点。
各位，“金九银十”的市场，很快就要扭转了！
先给各位捋几个重点：
1、存量房贷降息，对我们的影响多少？
最直接的，就是房贷压力会减小，有利于修复居民的资产负债表。
要知道，前几年楼市高涨之际，房贷利率曾一度飙升到6%以上；
而如今低迷的大环境下，3%的无风险投资收益率想拿到都难；
连5年期定期存款利率都已跌破了1字头，大家纷纷投奔债市，有谁敢说接受得了4%甚至更高的房贷利率？
所以，在提前房贷、减少负债成为新共识的当下，存量房贷的高利率显然已无法维持。
更何况，美联储在上周也已经宣布开启全球性的降息周期，首次降息就多达50个bp，超出市场预期；
可以说，这次降准和已经确定的降息，也跟我之前解读的一样，板上钉钉。
只不过各位要注意的就是：
考虑到银行目前的净息差压力，存量房贷利率一旦下调，存款利率也必将迎来下调，存款零利率时代终将到来。
在这种趋势下，如果你只知道存钱，一定是只会越来越穷的。
其次，还在于刺激消费。
毕竟当前，扭转大家对收入、消费的信心和预期是更重要的事。
今年，一二线城市整体的消费走势都罕见地要更弱于三四线城市。
其背后原因也很明显，因为一二线城市房价更高，我国的房产在家庭财富中又占到了70%，居民债务杠杆率一拉高，房价要是一有什么波动，对于收入和预期的影响也就会更大。
所以，如果降低存量房贷利率，能让减少的债务一部分转移到消费上去，那么对于接下来扩大内需、提振经济都有着积极作用。
2、大放水，真的要来了
上周美联储降息后第二天，我们的LPR当时没有跟进降息，很多人的信心一下子蔫掉了。
但事实却是，当前我们对于追求货币放水、增加流动性的迫切，很可能会物极必反，导致通缩进一步加剧。
毕竟早在老美宣布降息前的9月6号，前央行行长易纲就在外滩金融峰会上就表示过：“中国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上”。
所以即便是老美降息了50bp，我们也要伺机而动，而不是盲目跟降
——为什么前两天全球资本市场都在沸腾，我们却没有即时跟着下调LPR利息，也正在于此。
很多人其实忽略了一个信号，在老美宣布降息的前后2天，实际上央妈已经连续3天操作了共计1.6万亿的逆回购交易量；
这一操作，你可以理解为，LPR当时不降，就是在等着这个逆回购利率先动，为的就是先增加市场的流动性，让足够的水流通到市场里去。
包括这两天正在疯传的“未来两年内形成不低于10万亿元的经济刺激规模”预期，都在说明：
一场蓄势已久的放水，正在因为老美开启降息的闸门，也跟着缓缓开启。
而势头越大，也就意味着接下来的政策只会越超出预期。
显然，从今天四连发的大动作来看，我当时的预判是完全正确的。
3、楼市新一轮的松绑潮，很快要来了！
早在上周美联储降息之后，我们接下来会走什么政策路径，其实很多媒体专家都已经提前解读和预期得大差不离。
像上周最明显的抬头动作，就是作为风向标的一线城市广州、北京进行传导：
一个传出南沙区全面放开限购，一个从放开普宅和非普宅限制、取消税费开始强调优化房地产政策。
虽然从以上政策来看，对一线城市的托底措施，力度都还是比较小的；
但是只要时机到了，也就是从今天的降准开始“四箭齐发”后，楼市的更多松绑政策都将变成现实。
并且，一定是从一线城市上去发力，上海、深圳也一定会持续去跟进；
除了降低税费，取消更多核心区域的限购也将成为重点。
整体上看，930大概率会有救市政策，所谓金九银十嘛，相对7、8月成交肯定会有反弹；
但要形成趋势反转，还是得从4个一线城市以点带面才行。
所以如果你现在手里就持有资产、持有房子：
到年底前，都不要再想着回到空仓状态或者卖房！
因为资产价格一旦上涨，房价也必将迎来上涨的趋势！
唯一不同的是，这个趋势，不会再像上一轮美国开启降息周期一样，能利好到所有城市。
所以你需要去辨别的就是：
你要卖房，但你所在城市的房子是应该卖的吗？什么城市的房子又该选择坚定持有？
先去关注接下来你所在的市场、你的城市、你的房子，有没有机会在即将到来的10月接到水，完成筑底的可能。
没有的话，那么你就该赶着最后这波热度赶紧出清了。
如果你不懂评判房子价值的方法，我这边也有份《资产评估自测表》，是否需要割肉，如果需要，应该如何卖？如果不需要，那又该如何实现先买后卖的价值最大化？
我都会在今晚的闭门直播课上结合实际操作跟大家详细分析。
包括这波超预期降准降息后，哪些城市是最有机会实现筑底止跌的，我也梳理了一份《13个即将回暖城市》的资料包，会结合近期个别热点城市的价值在课上跟大家进行剖析，有需要的朋友也可以课后在微信后台回复去领取。
一个扎心的事实是：
即使存量房贷利率降息，也不意味着你的房子还有继续苟活的机会。
不如趁着这一波政策热度尽快做好优化置换，毕竟当前有些城市的增量利率，也比降息后的存量利率要低上不少。
为什么这么说？
是因为未来5-10年，并不是所有的城市能级都能有机会往上走。
那么，什么房子在当下来说才是应该卖的？
这里，我建议大家可以着重去关注3个指标：
第1个，你所在的城市在下半年还有没有购房者，也即看房市场热度如何。
比如，以上海为例——
目前上海链家在二手市场的挂牌率大概在70%，而成交量市占大概25%左右，那么它的看房数据介于25%-70%之间，就是一个正常的指标。
只不过你会发现就是，在上海这样的一线城市，越到年底，买房人也是越少的。
比如链家统计的这份看房数据，自2019年以来，它的波动规律和往年成交的波动，也几乎都是——
3、4月“小阳春”活跃，5、6月趋缓，7、8月进入淡季，9、10月又开始活跃，到了11、12月趋势又开始走弱。
除了2020年那波看涨行情有明确走高的趋势，整体走势都是偏弱的。
更关键的是，实际上那一波看涨行情，跟老美当时开启了全球性的降息周期也有关联。
所以老美重启降息周期后，看似我们又有机会复刻当年的繁荣；
实际上，在国家去库存的大逻辑下，即便放水和政策将扭转楼市的预期，最多也只是止跌企稳，所以要说看涨行情，也只可能会落到少部分城市。
所以从把握整体走势来看，如果你非得挂，那就把握住接下来最后的10月；
毕竟如果你的房子在金九银十都卖不掉，那到过年前也就更难说卖掉了。
第2个，是看你所在市场的议价空间是否还在扩大。
我所知道的是，在2023年楼市还没那么差之前，市场议价空间基本都不会超过5%：
比如一套波动差不多400万的房子，差不多议价20万左右就到底了；
但到如今，议价空间已经涨到了8%左右，并且在这个基础上，显现出以价换量的趋势。
以上数据，我同样是基于上海这座一线城市的数据去给大家作为参考。
也就是说，如果你所在市场的议价空间超过8%，报价400万的房子还要议价32万以上才能到底，那么你就要去慎重考虑了。
因为结合我前面说的看房人数如果越趋减少，显然这对你的谈判优势是不利的；
所以年底前，如果你要挂牌，可能要做好被砍价割肉的准备。
第3个，是如果你的房子由售转租，又是否能租得出去
这点不用多说，大家都知道，对于无房者来说，不买就得租，租房才是真正的刚需。
所以你可以试着先把你的房子由售转租，放到租赁市场上去探探行情；
如果你的房子不仅降价20%了卖不掉，放到租赁市场上也同样不割肉租不掉，那就不用犹豫，是可以卖的。
以上，一一核实清楚后，你再问问自己为什么要急着卖房。
是现在急着用钱吗？
如果不是，那现在把房子卖了，你又想拿着变现完的这些钱去做什么？
如果你没有清晰的预期，那就不要跟着现在盲目卖房。
至于大家在问的股市、债市在这波降息降准后螺旋走牛，是否可以我也必须告诉大家的是：
目前的股市，还需要等到11月美国大选出来后，才会真正迎来彻底的反弹期，这2个月仍然存在回落现象
——所以买可以，但不能买了不动；
至于债市，如果资产价格上涨，债牛必将结束；
所以你也可以理解为，上周美联储提前到9月的这一波降息，对我们来说，一定是先利好楼市；
因为在新的分配方式出现之前，没有比房子更靠谱的资产配置。
而等到大选结束，我们整体的市场也不再具备长期下跌的逻辑。
其实早在上周美联储降息后做我国降息预测的时候，我们大胡子团队的后台就收到很多咨询，都是在询问接下来我国的经济市场会发生什么变化？如果我们降息了，又会带来什么影响？我们普通人又应该如何去应对，接住这波降息后即将迎来的泼天大水？
以及当下周期，买卖置换应该如何做选择？如何顺应趋势去配置资产？这轮大降准降息，背后刺激需求的底层逻辑和预期变化又是什么？
彭博社早上还有个消息，是关于下午盘的财政口，还将发表讲话，后面我们还将持续为大家更新讲话内容。
并且针对这些内容，包括早上国新办发布会透露出的信息，我还将专门设置一门闭门直播课来跟大家详细地解读这个事情，直播今晚7点就会开播，想听的朋友一定不要忘记添加微信获取免费的直播门票。
