过去两年，很多购房者最喜欢说的一句，是等等党永远不亏。
但到了下半年，情况变了。
保利雅郡、越秀·云悦、越秀·珑悦西关等开盘“日光”或者短期内迅速清盘的楼盘重现。一些板块也随着供地减少、新盘售罄而缺货。
猛然发现，等等，中心区有些盘可能真就买不到了。
那么，如今中心四区的新房库存到底还有多少，哪些地方，又真的到了不能再等的边缘？
今天，就让我们好好盘盘。
·天河·
让我们先来看看宇宙中心——天河。
24年天河共成交了3521套新房，同比23年，增长了25.1%。
而目前天河的可售套数为8104套，比起23年的5256套增长了2848套，主要是因为24年天河的项目多，竞争也大。
值得注意的是，目前天河新盘的去化周期为25.82个月，比23年增长了4.07个月，上涨了18.71%，也是四个区中上涨幅度最大的。
但总体而言，天河表现还算稳定。
深入天河区的各个面积段进行考察，可以看到24年成交量最高的是100-140㎡，为1418套，比上年上涨了34.54%，天河改善市场可以说超猛。
去化周期最长的是80㎡以下，为96.96个月，同比增长了55.16%。其他各面积段相差不大，都是在20个月上下徘徊。
如果细化到天河的各个板块，后天河北在24年的成交套数是最高的为1213套，23年也成交了近千套。
而去化周期最短的是奥体，因为库存少，一个月不到就能卖完；去化周期最长的是珠江新城，为70.87个月，但同比23年下降了37.41%。
·越秀·
再来看一下我们的老牌选手——越秀。
2024年越秀共成交新房264套，和23年全年对比，上涨了67.09%。
目前越秀的可售套数为1286套，比23年上涨了454套，是四个区上涨最少的，同时越秀的去化周期也从23年的93.29个月，下降到58.23个月，虽然也需要近三年才能卖完，但是四个区中下降幅度最大的，为37.58%。
接着再逐一看一下越秀区各面积段的情况，可以看到24年越秀卖的最好的是100-140㎡，为111套，同比23年上涨了285.1%，
不过，去化周期最短的是220㎡以上，为4.49个月，原因也是库存少；而去化周期最长的是80-100㎡，为62.46个月，上升了65.19%。
最后是越秀的各个板块，排行在前的是连续两年成交量都过百的北京路-海印广场板块，共成交了132套。
而去化周期最短的东风，还是那个理由，可售套数少；而去化周期最长的则是小北-淘金。
·海珠·
然后是这几年的新贵——海珠。
截至24年12月末，海珠共成交了3403套新房，比23年上涨了18.57%。
这两年可售套数变化也不算大，从23年的2674套到现在的3494套。
去化周期不仅是四个区中最小的，也是变化幅度最小的，仅上涨了12.9%。
再来看看海珠各个面积段的情况，100-140㎡的连续两年站在海珠成交的高位，24年共成交了1164套，海珠和天河一样，重心也放在了改善。
去化周期最短的是220㎡以上，为7.86个月，比23年下降了14.75%；这两年去化周期最长的都是80㎡以下的，但24年已经下降了57.75%。
在海珠区的各个板块中，这两年遥遥领先的都是广纸新城，突破千套大关，为1039套。
各板块中去化周期最短的是江南大道，不到两个月就能卖完；去化周期最长的是中大-轻纺城，为21个月，但同比下降了43.27%。
·荔湾·
最后是怀揣老广州氛围的荔湾。
总体来说，荔湾的表现是四个区中最好的。
不仅成交套数高，为6402套，可售套数也是四个区中唯一下降的，目前为10668套。但是去化周期是四个区中第二短的，为18.16个月，可以说24年的荔湾新房市场真的十分火热。
而具体到荔湾各个面积段的情况，这两年成交量最高的都是60-100㎡，24年更是达到了3626套，占据整个荔湾区成交量的56.64%，无愧荔湾刚需圣地之名。
各面积段中去化周期最长的是80㎡以下，为41个月，比23年下降了20.41%；去化周期最短的是80-100㎡，为8.54个月，同比23年下降了54.91%。
如果细化到荔湾的各个板块，成交套数一骑绝尘的是芳村，连续两年成交套数破两千套。
比较有趣的是，这两年去化周期最短的都是大坦沙，24年的去化周期为2.97个月；去化周期最长的是广船，24年为70.14个月，同比增长了16.05%。
总的来说，从四个区的综合情况来看，去化速度最快的是荔湾，去化最慢的则是越秀。
相对来说，去化周期快的板块都是因为库存少，而去化周期慢的，比较可能是因为价格让人望而却步，像天河的珠江新城。
整个24年，最为出彩的就是小户型，四个区中60-140㎡的成交量都是最高的。
其实是因为中心区老破小多，换房需求积压严重，加上广州使用率不断提升，比起郊区，大家更看重中心区优越的地段和成熟的配套，于是大量的刚需改善购房者纷纷出手。
并且根据当前的形势，加上此前吹风的25年广州土地供应来看，今年很可能仍是小盘当道（详情点此戳前文）
像是海珠西，25年的新盘大多都是小而精的项目，战况十分激烈。
核心区肯定还会越来越卷，广州楼市的分化也将持续，如果大家有意在这段时间上车广州，可以持续关注我们，了解更多广州楼市的新情况。
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