9月24日，《人民法院报》刊登了《先解析后解决 江苏法院物业纠纷化解之道》一文，其中对仪征法院在物业纠纷诉源治理方面采取的措施和取得成效进行了重点报道。
对服务不好的物业，凭什么要缴物业费？这是不少小区居民的抱怨。
对拒缴物业费的居民，物业要怎么搞好服务？这是不少物业公司负责人的抱怨。
怨气聚集到一定程度，就是纠纷。2020年至2022年，江苏法院物业纠纷一审案件占民事一审案件总数近4%，长期位居十大民事案件之一。
党的二十届三中全会提出，在发展中保障和改善民生是中国式现代化的重大任务。“‘小物业’是关系千家万户的‘大民生’。江苏法院发挥法院在物业纠纷源头预防化解中的参与、推动、规范和保障作用，助力业主和物业‘双向奔赴’，用心用情用力解决群众身边的‘急难愁盼’问题。”江苏省高级人民法院相关负责人表示。
●如何找出物业纠纷“问题小区”？
“一看路，二看树，三看广场，四看物业进出处。”
这句顺口溜是仪征市人民法院物业调解工作室人民调解员朱广龙总结的。朱广龙是一名退休人员，2022年10月被聘为仪征法院驻院人民调解员，参与调解物业纠纷940件，成功率为53%。
（仪征市物业纠纷调解员在法官指导下现场解纷）
朱广龙解释说，怎么判断一个小区有没有物业纠纷？一看小区的路面是否干净平整，二看小区的绿化是否护理到位，三看广场是否整洁有序，四看物业进出处人员的言行是否礼貌规范。如果这四个方面都做得比较好，这个小区的纠纷肯定少。
仪征法院党组书记、院长江厚良说：“老朱的‘四看’是为小区的治理画像，很形象，也很管用。仪征法院也给小区的治理画像，我们着重看的是业主物业费缴纳率和物业公司涉诉率，这是物业公司和业主关系的‘晴雨表’。”
江厚良的话是基于对相关情况的统计和分析。前几年，从仪征法院立案登记情况来看，某物业公司，一下子起诉了十几件案件；还有某小区，一下子来了110件案件，全都是与缴纳物业费有关。仪征法院与住建等相关部门经研讨后认为，物业费收缴率高于95%的，小区整体是和谐的，出现个别纠纷，是偶然事件。物业费收缴率低于80%，物业公司涉诉率就高，从“两率”中很容易找到“问题小区”。
“以业主物业费缴纳率和物业公司涉诉率为小区的治理画像更精准。物业费收缴率的数据，小区物业那里都有，以前，我们不重视研究物业费收缴率，有时还把物业费收缴率当作秘密。从现在开始，小区的物业费收缴率一旦低于95%，那就是亮红灯、拉警报，就意味着可能很快有官司缠身，必须采取有力措施，防止小问题成为大问题。”仪征市宏大物业有限公司物业经理蔡有山说道。
“不缴纳物业费有很强的传染性，不及时治理，如果任‘管涌’越来越大，就会形成‘决堤’之势。要防止‘决堤’，必须牢牢抓住业主物业费缴纳率和物业公司涉诉率这个关键，形成以分析‘两率’为切入点、以问题解决为主导、诉前化解为主流、诉中调解为补充、司法判决为示范的递进式、闭环式物业纠纷治理链条。”江厚良说道。
仪征市某小区有735户住户，前些年，曾有220多户业主未缴纳物业费，物业公司实在是干不下去了，准备陆续起诉部分业主，追索物业费。在第一批纠纷进入法院后，仪征法院就发现，该小区的物业费收缴率仅为70.06%。仪征法院青山人民法庭立即将该小区列为“问题小区”。
（青山法庭开展物业纠纷巡回审判）
青山法庭借助多方力量，将诉前调解作为物业案件的过滤网，指导住建物管部门、社区村居委会、网格员对存在的纠纷进行调解；联系业主委员会，让法官、法官助理加入业主微信群答疑解惑，促进业主和物业服务企业了解各方权利义务，引导业主、物业服务企业依法理性表达利益诉求，确立合法合理的纠纷化解预期；选取3个典型物业案件开展巡回审判，扩大明理释法和实质化解纠纷效应。
通过一套“组合拳”，该小区65%的纠纷化解在诉前，并带动了部分业主主动与物业公司协商缴费事宜。目前，该小区未发生一起新物业起诉业主追索物业费的物业纠纷案件。
近年来，仪征法院通过走访调研和物业纠纷调解员统计，基本摸清了全市各小区的物业费收缴率，结合法院掌握的物业公司涉诉率，找到“问题小区”后，以落实仪征市人大常委会出台的基层治理工作决议为契机，协同住建局、物价局、居委会、物业协会召开联席会议，研究解决“问题小区”存在的问题，积极推动“问题小区”自行整改，一次性诉前化解某小区4695户物业费纠纷，并促成十来个小区、300多件纠纷化解在诉前。
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来源：人民法院报
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